来源：楼典

01、上海的超甲级写字楼们，还好么？

最近几年，楼典许多写字楼业主朋友们都夜不能寐，默默流泪，供应井喷+疫情的原因，让上海写字楼市场遭遇比较大的压力。在这个大环境下，争相压价抢客户的场景屡见不鲜，核心区甲级写字楼的租金与出租率都有所下滑。同时，因为前滩、北外滩这样的新兴商务区崛起（CB最新报告显示前滩已经成为了浦东空置率最低的商务区），抢走了不少优质客户，唱衰新天地、人民广场传统核心商务区的论调不少，楼典的好基友Casanova认为，新天地其实遇到大麻烦，因为业权的分散、或者因为先天设计规划的问题，日子一天不如一天。

但真的是这样么？

新天地真的日子一天不如一天不如么？

新天地的小伙伴不服了，用事实数据向楼典打脸，遇到市场突变的情况下，新天地还是展现出了数一数二的韧性，依然是众多企业心中的·Dream Location。

根据楼典吐血统计，淮海路新天地区域共建成有19栋写字楼，除了由瑞安开发的企业天地3号（现无限极中心）及企业天地5号外，其他的所有项目均是2006年之前开发的古楼，楼龄均有15-25年，虽然一直在进行小规模的城市更新，但单个项目的体量均不大。在其中，大部分的超甲级写字楼产品均是由瑞安开发的企业天地系，但是目前企业天地系经过一系列的交易之后，业权分散，分属三个持有人，业权分散下，大家自然竞争起来毫不手软，为了抢夺新天地的C位，拼尽了全力。

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当一个不服输的写字楼和城市运营商，遇到出租率急跌怎么逆风翻盘？

新天地办公楼总经理王红女士在近期的一个演讲中，分享了一个凡尔赛的故事，讲述了企业天地5号遇到主力租户因为疫情原因退租，写字楼出租率从90%急跌至60%，但仅过了20天之后，通过一系列的操作，把出租率拉回90%，成功渡过危机，逆风翻盘，C位出道。

这20天内发生了什么？

02、企业天地5号20天背后，是一个 long story

有密切关心李女士询问，是不是企业天地5号放了价格？

然而事实并没有，成交价格依然比区域竞品高出1-2元/平方米/天。

另一个不愿意透露姓名的张女士询问，是不是企业天地5号不看重企业质量，找一些奇奇怪怪的公司填面积？

好像也没有！企业质量颇佳，都是国内外知名的公司，行业覆盖了环保/新型材料/新医药以及一家顶尖科技企业，都是最in的几个行业。

企业天地5号逆风翻盘的其中一个原因，来自于瑞安办公对于办公市场的长期产品研发的一些思考，瑞安办公一直想要做“价值办公”，但价值办公这个构思让人理解的确没有这么容易，很多人又要吐槽了。这个“虚”的名字究竟怎么做“实”，其实也是一个摸着石头过河的过程。

市场变化如何？需要详尽分析

除了拥有强大的租赁团队，瑞安办公最独特的一点，就是它们有一个In-house的产品研发及市场研究团队，出品的研究成果与报告质量颇高。不能说是秒杀五大行吧，但在座的各位都学着点。In-house团队市场研究可以更加真实，能够客观反应市场的转变，对市场进行详尽的了解与分析，让瑞安办公的租赁团队拥有了领先行业竞争对手的预判能力。

在强大的产品研究团队的帮助下，瑞安办公对于未来办公产品演化，进行了成体系的探索与思考——瑞安办公认为从最原始的格子间“基本办公”到平台化的“价值办公”的演变，就是未来办公产品的迭代进化方向。

产品+团队+服务+城市运营是价值办公成功的关键之一，也是企业天地5号20天翻盘的潜在原因。

未来产品如何演化？需要不断探索研发

在产品方案上，瑞安办公已经建立了一条完整的产品路线。

包含了定位城市地标级的甲级写字楼系列——企业天地产品（CA）：如企业天地5号、以及创新的办公空间解决方案——INNO产品。瑞安办公的写字楼产品均可以享受到高品质的交付标准及物业管理服务。不同的Location、形态与品质可以满足不同企业客户对于办公空间的需求。

同时为了达到价值办公的目标，瑞安还研发了许多有意思的灵活、创新空间产品，包括INNO NOW，WORKX Lab等。比如INNO NOW就是各种大小规格的小BOX，可以放在任何地方，完成开会、谈话、采访的功能。而WORKX Lab则是将传统办公部分空置面积用于打造一些灵活的办公POP UP空间，提升空间的温度，等租约确定，就可以立即租出去，灵活变化。

未来业主的角色演化？

从包租婆变服务商

瑞安所提倡的价值办公，也是希望自己能从一个“包租婆”，转变为服务商，能给客户爸爸们一整套的办公解决方案。

在企业天地5号上，瑞安对项目服务品质进行持续不断的Upgrade，让项目保持活力，同时与旁边的友商竞品产生明显的区分度——包括对客服人员的筛选与培训，对于项目细节的升级与维护，企业天地5号落客区客服的微笑、平整的地砖以及有温度的大堂软装，都与友商竞品产生了对比，让客户爸爸们更能够感受到项目的温暖。

同时，瑞安办公拥有一个密切配合且专业的租赁团队，及时Follow客户与市场的动向，与投资、物业等各个部门之间拥有一个快速动态反应的系统，为客户爸爸们提供一整套的办公解决方案，快速解决他们在办公空间上遇到的问题，让爸爸们满意。

最后一点，则是瑞安最擅长的区域长期运营能力了。瑞安花了20多年时间把新天地做成了上海的ICON，又花了20多年时间把瑞虹新城做成了上海内环最大的社区，还做了虹桥商务区第一个吃螃蟹的开发商，也是收获满满。在新天地大本营，瑞安在完成回购企业天地5号之后，又马不停蹄地建设太平洋新天地商业中心，持续提高区域的能级, 在瑞安以及合作伙伴的努力下，未来的大新天地区域的官宣地位是：世界核心商务区、24小时社交消费目的地以及上海城市更新的典范样板，打造世界级复合功能都心区。

这三个 Title 不是谁都能拥有的，你体会下。

03、瑞安办公 还有更多的新项目...

企业天地5号20天逆风翻盘的背后，也是“别人家的孩子”产品+服务+城市运营三重实力。这种运营能力同时也体现在瑞安办公的创智天地项目上，据楼典八卦得知，近期创智天地项目又签了一个1.2万方的大客户，是一家优质独角兽企业。

在未来，瑞安办公的新项目真是造的停不下来：

2021年的瑞虹企业天地

2022-2023年的太平洋新天地商业中心

2024年的鸿寿企业天地

以及更多的神秘Pipeline，项目location之好规模之大令楼典震惊。

虽然市场波动剧烈，但优质的产品与运营商在上海始终是稀缺的，在供应量大增的时代，其实客户爸爸们除了care价格之外，对于办公空间所能带来的Extra服务也是极为看重，为了满足客户爸爸们不断提升的Taste，维持客户爸爸们的微笑，瑞安办公的小伙伴们还需要更加努力...