来源：上海写字楼图鉴

这几年来，虽然大虹桥概念盛名在外，但是关于大虹桥商务区的商办能不能买这个问题一直都颇有争议。

实话实说，在上海办公房产买卖主力军的眼里，大虹桥就是一个热门IP。商办房子造的那么多，出售单价动辄五六万，堪比市区传统印象里最贵的那一波写字楼。但出租吧，租金却往往以性价比制胜，租金收益论起来比市中心的平均租金收益还是要低的。

如果单纯从出租收益率的角度来说，投资客买上海商办还是买市中心的比较稳妥。

但是虹桥的商办，无论你怎么看，成交数据证明，这几年选择入驻大虹桥的企业都是越来越多了。

就最近这一个多月的时间里，每次需要为新上海写字楼买卖客户整理最新的可买房源方案时，我们都需要跟各个甲方销售，业主再次确认房子是否还在。哪怕是大几千万，甚至是上亿标的的这样大宗房源。

有可能今天给出去的在售房源，一个星期后再问就已经卖掉了。这在我们这些做了多年商办租售业务的老业务员来说，是过去难以想象的情况。

只有深入了解大虹桥之后，尤其是这一阵子我和小伙伴驻场在虹桥世界中心接待了大量来大虹桥买商办的上海写字楼买卖客户之后，我才真正明白大虹桥的上海写字楼买卖客户群像。

一般来说，来大虹桥看房的上海写字楼买卖客户分为两大类——投资或是企业自用（当然到上海其他板块看商办的也主要是这两类）。

投资又分成两类：一种寄希望于房价大涨赚差价再卖出的，一种纯粹就是为了出租获得现金流的。

我很早就写过多篇关于商办投资的大坑。其中一条反复强调过的就是不要去迷信商办会大涨这句话。

上海办公房子由于不关乎民生，不属于刚需（人人居有所是真正刚需，但不会人人都开公司要办公场地），加上交易成本较高，并不适合短期投资。所以这第一种想赚差价的投资客，买商办基本是要失望的。

第二种想要长期持有出租出去获得现金流的，市中心已经成熟地段的商办出租收益率已经高过新兴板块（无论是大虹桥还是前滩，还是徐汇滨江），这可以说是必然的。

既然是新兴板块，开发商拿地晚，地价上去了，这必然加到房价里；但是新兴板块需要引流，一开始租金肯定是低的，也就意味着低租金高房价，收益率必然是拼不过成熟板块的，这算的上是常识了。

要是谁跟你说某个新兴板块的租金收益率比核心地段同类产品还高，比如热切推荐那些6%甚至7%以上高回报的一手新盘给你的人，无论这个人跟你是亲友，还是陌生销售，这只能说明一点——这人不是傻就是坏。

所以呢，市场上真正理性的购房者选择大虹桥的，绝大多数都是企业，无论是以老板个人名义买，还是以公司名义买。

这实际上也是许多板块的管理者对于上海办公房子购房者的期待。毕竟一个企业的入住，意味着会给片区带来更多的就业岗位，更多的税收贡献，甚至带动一个片区的经济更加繁盛。

最近几年许多片区的规划中，上海办公地块在拿地板块都会对开发商诸多限制，大虹桥也是如此。新出地块往往要求房企自持50%以上，即使允许出售的部分，也多是整层甚至整栋方可出售，有的项目还有税收要求，无形中也增加了房企出售难度。

但这么做的结果也是立竿见影。最近几年借助于长三角一体化的国家级战略，越来越多的外地企业纷纷来上海成立总部。

而但凡一个企业的上下游或者生意往来对象并不需要上海市中心的核心商圈，比如陆家嘴，南京西路，淮海中路等这种老资历的招牌，就会发现，入驻大虹桥的企业运营成本，与在上海市中心比起来，实在是太有优势了。

这些企业发现，把总部放在大虹桥，既有了立足上海面向全球的资本（毕竟全球范围来看，无论中国人还是外国人，人人皆知上海，未必人人关心你在上海哪个片区），但又不必忍受上海市区交通拥堵之苦。

今年5月6日之后上海全面对外省市牌照车辆限行：工作日7~9时，17~19时的早晚高峰禁止进入上海内环道路。

有人可能会说了，老板们这么有钱，房子都买了，还差一个上海车牌？

这倒还真不是差那十万块车牌钱，主要是要拍牌，你得有上海户口或持有上海居住证且连续缴纳满3年以上社保（或个税）。这条件吧，也就比上海的住房限购政策低了那么一丢丢。

而大虹桥就不一样了。不仅不限牌，高铁飞机畅行全国乃至全世界，无论常驻在哪里，基本都可以实现白天在公司上班，晚上说回就回家的两不误出差之旅。

另外一方面，员工出差的便利性，甚至是员工的生活居住成本（环沪城市购房，工作在虹桥）也都要少很多。

随着17号线接轨嘉善，嘉闵线（通往嘉定北），13号线西延伸，25号线（通往徐家汇），机场专线（浦东机场-虹桥机场）这些线路的一一开通，再加上原有的2号线及10号线，买在环沪，上班在虹桥的年轻人一定会越来越多。

这对于已经入住虹桥的77000+企业和机构来说，无疑是巨大的用人红利。毕竟不是每一个上海打工人都有购房资格买得起魔都上千万一套的住房，但是努力个三年五年，攒下个几十万，在环沪付个首付买套自己的住房还是努努力就能做到的事。

有人（用工不愁），有钱（财税充裕），有企业（就业岗位多，企业上下游供应链集中），有政策（长三角一体化国家级战略），面向全球（进博会等），这里就是最适合外省市企业入驻上海的第一站，尤其是对于江浙皖三省市的企业来说。

从我们近期的带看及成交数据上看，也验证了这一点。在未来的发展中，长三角城市群联动发展的力量相信会越来越凸显。