上海是一座魔幻的城市，区域之间的发展很难做到整齐划一，我们经常可以瞧见一个地方繁华热闹，但可能就只是拐了一个弯，隔了一条河，城市界面就变得破旧清冷。

这种对立会让人产生一种强烈的错位感，就像是有的房子只是顶着一件漂亮的外衣，实际却是老破小，有的房子周边差点意思，但品质却能戳中你的心底。

所以不论你是买房卖房，或者是像咱们写房的，通常都是要去实地看看的。

这次，豪宅网为大家挖到了一个非常非常稀缺的市中心的独栋别墅上海别墅楼盘——「祥和别墅」。这个上海别墅楼盘一直有点低调哈，记忆中，它在2019年曾有所传闻，现在重现江湖颇有种隐士出山的意味。

祥和别墅实景

或许是因为开发商洞察到上海疫情后，别墅的需求量增大，种种数据都十分漂亮，再加上自身占着“市中心+独栋”这两大独家臻稀优势，所以现在不出手，又更待何时？

实地看过之后，也确实刷新了我的眼界：

独特的古欧风格+超大的空间格局+时不时散发出的贵族气质！

咳咳，如果不考虑价格，我觉得这个上海别墅楼盘很不错，我也想买……

世界上没有完美的房子，「祥和别墅」也有一些不可避免的瑕疵，此文会作相对客观的阐释，高阶改善人群可以参考看看，当然路人也欢迎，毕竟谁会拒绝看漂亮的房子呢。

普陀区古浪路 中环旁

市中心稀缺纯独栋绝版别墅社区

珍贵土地价值 绝版市区地段

都市独栋花园大别墅

主力建面地上约560-591㎡

附约321-368㎡超大地下室

附约350-700㎡超大花园

阔绰尺度 丰富空间 卓越品质

大花园 大露台 下沉式庭院 全明地下室

多车位 私家电梯 一个都不缺！

总价仅约8130万元左右起

欧式风格 传世别墅 所见所得

一手现房 无需积分直接买！

纯住宅 需上海购房资格

1 因为绝版，所以珍贵

先说「祥和别墅」的性质，在别墅一类中的定义是“独栋”，标签有：私密性强、占地面积大、高端品质、独门独院、阔绰地下室、私家花园。

这一类型是别墅历史中最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，在当下上海的别墅市场中，属于绝版中的绝版。

限墅令大家都有所耳闻，当城市人口与土地的矛盾日益突出，各项政策相继出台，限墅令就是其中之一。

限墅令早在1994年就开始了，几十年来，制度层层加码，限墅路日趋严谨。

如今“禁墅令”已实行多年，期间多次加大规范力度，政策的“高压管控”使得独栋别墅成为只出不进的“孤版货源”，随着土地管理趋紧，该品类别墅或将逐渐退出一手市场。

在上海，“别墅”走得也很艰难，期间虽然不乏有像联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹！

再加上口罩事件，很多人的生活方式、居住理念渐渐发生了转变，人们对别墅产品的需求大增，各能级城市的别墅成交量都蹭蹭上涨。

CRIC数据显示，以2020年1季度作为疫情前后临界点，通过前后7个季度别墅成交均值变化来看，一线城市别墅季度成交均值较疫情前上涨了48.7%，涨幅接近五成。

这其中，上海是别墅成交的重要阵地，6月复工复产后，上海别墅共成交544套，至7月成交套数环比增126%至1232套，创下去年8月以来新高，成交套数是北京、广州和深圳成交之和的3.4倍。

综上，上海作为一线城市，一方面是“限墅令”更为严格，高昂的土地成本对企业低容积率社区建造有了一定限制，另一方面，口罩事件催生了较大的需求，导致市场处于供不应求的状态。

而像「祥和别墅」这样的一手独栋别墅，何其珍贵，这时或许有人会杠了，徐泾还有御品园林，松江还有云顶别墅等等呢？

啊对，说的没错，但是别忘了，「祥和别墅」位于上海七大中心城区的普陀区桃浦板块，就在中环线旁边，地理优势特别明显！

2 别墅，不是非要大隐于野

现代别墅的发展史，就是是一部生活进阶史。

起步期：占据优越的景观资源，远离城市，隐于自然；发展期：逐渐向近郊靠拢，对自然资源的依赖性仍然较大；繁荣期：回归城市中心，可以享受完善的生活配套。

不难看出，随着时代的发展，别墅已从“诗与远方”的代名词，逐步演变成了满足精神与物质双重需求的生活居所。城芯墅，顾名思义，兼顾城市与别墅两种生活形态，缺一不可。

「祥和别墅」位于普陀区桃浦板块的古浪路，地处市中心通勤方便，周边生活配套相对成熟，上海别墅楼盘对面就是上海外国语大学附属普陀实验学校。就在中环线旁边，距离15号线仅约550米，上中环后即快速到达人民广场、虹桥枢纽、陆家嘴等。

「祥和别墅」

【上海别墅楼盘地址】：普陀区古浪路

【主力面积】：881.27～958.91㎡

地上面积：560.34～590.58㎡

地下面积：320.93～368.33㎡

【开发商】：上海申豪房地产有限公司

【物业】：上海祥泓物业管理有限公司

【物业费】：12.3元/平/月

【产权】：70年住宅

【类型】：花园住宅 独栋别墅

【交房】：现房（款清交房）

【装修】：毛坯

【容积率】：约0.52

【绿化率】：48.9%

【配置】：大花园、大露台、下沉式庭院、全明地下室、多个车位、私家电梯

【周边配套】：

（商业）：中环百联、大融城、日月光中心、山姆会员店等高端购物中心

（医疗）：上海德济医院、利群医院、同济大学附属天佑医院、交通大学附属仁济医院等

（教育）：上外附属普陀实验学校、上海托马斯实验学校、晋元高级中学、进华中学、普陀幼儿园古浪分园、美墅幼儿园祥和园等

【交通】：

（轨交）：轨交15号线（约550米）、11号线

（自驾）：两横两纵的交通网络，横向: 沪嘉高速、京沪高速；纵向：中环线、外环线

但这里也有缺点的，提起普陀桃浦，就会想起相对比较差的城市界面和落后产业，也比较直白，就是从传统心理认知上感觉地段上弱一些。

桃浦虽然名义上是市中心，但周边的城市界面还远远没有跟上，比较值得期待的是处于规划中已经在崛起的桃浦智慧创新城和中央绿地。

至于是更在意眼前的所得，还是更看重长期的发展，每个人都有自己的衡量标准，这里也就就不再多说。

3 品质，别具一格

选房最后一定是看这个房子本身的气质对不对自己的胃口。

据说「祥和别墅」的建造是以17世纪法国宫邑为原型，彰显新古典主义建筑的恢弘气度和不凡格局，并以法国古典式园林为原状，塑造出绿叶茂盛的生态生活环境。

目前在售楼栋的主力建面地上约560-591㎡，附约321-368㎡超大地下室，附约350-700㎡超大花园。

另有超大面积楼王，地上面积1560㎡，赠送820㎡地下室和超大的私人花园。实地看过之后，也颇为震撼，甚至在里面转迷路了。

户型方正大气，挑高空间叹为观止，每套房源内空间众多，上海别墅楼盘均为毛坯交付，可以根据自己的喜好设置房间功能与装修风格。

在超大的空间格局之上，流露出建筑的几何美，配合上超大落地窗，想象阳光透过客厅，你拥有的不只是一间房，而是一方小天地。

另外，各种大小露台还能丰富闲暇生活，滋润啊

个人最喜欢的还是私人花园，清幽的绿地中间矗立着古典欧式水池，特别像电影里的场景。

说了这么多上海别墅楼盘的好，但再好的豪宅也有缺点，看看它的优缺点总结吧。

「祥和别墅」的优缺点总结：

上海别墅优点

√市中心位置中环旁，地铁站550米

√交通便捷，轨交自驾快速到达城中繁华所在

√品质建造，稀缺独栋大别墅

√阔绰空间，大面积、大花园、大露台、下沉式庭院、大全明地下室

√欧式古典风，大气磅礴，传世佳作

√闹中取静纯别墅社区

√无需积分一手豪宅直接买

上海别墅缺点

√位于普陀区桃浦板块，部分人士不太认可该地段

√欧式古典风建造受众也许并非所有人

√更适合自住，不适合投资及投机人士