来源：楼典

备受关注的南京西路起点地块——静安区南京西路永源浜4号地块，在6月进行了司法拍卖程序，今日正式落槌，最终仅有1人报名，成交价格即底价约24.68亿，对比约35.26亿的评估价打7折。

据传，拍下该地块的是一家知名科技公司。

这块地堪称是上海命运最坎坷的土地也不为过，发生了许许多多离奇的事情。

离奇点一：土地年限快没了。

协和地产在1992年和1994年分两次拿下了协和城的五个小地块，其中占地面积1.98万平方米的4号地块的出让时间已经过去了29年，剩余土地年限也不多了，办公只有21年，商业只有11年，堪称上海土地批租制度的祖师爷，也是第一批要补年限的地块。

这也就意味着，保守的5年开发周期过后，项目实际运营时，商业部分剩下的土地年限只有6年了，办公也只有16年...

离奇点二：实际开发土地容积率不一定用的足。

拍卖标的主要规划指标设定为：

用地性质为商业办公综合用地；

地块综合容积率为6.6；

建筑总面积为130680平方米；

建筑密度不大于65%；

建筑高度105米以下；

绿化率不低于10.5%。

以13万平方米的计容面积计算，这块地的楼板价只有1.888万/平方米，看起来在静安南京西路沿线便宜的不可思议。

不过，在拍卖公告中提到上海市静安区规划和自然资源局分别于2020年11月12日、2021年4月2日出具的复函对拍卖标的的实际可建计容面积有详细的意见，敬请竞买人注意。

楼典看了一下这个意见，这块地因为日照、间距的影响，该地块实际可以建的计容面积在9-9.5万平方米，也就意味着，楼板价提升到了2.598-2.743万/平方米。

毕竟华润拿下南京西路三条地铁上盖的楼板价也就6万多，考虑到这块地剩余的年限，还有地理位置，今天的这个成交价格还算合理。

离奇点三：原业主还有异议。

之前原来的土地所有人协和地产（现在的港股上市公司CHINA PROPERTIES）因为债务违约，土地被法拍，但似乎他们对法拍这个结果非常的不认同...根据6月30日的公告，还在抗争之中...

离奇点四：被认定为闲置土地。

同时在2019年11月6日，静安官网发布一条闲置土地信息公告：根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）的有关规定，经调查，我局于2018年7月5日作出静规土资[2018]第一号《闲置土地认定书》，认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地，闲置原因为企业自身原因，我局将依法予以查处。现将有关信息予以公告：

离奇点五：四个地块状态各不相同。

协和城位于南京西路的最西段，南京西路的起点位置，可以划分成4个不同的小地块，状态也各不相同，堪称地产形态百科全书。

一期：住宅+街铺，住宅已经基本散卖了，留下一些尾盘，底商改造到一半烂尾。（这个开发商最骚的操作是买二手业主便宜的二手房，装修好再以高价当一手房卖出去）

二期北地块：街铺，竣工之后烂尾，没有招商。

二期南地块4号地块：本次拍卖地块，目前是空地。

二期南地块4号扩大地块：尚未拆迁的旧里和华山饭店。

根据此前的规划，二期南地块（4号+4号扩大）的开发体量超过25万㎡，涵盖酒店商业办公。理论上的地上总开发面积是17万平方米，扣掉4号地块的9-9.5万或是13万方，还剩余很多面积没用足，但4号扩大地块尚未拆迁，华山饭店的产权还在老开发商手里，到时候到底怎么搞，还是个未知数。

一个项目碰到以上5个离奇点中的1个点就很罕见，5个点一起碰到那真是上海第一次了...从以上可以看出，协和城真的是一个太神奇的项目。

所以，把整个协和城全部盘活还需要时间，在这个多苦难下，静安已经做了很大的努力了，希望4号地块在新买家的操作下，重焕新生，振兴南京西路的起点。