来源：商办互联

从安狮资产收购钻石大厦，首度落子北京，到SK大厦以90.6亿完成出售，成为今年上半年最大单体交易，近些年的办公类大宗交易市场，一直保持着火热势态，也从而带动了整个地产市场。根据戴德梁行的数据显示，中国大陆地区已连续五年大宗交易总额突破2000亿，即使是饱受疫情影响的2020年，也不例外。而从区域表现来看，北京市场无疑是大宗交易的主战场之一，交易额占比持续上升，今年上半年，北京市场大宗交易额首超越上海，占比高达34%。

当市场热度不断升温之时，大宗交易也呈现出这样几个特点，一是当下核心商圈内可购置的办公资产极为稀缺，即使是五环外的上地区域，也是一房难求；其二是大宗交易的市场保密性较强，通常是完成签约之后才将交易动作公之于大众。

正是大宗交易的这份“距离感”，往往让很多业内人士与市场合作资源无法触及。不过在近期，一个优质办公资产的重装入市，或许会带来一份“特别”的市场机遇。

7月9日，戴德梁行在朝外商圈举办了一场101大厦大宗交易私享会，100余位一线市场代表参与其中，本人也是非常荣幸参与到活动中。  

虽然从会议形式上看，这只是每年众多项目推介中的其中一场，但在聆听过戴德梁行北区资本市场部执行董事 杨蕾女士、高地投资101项目发展经理 姜宁先生、戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理 刘兵先生，分别从不同视角剖析资产价值，在走进项目内部亲身感受之后，这种“特别”感在我心中油然而生。

独家代理首开市场合作

规范机制下共享大宗交易红利

戴德梁行北区资本市场部执行董事 杨蕾

高地投资101项目发展经理 姜宁

戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理 刘兵

101大厦这个项目位于朝阳门吉祥里101号，项目名称也是缘由于此，楼体地上10层，地下1层，总建筑面积9796平米，由排名国际前十的基金机构安祖高顿收购之后，于今年完成升级改造，现将项目整体推向市场。

关于101大厦这个项目，个人认为它的“特别”之处首先在于合作机制。

只要是入行有一阵的朋友们都会发现，写字楼市场的大单交易信息相对闭塞，这其中一部分原因是出于租赁客户、买家的信息保密，另一部分原因则是源于交易动作的私密性，通常都是大业主/出售方、代理机构、租赁方/买家经过多轮协商达成交易，整个过程进行的十分低调。

而本次101大厦的整体出售，虽然是由戴德梁行独家代理，但它对渠道各界是持完全开放的姿态的。在北京市场上，整售型项目的独家代理与渠道之间展开合作，还是非常罕见的。这种开放的合作机制，可以更加广域的将自身资产价值推向市场，为项目引荐更多意向客户，同时也可吸引更多优质渠道参与到交易过程中，共享大单交易带来的可观回报。

此外，我们更要知道，办公类大宗交易又不同于传统房地产买卖，经纪人在买卖双方之间的作用不仅仅是信息传递与谈判撮合，他需要在前期协助卖方进行市场推广，确定潜在买家范围，并在之后协助买方对项目进行市场分析、现金流分析，以及相关的尽职调查等一系列工作。而此次101大厦采用的创新合作机制，不仅能带来卖方、代理机构、第三方经纪渠道的三赢局面，还将更加规范化的大宗交易流程推向行业，强化大宗交易专业化进程。

二环上的优质资产

自成一派的典藏办公

第二点“特别”之处，在于101大厦的稀缺性。这种稀缺性可以从两方面来说，首先是项目所在的区位价值。

项目虽然位于朝外商圈核心位置，但亲临项目后你会发现，它所在的吉祥里这条街道属于繁华中的一片清静之地，没有熙熙攘攘，十分静谧。从这里出发，步行5分钟即可至朝阳门地铁站，开车10余分钟即可到达三里屯商圈，周边邻近着外交部、司法部、中石油、中石化、中国银行、新保利大厦、中国人寿大厦等国家部委及重点企事业大楼，以及悠唐购物中心、悠唐皇冠假日酒店、昆泰嘉华酒店、侨福芳草地等，商政资源与商务配套极为丰富。

当北京的新入市办公项目多集中于五环外时，位于东二环的101大厦，单从地段角度来看，就已属典藏之品。

可直接进驻的城市更新项目

充分满足企业需求

当然，101大厦的稀缺性远不止区位上的，更重要的，它是一个可以直接使用的城市更新项目。

城市更新的目的是通过投资、改造和建设，通过全新的功能替换原有物质空间，使之焕发活力。目前，在北京市疏解非首都功能以及正负面清单的前提下，具有区域地理优势的首都核心区和中心城区更多的都是依赖于城市更新所带来的内部新鲜血液。

而市场上出售的办公项目通常为运营多年的老旧项目，无论是自用买家还是投资者，在购置之后都还需要对项目进行一番改造。虽然买家在改造之前已进行过详细的规划，但由于在工程改造方面的管控经验不足以及对硬件设施待改造点的了解不足，项目在改造完成后，往往会超出预算开支，且会在部分改造点上留有缺憾，这种在时间、资金，以及工程质量上的多重不可控，是买家在初期很难预测的。

回看101大厦，它作为一个城市更新项目，是在整体已经完成升级改造之后面向市场的，从改造前后的对比图，可以看出从外立面的全面翻新，到首层大堂、室内空间的质感提升，再到电梯运力的加装升级，101大厦的升级改造工程完成的非常彻底。为买方节省了时间成本与改造成本，以及产权结构等方面的困扰。

在办公租赁市场中，目前越来越多的大型企业倾向于可直接进驻办公的方式，而101大厦则通过城市更新的方式，很好的把“拎包入驻”模式引入到买卖市场中，这种“即买即用”的方式非常利于买方。没有琐碎之事带来的烦恼，每天都可站在101大厦屋顶露台俯瞰CBD，这种心境是截然不同的。

101大厦的焕新入市，带来的不仅是稀缺优质办公资产，项目的运作方式以及合作机制都非常值得借鉴，伴随写字楼大宗交易市场的持续升温，我们期待101大厦在今年可以迎来实力买家，为写字楼市场再添大单。