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2019第四季度

北京写字楼市场分析报告

乐工场资产管理中心

一、市场概览

供增需减，下行调整。

2019年北京写字楼市场新增供应114.39万平方米，创历年新增供应最高纪录，使得北京优质市场总存量达1153.8万平方米。

2019全年写字楼净吸纳量为-12万平方米，首次出现年度需求减少之局面。

在供增需减的局面下，在2019年第四季度，北京写字楼市场空置率急升至17.72%，创八年以来空置率新高，市场租金承压下行，市场进入调整期。

二、市场走势

写字楼供应：高速增长的疯狂盛宴

北京写字楼新增供应持续高速增长，终于在2019年达到创纪录的114.39万平方米。第四季度的中信大厦（中国尊）和亚洲金融中心（亚投行新总部）为代表的甲级写字楼竣工，在提升北京商务天际线的同时推升优质写字楼存量至1153.8万平方米，折射出北京写字楼市场浓浓的行政特色。

大量供应使得北京市写字楼市场形成多极化格局，持续高速增长的供应给市场形成巨大的消化压力，同时商务园众星闪耀和雨后春笋般的商改办，直接对乙级写字楼形成竞争威胁，市场前景堪忧。

曾今旺盛的需求推高北京写字楼市场，十二五期间的国企改革释放出大量的写字楼需求，总部热和网贷金融更添虚火，而政府楼宇经济政策无疑是最有力的市场推手，开发商不约而同地把在北京开发写字楼作为首要战略，与其说当今写字楼市场供过于求局面是因投资过热所致，不如说是政策引导的必然。

写字楼需求：客户流失，首现负吸纳

2019年全年累计吸纳量录得-119，470平方米（负值），首次出现年度净吸纳为负值，反应出北京优质写字楼市场整体客户流失，需求疲软的局面。

写字楼客户流失的主要原因是跨界竞争，比如北京朝阳区大大小小的办公园区已经达100多家，加上众多的商改办项目入市，市场规模已超过500万平方米，如此众多的乙级写字楼替代产品短期内冲向市场，截流或分流客户，造成北京整体写字楼市场需求严重不足。

相对而言，高品质楼宇客户需求稳定，虽然被整体市场拖累，租金疲软，但租户总体稳定，部分专业服务类公司随业务增长而拓展了办公空间。

在供应高峰及市场需求疲软新租动力不足的双重压力下，2019年北京写字楼整体空置率攀升至17.72%，较2018年全年大幅上升10.17个百分点。

市场租金：承压下行

2019年底北京写字楼市场整体空置率达17.72%，供过于求的局势引发激烈的市场竞争，写字楼市场租金承压下跌，根据乐工场研究部调查，2019年第四季度北京优质写字楼平均报价租金为409.7元/月/平方米，比上季度下调0.6%，同比下跌幅度达4.16%，市场租金进入下行通道。

亚奥成为租金下调幅度最大的商务区，原因是该区域是以科技类企业为主的客户结构，市场同质化较高，结构单一，客户可供选择之多，业主间用降低租金来吸引客户。而金融街商务区因特有的国有大型企业为主的客户结构，市场租金相对稳定。

预计2020年北京市新增入市129.6万平方米，主要分布在朝阳中央商务区、丽泽金融商务区及通州商务区。

未来三年，新增供应量主要集中在通州运河商务区、丽泽金融商务区、朝阳中央商务区中服地块，预计新增入市277.4万平方米写字楼。

未来三年空置率高企，租金承压走低。

未来三年北京市CBD中服地块、丽泽金融商务区和通州商务区有277.4万平方米写字楼新增入市，北京市整体空置率将持续攀升至26%以上。

整体经济不景气的预期，导致各行业租户纷纷调低办公支出预算，市场面临需求紧缩之局势。

预计未来三年供需矛盾加剧，形成巨量的供应和疲软的需求强烈反差，在空置率高企的压力下，市场租金将大幅下调。

跨区竞争将更加激烈，传统商务区将成为客户流失的重灾区。

三、区域市场分析

CBD商务区写字楼现有存量约345.93万平方米

本季度24万新增供应入市

2019年全年40.7万平方米新增供应入市

未来新增入市项目约22.2万平方米

2019年第四季度，CBD商务区写字楼空置率为13.8%，比上一季度上升2个百分点，同比上升7.1个百分点。

月平均租金报价为452.8元/月/平方米。

目前，传统金融业及专业服务业仍是租赁主力行业。如德勤会计事务所、中伦律师事务所等专业服务类企业选址以中央商务区新入市高品质项目为主。

中关村写字楼现有存量约124.49万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年无新增供应入市

未来新增入市项目约24.6万平方米

2019年第四季度，中关村写字楼空置率为2.6%，比上一季度下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。

月平均租金报价为377.4元/月/平方米。

金融街写字楼现有存量约66.9万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年5万平方米新增供应入市

未来无新增入市项目

2019年第四季度，金融街写字楼空置率为1.70%，比上一季度下降0.4个百分点，同比上升0.2个百分点。

月平均租金报价为664.5元/月/平方米。

金融街商务区因特有的国有大型企业为主的客户结构，在所有商务区中租金指数最为稳定。

望京写字楼现有存量约109.69万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年3.6万平方米新增供应入市

未来新增入市项目约24.6万平方米

2019年第四季度，望京-酒仙桥写字楼空置率为16.90%，比上一季度上升1.1个百分点，同比上升6.2个百分点。

月平均租金报价为303.9元/月/平方米。

未来随着阿里北京总部在望京北扩区域安家，这一举动标志着望京北扩区域逐渐趋向成熟，同样也会带动上下游企业聚集。

东二环写字楼现有存量约133，35万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年无新增供应入市

未来无新增入市项目

2019年第四季度，东二环写字楼空置率为11.1%，比上一季度上升3.3个百分点，同比上升5.8个百分点。

月平均租金报价为375元/月/平方米。

东二环作为CBD区域的北扩区域，其写字楼客户多以专业服务为主，客户承租能力较为稳定。

亮马河写字楼现有存量约134，64万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年无新增供应入市

未来无新增入市项目

2019年第四季度，亮马河写字楼空置率为12.9%，比上一季度上升4.7个百分点，同比上升9.6个百分点。

月平均租金报价为381.9元/月/平方米。

亮马河区域周边多为使馆区，其写字楼客户多为外资企业，受经济环境影响，外资企业目前变动较大，尚不稳定。

亚奥写字楼现有存量约126，49万平方米

本季度无新增供应入市

2019年全年324,979平方米新增供应入市

未来新增入市项目约7.4万平方米

2019年第四季度，亚奥写字楼空置率为34.1%，比上一季度上升21个百分点，同比上升28.8个百分点，其主要原因是新增供应体量较大。

月平均租金报价为397.6元/月/平方米。

亚洲基础设施投资银行总部入驻亚奥商务区，随着亚投行的进入，亚奥预期将形成国际金融资本聚集地。

四、产业园专题

跨界之争，如火如荼的产业园

自1992年北京首批产业园（开发区）成立以来，历经27年发展至今，北京大大小小的产业园区共300多家，可谓众星璀璨。2008年奥运会以后，北京更是确定了六大高端产业功能区的发展格局。据统计，2019年此“六高”对北京经济发展的贡献率已超过80%，显现出产业园区高能的经济驱动力。

在高质量发展战略指引下，近几年北京城市疏解非首都核心功能，迎来新一轮的城市更新热，恰逢写字楼市场需求旺盛之机，各类老旧工业厂区纷纷升级改造为办公园区，2017年北京颁布老旧工业厂区升级改造政策，批准一系列科技文化主题园区的改造试点项目，政府不遗余力地推动更加速了办公园区的发展，园区类办公物业供应爆发式增长，而这类园区并非都是偏远之所，很多位于商务区周边地带，交通便捷又可享有城市商业配套之便利，虽楼宇建筑品质不及甲级写字楼，但园区环境优美，加之成本低廉，竞争力强于很多商务区的乙级写字楼。

升级换代，产业园发展方向

北京最早的产业园（开发区）发展模式为单一的土地出让招商（主要招外商），早年的亦庄（北京经济技术开发区）、上地（上地信息产业基地）、西三旗（建材城开发区）、天竺（空港开发区）、丰台及昌平（高科技园区）均属此类，属于第一代产业园。

1998年爆发的亚洲金融危机抑制了外资进入步伐，而国内房地产发展方兴未艾，各产业园融入开发大潮造就了第二代产业园，这类产业园的共同特点是由开发商统一开发建设并销售的形式给企业提供研发办公或生产的楼宇，诸如国际企业大道，总部基地之类开发项目，不一而足。

开发类的园区发展模式必然遭遇地产投资泡沫，历经高速发展后，2008年宏观调控，各园区回归至以实体产业为中心的定制招商发展模式上，连同2005年开始兴起的文化园区改造热潮，以办公为主要功能的第三代产业园应运而生。

现如今的北京产业园可谓星罗棋布，竞争越来越激烈！未来产业园区发展之路何方?市场需求升级将逐步造就新一代的产业园。

声明

此报告中的观点，包括形势分析、预测推断均可能发生变化，部分细节尚需进一步调查及论证。其中信息均来源于乐工场研究团队的独立调查，本公司对此报告中的信息准确度和完整性并不作任何陈述式保证、表明或暗示，对此报告中不管是由于疏忽还是其他原因造成的任何不准确之处或遗漏之处不承担责任。