来源：写字楼学习宝典

写字楼界有一句名言“地段，地段，还是地段！”我却痛恨这句话，因为我亲眼见到糟糕透顶的投资机构在上海市中心的核心位置投资的相当失败；而一些经验丰富的投资机构，却把偏僻地段的项目经营得遍地生金。

不信，你可以了解一下，在2016~2018年间，有多少的地产基金在上海市中心的黄金地段，花了超额的溢价收购了多少的写字楼，而收购时候的毛租金回报率还没有4%，并且这些项目还没有多少价值提升的空间。这些投资项目，在基金退出时，将面临割肉退出的局面。

（上海人民广场）

话虽如此，当你考虑收购写字楼时，还是要给自己选个好地段。在任何时候，房产的增值主要来源于土地的增值。而市中区的稀缺性，注定了写字楼的后期价值。市中心地段不可再生的土地资源，为写字楼带来了不可复制的价值基础。

按照我的看法，与其在坏地段与业主讨价还价，不如多花点时间来考察好地段的项目，想想从什么角度去为项目创造物业价值，这样才是聪明的投资者。

考察地段，不要吝惜时间，要在项目和附近多转转。区域内主要有哪些企业？写字楼的出租率怎么样？未来的供应量大不大？另外，你的考察绝不能漏掉写字楼的大堂、走道和卫生间。如果某个写字楼的大堂很破旧和走廊阴暗狭窄，客户进入该写字楼会怎么想。而宽敞、明亮、高空间的大堂和走廊，必让人心情舒畅、工作愉快，乐意支付更高的租金。

(会德丰广场大堂）

你需要考虑写字楼项目所处位置的交通及便利程度。同样是在上海的静安区，有些项目是地铁上盖的，而有些项目却需要走15分钟以上才能到达地铁站，如果价格没有很大差别的话，那就不值得投资。

除此之外，你需要考虑项目周边有哪些商业配套。选择投资写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，如银行、商店、餐饮、酒店等。

周围的景观也很重要。不用说，没有谁喜欢对着工厂的通风管道或一堵沉闷的砖墙上班。只要还有选择，就别忘了景观这个问题。我在上海的恒隆广场42层办公，每天看着外面的景色，心情顿时舒畅。我印象当中，上海最好的写字楼，大多都拥有不错的景观。

比如越洋广场和会德丰广场，可以看静安公园；环贸中心ICC和嘉华中心可以看襄阳公园；企业天地可以看新天地之前的太平湖；陆家嘴的甲级办公楼们就更不用说，可以看到中央绿地和黄浦江美景。好的景观，对写字楼的价值无疑是有帮助的。在上海这种城市，各种建筑生长得如雨后春笋，你得确信今天看到的景色明天还能老老实实地待在那儿。

如果你是一个愿意长远发展的投资人，你可以关注并选择一些政府正在重金打造，升值空间很大的区域。以上海为例。从地域分布看，现在上海写字楼已经不再局限于淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇和陆家嘴等地。一些正在规划升级中的新兴商务区、科技园区正成为写字楼的扩张区。北外滩、新静安、虹桥商务区已经成为上海新的投资重点区域。

你在别人没有关注的时候，低价买过来，通过运营提升物业的价值。你不但可以为这个区域发展做出贡献，还能确保自己的长远收益。当然，我这么建议的前提是你有足够的眼光、时间、耐心和韧劲。多年前，当一些境外基金收购张江开发区项目的时候，有人觉得他们疯了，但是后来的结果证明，他们错了！今天，张江区域已经成为上海最有吸引力、最能够创造财富的风水宝地。

（张江科技园）

虽然投资机构乐意为优越位置支付高价，但他们也知道“对错误的写字楼不存在正确的价格”。如果他们不能找到有效的增值方法，他们不会因为某份写字楼便宜就去买它。

上海南京西路上有一栋写字楼，它拥有优越的地理位置和交通。理论上应该有高价租金或高售价。但这栋楼的层高只有2.5米的净高，让里面办公的人感觉很压抑。这栋楼的电梯的数量少、速度慢和轿厢小，让在这里上班的人每次电梯等候都过长。另外，这个楼的柱子很多，平面空间利用很不合理。所以，你很难从这栋建筑上得到高的租金，除非你完全改建，而这样的成本将是极其昂贵的。这就是一个不能用做高价的办公楼。然而这栋楼在2017年的时候却被一家投资机构以约7万元/平米的高格收购。现在这家投资机构将面临资金退不出，割肉的局面。所以，好的地理位置并不能确保投资的成功，很多时候买在好的位置，却有可能是失败的投资。

按照我的看法，在投资办公楼时，优先慎重考虑地段。很多时候，选地段凭的是直觉，你必须对自己的选择有信心，项目还有要有价值提升的空间，否则的话，你的投资很快就会化为泡影。