来源：克而瑞资管

最近，有一个话题非常火：国内知名互联网大厂取消996、“大小周”。对于这一动作，却收到了两种截然不同的反应，一方大为叫好，另一方却坚决抵制。这背后除了与互联网大厂的工作生态与薪资结构有关之外，有一个问题却容易被喧嚣的争论声忽视：国内企业的办公生态。

所谓办公生态是指融合办公、商业、文娱、居住、公共服务乃至城市服务为一体的新型办公方式。通过对于当下国内办公市场的大数据解析，以及一些前沿企业的实践，我们可以更清晰地了解这一理念。

商办市场整体企稳回升

实力房企全面运营升级

从整个行业来看，2020年全年及2021上半年，在疫情常态化的大背景下，各地政府均积极出台消费提振政策，释放消费活力，确保经济健康发展。这使得社会消费品零售总额降幅不断收窄，在一定程度上推动了商办市场的恢复。此外，某些热门行业如TMT、金融、专业服务业等租户需求的上涨，则带动了商办市场的整体去化，成为维持国内写字楼市场需求的主要驱动力。

就全国来看，据克而瑞CAIC数据显示，得益于消费市场复苏与政策利好刺激，从2020年Q3开始，全国商办租赁市场整体开始企稳回升。就单个的重点城市来看，呈现较明显的分化趋势：

2021Q2北京办公市场需求旺盛，TMT、金融行业仍为主力租户；本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量为28万㎡，是2020年全年净吸纳量的2.06倍；全市空置率环比微降0.3个百分点至15.45%。

上海写字楼市场延续2020下半年的向好态势，净吸纳量近6个季度持续增长，前两个季度净吸纳量之和已超2020全年；全市甲级写字楼空置率环比下降5.5个百分点至20.6%，平均租金7.31元/㎡/天。深圳写字楼租赁市场表现出色，2021年二季度吸纳量高达34.91万㎡, 达到近几年峰值；新增供应6.06万㎡，空置率连续两个季度下降至22.11% ；租金迎来拐点，结束连续10个季度租金下跌走势，微幅上涨至6.2元/㎡/天。

福州、武汉等新一线市场则处于恢复企稳阶段，延续以价换量的趋势，空置率下降显著。杭州、重庆市场则保持动平衡态势，空置率与租金表现小幅改善。

广州市场受疫情影响，2021年前两季度空置率有所升高，租金方面承压有所下降。

后疫情时代，全国商办市场的企稳向好，加之多元化业务拓展与增长所需，自然也吸引了众多实力房企。国内在商办领域具备较强优势的运营商都有清晰的战略与生态体系，并在长期的实践中形成了自己的商办产品特色，例如中海地产、卓越商企、华润置地、世茂股份、瑞安等，可以说各具实力，各有特色。

国内主要商办运营商概况

在中海的商业业务中，写字楼占据着举足轻重的地位，目前是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。卓越商企则走的是技术平台赋能路线，其希望通过智慧楼宇技术，以智能系统为载体，赋能传统商办地产。华润置地在商办领域作风低调，但过去几年，其写字楼面积年复合增长率远高于购物中心、酒店等商业业务，由此可见其对写字楼的重视度。在上海具有30多年开发经验的瑞安房地产则更擅长全能型业态运营与整体区域的持续开发，近几年的轻资产之路也越走越通畅。

7月15日，世茂股份首次推出了其“写字楼体系”，再次加码商办领域。对于不少行业人士来说，世茂股份在商办领域的动作似乎少有耳闻；其实不然，在商办领域，世茂股份应该可以称得上是“低调的实力派”了。

近几年，世茂股份一直在多元化领域不断发力，保持了稳健增长的趋势，其商业板块的运营收入也保持了连年增长。据克而瑞数据显示，截止2020年末，世茂股份的业务版图已进入全国36个城市，拥有76个商业及主题娱乐项目，商业经营管理面积逾1000万平方米。

世茂股份商业板块业绩的稳健增长，其中有一部分得益于商办业务的不断拓展与运营能力的提升。而作为商办领域“低调的实力派”，世茂股份对此有着自己的理解和打法。

就目前世茂股份在商办领域的特色来说，笔者认为可以用一个词来形容：木桶效应。近些年，世茂股份在多元化领域取得的成绩，行业有目共睹：其商业、文娱等板块都已形成规模并仍在稳健增长，可以说都没有短板，这可以与其商办板块形成强大的协同与联动效应。

截止目前，世茂写字楼已进驻全国10多个城市，在管面积超过300万㎡，入驻租户超过1100家，服务办公人员超过65000人。此外，经过多年的创新发展，世茂股份写字楼已经形成了三大产品体系：地标办公产品- SCC office，甲级办公产品-世茂大厦，园区产品-世茂智汇园。其成熟期项目的平均出租率超过95%，续租率则超过70%，其中优质租户占比超过60%。这一系列实打实的数据也说明了世茂写字楼业务打法的成功之处。

世茂股份推出“写字楼体系”背后：

一场以“人”为本的理念升维

在写字楼领域，世茂股份的一向做法就是：打造地标级产品。从最早的北京世茂大厦，到上海世茂大厦、深圳前海世茂大厦，再到如今推出的杭州世茂智慧之门。每一个项目从其建造标准、物业管理以及运营体系，都代表着当时行业中的领先水平。

其实，从北京世茂大厦到杭州世茂智慧之门，世茂股份写字楼项目的不断迭代与跃迁，也正是经历了国内写字楼产品的几个重大发展阶段：

• 1.0阶段：写字楼的“物理时代”，只是为企业提供一个办公的场地；

• 2.0阶段：写字楼进入“服务时代”，从基础物业服务投入，如“四保”服务，到多元服务投入，如各种增值服务等，但这些服务仍是主要围绕“场”而非“人”展开；

• 3.0阶段：“体验时代”，写字楼开始注重人的体验，从建造、物业、运营、服务等各个环节，都真正开始关注到写字楼里面的人。

那么，未来，也就是写字楼4.0阶段，又会是一个什么样的时代呢？世茂股份结合多年的洞察与实践，给出了自己的答案：“全场景生态办公体系”。

何谓“全场景生态办公体系”？在笔者看来，这主要体现在以下几点：

第一，内涵之“全”。

不同于住宅产品，写字楼更讲求“个性”，而地标级的写字楼更是如此。因此，在理解一个对于写字楼的新概念之时，我们首先应看其内涵所指。

世茂股份提出了work smart、live well、create for all三个概念来定义其对未来办公的理解，这三个维度可以说兼顾了共性与个性。所谓“work smart”，包含了建筑设计、物业服务、运营体系三个方面，这是办公产品最本质的三个方面，也是最体现写字楼产品“个性”的方面。所谓“live well”是指将生活方式融入未来的办公场景，“create for all”则包罗了个人用户、企业用户、业主乃至城市。“work smart”指向“场”，“live well”指向“人”，“create for all”指向“产业生态”。可以说，世茂股份以“全场景生态办公体系”概念构建起了一幅未来办公生活的可触摸的蓝图。

第二，业态之“全”。

世茂股份在商业领域所取得的成绩为行业所共知。而这些业态都可围绕其办公产品提供一系列的服务，如提供购物服务的世茂52+、世茂广场，提供都市超塔观光服务的云上系列，这些业态可以为用户带来办公、生活、文娱等一站式的服务体验。

第三，服务之“全”。

服务不仅在于全，更在于细。但如果在提供更全面服务的同时，还能将细节做到极致，则更数难得。

就服务的全面性来说，据了解，世茂股份写字楼体系针对个人用户和企业用户提供全时关怀，从大堂便民礼包到aha急救服务，总的服务事项近百项。就服务的精细化来说，世茂股份形成了自己的特有标准，将细节服务覆盖到筹建期和运营期。

第四，配套之“全”。

上文说到过，围绕办公场景世茂股份可布局其多业态产品，如世茂52+、世茂广场、世茂主题乐园等，这些产品组合可以为用户提供全维度的办公生活配套，覆盖其24小时办公生活半径。

这带来的不仅是服务的多样化，对于工作节奏较快、时间宝贵的精英来说，更极大地提升了便利性，显著降低了时间成本。

第五，体验之“全”。

相比于当前的用户体验主要来自于服务，未来的办公体验则会来自于“内容营造”。内容体验更稀缺，个性也更难以塑造，当然也更难以被竞争对手所复制。这从目前商业业态对内容生产商的引入，以及各大互联网巨头对内容端口的激烈争夺也可窥一斑。

据了解，世茂股份写字楼体系极为注重内容的营造，例如与西西弗、知乎、喜马拉雅等知名内容平台的合作，希望给用户打造一种“五感”体验，这就进一步延展了写字楼体验的纵深性。

其实，在笔者看来，世茂股份写字楼体系花费巨大代价与功夫所营造的这些“全”，都只是为了指向一个点：人。所有的内涵、业态、服务、配套、体验，最终都是为了写字楼里的那每一个个体。从这一点来说，世茂股份的“全场景生态办公体系”抓住了未来大办公时代的奥义。

“全场景生态办公体系”的战略意图：

可持续发展的前瞻格局

去年下半年以来，碳达峰、碳中和成为政策高频词。中国明确力争在2030年前碳达峰，努力在2060年前实现碳中和，“十四五”规划需要将目标具体传导和落实。目前，中国一些城市和地区也正在积极研究和探索城市碳中和实施方案以达成城市净零排放的目标。其中，通过产业集群的投资、建设和脱碳或将是实现城市层面碳中和目标的重要路径。

笔者了解到，本次世茂写字楼发布会后，很多写字楼同行、代理行、媒体最感兴趣的点都在于：环保和健康。世茂写字楼在会上提出的可持续发展理念及创新举措，获得了资本市场的高度青睐。比如去年2月领先于行业发布《世茂写字楼健康办公白皮书》，今年2月引入国际WELL 建筑研究院（International WELL BuildingInstitute）最新的《WELL 健康-安全评价准则》，旗下多地商办楼宇节能减排的严格标准，高度关注员工由内而外的身心健康，楼宇智慧化中枢系统，多地写字楼获“LEED+WELL”国际双认证等。

从以上这些，可见世茂股份一直以来对企业社会责任感的高度重视，以及管理层对公司可持续发展的前瞻格局与眼光。不论从写字楼的产品层面，或是公司未来的战略层面，世茂股份正不断强化“可持续发展”理念。

在发布会现场，世茂股份提出了其商办业务发展目标：坚韧扎根，站位北上广深主要一线城市及杭州、成都、南京等强二线城市，持续深耕重资产商办业务的同时，三年内实现轻资产品牌在全国重点城市的布局，完成管理服务内容的全链条覆盖，实现资产管理规模的稳健增长。

未来，“可持续发展”或将成为资本市场融资的重要标准，而世茂股份在这方面的强势竞争力，也将成为其“轻重并举”战略的有力推手。

而对于“产业集群”、“产城融合”等重点议题，世茂写字楼也有自己独特的理解与打法。据悉，世茂写字楼多地已形成了“企业总部集群模式”，以专业化、精细化的智慧运营，搭建起产业与城市共融的桥梁，深度推进以产兴城、以城促产，不断深化政企合作新模式。如今年上半年，南京河西世茂智汇园正式揭牌建邺区“证券投资基金集聚区”，深圳前海世茂大厦正式启动“前海深港专业服务业集聚区建设”等。

商办的未来是“大办公时代”，这主要就体现在行业将向两个界域迈进：资产管理与城市服务。

毫无疑问，世茂股份的“全场景生态办公体系”的触角也必将延展至资产管理领域。其已经鲜明地提出：将以经营韧性和资产盘活的角度进行切入，提出完整的价值兑现解决方案，基于过往的充足经验与强大的资源整合能力，匹配业主需求，激活资产的最大价值。至此，世茂股份的“全场景生态办公体系”已将未来“大办公时代”的两大界域纳入其中。

有了清晰的体系与战略梳理，相信世茂股份写字楼继续保持逆势而上，并实现这一目标并不难。而这是否会使其成为“大办公时代”的佼佼者？我们拭目以待。