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购买的商品房因开发商债务原因无法办产证，怎么办？

发布时间： 2023-03-14   点击次数： 4082次   来源：郭韧律师团队    作者：上海房产律师郭韧

导语

看房，选房，支付意向金，签署认购书，再到签订购房合同全款买房最后竣工验收，走完了经年累月繁琐的购房流程，还未等来乔迁新居之喜，忽然发现房屋被法院强制执行了。最近一位购房者就遇到了这样的糟心事。

2019年，购房者与某房地产开发有限公司订立房屋买卖合同，全款购买由其开发的某室商品房。购房者付清了全款，交了契税，因故未能及时回当地办产证。今年购房者办理产证时，发现房屋被第三人申请法院查封多年，导致产证无法办理。

看到这种情况，购房人很着急，查封事项自己完全不知道，问房地产交易中心；房地产交易中心告知要找法院；找法院，法院说是开发商的原因，要去找开发商；开发商说是因第三人和公司其他债务问题，第三人查封了开发商名下所有资产，开发商也没办法；找第三人，第三人说除非开发商还钱，否则不可能解除查封。开发商和第三人之间涉及债务上亿，购房人如何才能破局，顺利办下产证？

（图片来源网络）

商品房被法院执行的法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》

第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

 商品房被法院查封执行情形大多发生在购房者未办理过户，房屋仍登记在开发商名下的情形下。本案中的购房者已经签订了购房合同，全额支付了房款，但没来得及办理产证，房屋仍一直登记在开发商——也就是被执行人名下，权属上仍属于开发商的财产。只要是开发商的财产，在其成为被执行人时，名下房产都有可能成为执行标的。

尽早办理过户登记，是防止因开发商原因影响购房者权益最佳的方式

房屋产权证，是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。只有产证登记在小业主名下，开发商债务才不会影响到小业主的产权情况，也不会因开发商原因被牵连查封等等。所以办理过户登记，将房屋所有权和土地使用权是否转移到购房者名下是防止购得房屋成为他案执行标的的关键。购房者一定要尽早办理过户登记，不要拖延，怠于行使权利一旦出现风险情形，自身可能也要承担相应的风险和责任。

所购商品房成为它案执行标的，购房者如何救济？

途径一：商品房未办理过户登记而被执行，可以要求开发商涤除查封，开发商因自身原因无法办理的，可以通过诉讼开发商要求开发商负责办理产证并承担相关违约及赔偿责任等。但这种方式，可能赢了诉讼，但因开发商破产等原因，赢了官司却无法执行；

途径二：帮助开发商清偿其债务，涤除查封，办理自己的产证后再起诉开发商追偿权，要求开发商归还其代为偿还的债务；但一般开发商债务较大，普通人无力帮助清偿，即便代为清偿了，再想通过代偿方式要求开发商承担清偿义务，打赢官司并不难，能不能追回钱款就得看开发商有没有钱了，通常情况下追回钱款的可能性很小；

途径三：执行异议，确认查封执行错误，要求解除查封和执行，这是最高效的救济途径。购房者凭身份证明、购房证明文件（如合同、发票，付款凭证等），以案外人的身份向人民法院提交执行异议申请书，载明具体的异议请求、事实、理由等内容，要求解除查封和执行。若法院审理认为理由成立，便会裁定中止对被执行商品房的执行。但并非所有情形下，法院都会支持购房者的异议请求。

在以下两种情形下，法院才会支持购房者的诉请：

第一种情形：已经支付全部房款者

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（下称《若干规定》）

第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二种情形：即使没有支付全部房款，

但系唯一住房购房者，且支付款项超过50%

如果购房者买房的目的是用于自己居住，没有全额支付购房款，若满足这三个条件，也可以适用《若干规定》第二十九条的规定申请中止执行。

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

符合上述情形之一的，向法院书面提出执行异议，法院应予以支持。

本地案例

（2022）沪0117执异195号

案情介绍：

两案外人向松江区人民法院提出异议：解除对上海市松江区某商品房的保全。事实和理由：因申请人与两被申请人之间的建设工程施工合同纠纷一案，松江区法院作出民事裁定，查封了上海市松江区某商品房。

案外人付某系案外人廖某妻子的母亲。案外人廖某及妻子一直在上海工作生活，故在上海购置房产，委托案外人付某办理涉案房产的购房手续。2016年10月，案外人付某与被申请人松裕公司就上海市松江区某商品房签订《上海市商品房预售合同》，并完全按照合同约定，于2017年7月24日之前付清全部房款。

2018年6月1日，被申请人XX公司向两案外人交付了该房产，该房产目前完全由两案外人占有、使用及管理，理应属于两案外人所有。故两案外人提起执行异议，请求适用《若干规定》第二十九条解除查封，如不满足第二十九条之规定，则适用第二十八条之规定。

申请人称，涉案房屋为被申请人XX公司名下资产，法院的查封合法有效，若两案外人认为遭受损失，应向该被申请人主张。申请人对上述房产享有优先权，两案外人无权排除执行。本案不符合《若干规定》二十八条、二十九条规定能够排除执行的情形。

法院认为：

本案中，案外人廖某已通过案外人付某支付全部购房款，在本院查封之前占有该涉案房屋，案外人廖某、其配偶陈某、其子廖某在上海均无其他住房。关于房屋买卖合同签订的时间，结合法定代表人变更的时间，可以认定房屋买卖合同签订于2017年3月前，在本院查封之前。根据《若干规定》第二十九条，案外人廖某对涉案房屋的权利可以排除保全。

裁定结果：

法院裁定中止对本案上海市松江区某商品房的查封。

律师分析

安居乐业是老百姓的头等大事，购房价款之于任何人也都不是一笔小数目。《若干规定》实际上给予了住房遭遇执行的购房者极大的救济空间，其效力甚至能够排除多数优先受偿权。

《若干规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。这里的“法律、司法解释另有规定”指的就是《若干规定》第二十八、二十九条的两种情形。如（2022）沪0117执异211号执行异议中，执行申请人主张自己是涉案房屋施工人，享有建设工程优先受偿权，优先于《若干规定》第二十八条规定之债权。法院审理认为执行申请人的主张于法无据，裁定中止执行。

包括青浦法院在内的多个上海法院作出的相似判决，体现了法院对购买商品房涉及的生存权这一特殊法益的更优先保护，只要符合《若干规定》第二十八、二十九条的情形，都应裁定中止执行。

而作为购房者，在购房过程中更应该“多长个心眼”，购房前对开发商和楼盘的资质和信用情况“心里有底”，对所购房屋的产权情况“心里有数”；购房时一定要签订合法正式的购房合同/网签备案合同，合同是两种异议情形共同的必要条件。如果正常履行合同后发现被查封无法办理产证等情况，只要符合第28、29条规定，可以及时提出执行异议，要求涤除相关查封执行等；如果不符合上述规定，则可能财产受损，只能及时诉讼、协商处理。

郭韧律师团队在房产领域经验丰富，曾为近四十家房产经纪公司、代理公司及开发公司和数百位个人客户处理过涉房纠纷，且与其中十余家房产经纪公司长期保持良好的合作关系，非常乐意为您提供优质、专业的法律服务。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》

第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。