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上海新房楼盘真的是冰火两重天吗？

发布时间： 2023-03-12   点击次数： 407次   来源：华象大楼官网   作者：陈晓艺

一边有火爆的“狂欢”，一边也有意想不到的“不尽人意”……

前天我们爆料了即将五开五罄的象屿招商公园1872，千人抢购的和樾天汇以及华发浦东唐镇半岛华庭和浦西古美华府的两个盘。

具体说：

华发半岛华庭入围分75，刷新了板块之前的积分新高，认购1640+组，认购率491%！

象屿招商·公园1872北区一批次，认购率达556%，此前项目南区四次火热入市，均触发积分，入围分再55-57左右。

保利越秀和樾天汇入围分54.76：项目推出340套房源，遭到1080+组抢购，认购率318%！北外滩热度延续！

但，这个市场，也并不是盲目的……

浦东金桥的金鼎阅府继东区05-01未过1.3的限售线，更未达到2.0的认购比后，此次04-01地块再次遭遇滑铁卢，截止认购结束，虽有700组客户认筹，但未触发932组预期目标，所以无需积分，据说，目前开放小筹中……

另外，曾经号称“火爆”普陀内中环的大华峯荟，自去年底认筹率刚过20%后，目前仍在艰难续销，据小道消息，已经启动渠道分销了……

再加上，前一段也已启动10W+分销的品尊国际，

紧挨地铁，无需积分的金地西郊悦章，

还有奉贤快“5”字头的奉发名邸，

以及越卖越便宜的浦东佩玛山丘（1期8.5-9万，2期均价6万）……

仿佛在当下火热市场的另一个“平行空间”。

其实，这些都是说明当下市场的购房者，还是能够理性的分析，板块规划的价值潜力，产品力服务，以及周边配套的成熟度，再对比周边的新房和二手房价，来判断自己购房的选择。

而且！咱们也最后能在华象大楼网站小编每天的直播间找到答案，我们用专业的分析，帮大家避坑，对不对？

接下来，让我们看看还有哪些会成为下一个市场“爆品”！

1.悦达玲珑湾

上海房价4.41万，17号线/示范区线/嘉青松线青浦新城站

青浦新城中央商务区全新盘悦达青浦新城项目案名已公布-悦达玲珑湾，指导价4.41万/㎡，可售套数约180套，即将入市！

根据设计方案来看，项目拟建4栋16F高层住宅和1栋4-5F的商业综合体，可售套数约180套左右，部分1梯2户，部分2梯4户。

2022年7月25日，上海第二批次土拍中，悦达以3.78亿竞得青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地联动价44100元/㎡。

项目地块东至华浦路,南至水渡浜路,西至阳汉路,北至达慧路，距离17号线青浦新城站直线距离约800米（步行约1公里）。

2、象屿都匯云境

二批次已过会！过会均价4.5万，11号线嘉定西站

嘉定菊园全新盘象屿路劲菊园项目，确定案名象屿路劲·都匯云境，位于11号线·书香境·国际都匯洋房住区，将推建面约93~140㎡产品，联动价4.5万/㎡，即将入市。

2022年9月26日，上海隽安置业有限公司联合象屿地产集团有限公司以总价159150万元竞得嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块，楼板价22751元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价45000元/㎡！

该上海新房楼盘东至红石路，南至沪宜公路，西至柳菊路，北至竹笛路，位于路劲悦茂府的南侧，距离11号线嘉定西站直线距离仅380米！

根据项目规划设计方案公示，拟建4栋11F小高层住宅、1栋13F高层住宅、3栋18F高层住宅、1栋保障房以及配套用房。

总建筑面积约为10.35万平方米，其中住宅部分计容面积约为6.47万平方米，保障房计容面积约为0.32万平方米，其他配套设施计容面积约为0.21万平方米。

规划总户数690户，其中可售商品房约640套！

据了解，项目将推出建面约90-100-140㎡3-4房，适合不同的置业人群，根据指导价4.5万/㎡，预计总价约380-700万左右！

3、中建万科未来城市

上海房价5.04万，11号线嘉定新城站

最新消息：11号线嘉定新城站东侧200米的距离的黄金位置，嘉定新城版“天空之城”——中建万科嘉定未来城项目！紧邻万达广场东侧即将推出，总套数2180套新房供应！

预计首推694套约89-145m²3-4房，联动价约5.04万/㎡！预备入市

北侧就是区域内的三甲瑞金北院

根据官方的最新说法，项目会首开中部E20B地块，将推约694套89-175m²3-5房。另外，小道消息称，项目目前的内部预估分，为60分，各位60分左右的小伙伴，可以持续关注！

最新曝光的全套官方户型设计稿如下

建面约89m²3房中间套户型

建面约89m²3房边套户型

建面约103m²3房边套户型

建面约103m²3房竖横厅户型

建面约103m²3房中间套户型

建面约128m²4房户型

建面约145m²4房户型

建面约175m²5房户型

嘉定未来城市理想单元概念方案

该方案利用了地块之间中央景观的空间，设置了商业街区与集中式商业，未来目测体量不小，错落穿插办公楼，形成类似于商业一条街的概念。

除了商业，方案的住宅设计也是另外一大亮点，新的大平层户型跃然纸间。

周边配套

交通：距离地铁11号线嘉定新城站最近地块约150米，邻近宝安公路与高速出入口。

商业：核心商业有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

学校：地块自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

医院：宗地北侧紧邻交大医学院附属瑞金医院北院，2.5km内还坐落有嘉定妇幼保健院与同和骨科医院

4、南山华漕项目

上海房价6.6万，13号线芳乐路站

大虹桥前湾，南山华漕项目是华漕区域未来的供应主力。据悉，项目主力户型建面约96平、131平3房2厅2卫户型，精装交付，共416套可售住宅，即将入市。

2022年9月，上海第三批次土拍中，南山集团以173550万元，竞得闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块，地块出让面积22754.3㎡，容积率2，溢价率8.96%，成交楼板价38136元/㎡，房地联动价66095元/㎡。

该上海新房楼盘地块东至徐亭路,南至53-02地块,西至金辉路,北至芳乐路。紧邻13号线、示范区线，项目南侧为首创禧瑞荟、虹庐湾。

根据公示，项目容积率为2. 0，限高60米，需配建5%以上的保障房，全装修比例50%,预计交付标准为部分精装，部分毛坯。

要求中小套户形不得低于80%，也就说项目未来主力户形为建面约105㎡3房为主，住宅套数下限455套。

南山项目位于炙热的闵行前湾地区。上海2035，虹桥划入主城，成为新的城市副中心，定位为全球城市功能主要承载区。其中约30k㎡的前湾地区将重点打造，成为面向国际国内的世界级“会客厅”。

5、华发半岛华庭二期

该上海新房楼盘一期开盘情况毫无疑问就是高分客户争夺的对象，不过项目还有二期房源，静待佳音！

1、倒挂情况：华发半岛华庭过会价70620元/元/平，对比周边二手已破10万+/㎡的唐镇“一梯队”，倒挂至少3万/平，若买100平产品，那么以现在的行情来看，至少有300万价差。另外，去年开盘的华侨城纯水岸（唐镇四兄弟），价格与该盘几乎一致，但位置却不如该盘，显然，在价格基本相同的情况下，该盘优势更加突出。

2、项目亮点：华发半岛华庭能有如此之高的倒挂，还要归功于项目所在的唐镇区位。首先唐镇就是近些年崛起的板块，整个唐镇新房都有一定倒挂；其次，该盘又是唐镇正核心，距离张江最近，靠近地铁，高端别墅和优质商品房连缀成片，醇熟配套所见即所享；第三，项目周边集齐东方幼儿园，上海福山外国语学校（唐城校区）；上海建平培德实验中学；上海民办启能东方外国语学校，这些学校是浦东第一梯队学校。无论当下还是未来，华发半岛华庭都占据了唐镇价值的“制高点”！

3、周边配套：

交通配套：华发半岛华庭直线距2号线唐镇地铁站约600米。

自驾方面：项目毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。

2号线唐镇站

商业配套：唐镇地铁上盖综合体阳光天地，商业体量约26万方。

教育配套：项目周边有东方幼儿园（诚礼部）、福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）、民办更新学校（九年一贯制）、上海科技大学、复旦大学张江校区等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

生态配套：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期 在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

总结：该盘是唐镇站组团在“断供”长达8年（最近的供应应追溯到2014年绿城玉兰花园二期和绿城玉兰公馆入市）之后，才终于迎来了“稀缺”供应，且价格倒挂严重，买到就赚到，与此同时该盘附近还有浦东第一梯队学校加持，那么该盘受到高度关注也就可以理解了！

6、安高申宸院

安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。

该上海新房楼盘预计二批次入市，推建面约99-143㎡3-4房，联动价7.06w/㎡。

区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！

根据设计方案显示，项目共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

黄色：99㎡常规户型，约840套；

绿色：99㎡边厅户型，约70套；

红色：127㎡户型，约30套；

蓝色：143㎡户型，约130套。

项目附近的绿城玉兰花园在二手房市场，成交价基本保持在10万/㎡以上，而这个地块联动价均是70620元/㎡与近期开盘的浦发唐城均价大致相同，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万， 并且浦发唐城积分高达76.77分，新房受欢迎程度可想而知。

7、中建张江广兰路项目

联动均价8.3万，2号/21号线广兰路站

该地块位于中环内区域，又在长期断供的张江板块，联动价8.3万/㎡，未来一定成为妥妥的高分热门盘，吊打浦东诸盘！

该上海新房楼盘位于张江科学城核心区和广兰路的地区中心，不仅与广兰公园隔街相望，咫尺张江中学，同时距轨交2号线直线距离约700米，距21号线（在建）广兰路站仅400多米，所在板块商业较成熟，同时周边有在建的张江广兰路地铁综合体项目商办加持。

此外，近日广兰路站地铁上盖——浦东新区Z00-1603单元（张江集镇单元）B07-9地块商办项目，规划设计方案公示：

该上海新房楼盘规划将建设成以商业、办公、体育休闲、轨道交通等生活枢纽功能的社区商业中心，以集成电路、人工智能、生物医药等科技创新类产业为目标，树立张江乃至浦东新区TOD城市综合体标杆。

建设地址：东至B07-10地块，南至B07-11地块（吕家浜北侧绿地），西至广兰路，北至B07-11地块（祖冲之路南侧绿地）。该地块整体位于广兰路与祖冲之路交叉东南侧，属于地铁2号线和21号线广兰路站上盖商办项目。

8、建发璟院

联动均价8.91万，12号线东兰路站，预计二季度入市！

建发璟院地处闵行古美，是闵行区内最早开发的居住片区之一。

该上海新房楼盘位于中环和外环间、同时加持沪闵高架直通徐家汇，周边拥有3条快速路出行。

更重要的是，古美板块依托地铁9号线和12号线，2条地铁可直达徐家汇、徐汇滨江、淮海中路、南京西路等市中心重要节点。

而该盘就位于12号线东兰路站，出站即到家，对于目前想到买到中外环间的新房，这种优势无人能比。

同时，北侧约1公里直线距离就是漕河泾产业园，腾讯、字节跳动、阿里、默沙东等知名互联网及医药企业总部就坐落于此。

有着优质交通再加上临近高科技产业园区，为建发璟院又增添了不少优势。

在看它的倒挂，项目附近，距离漕河泾产业园更近的2006年次新小区九歌上郡在2022年10月成交了一套97平的低楼层两房——单价超过11万。

这个小区距今已有16年之久，品质显然要比建发璟院低出许多。那么这样的小区，成交价都已达11万。

按照房龄系数折算，11万的九歌上郡相当于13万的新房单价水平，如此看来，建发璟院单价还不到9万，至少3万/平的倒挂。

再对比它北面的万源城次新小区，万源城御璄的大平层，挂牌价已经接近14万/㎡，万源城尚郡等次新小区的挂牌价已经接近12万/㎡，一二手倒挂最高达4万+/平。

所以，建发璟院接下来入市，很有可能成为上海西南地区的“超级红盘”。

9、嘉里荟萃庭

预计均价8W+，6/12号线巨峰路站

金桥新房2023年已开始发力，供应量逐步增多，浦东购房者非常关注的嘉里巨峰路TOD综合体，案名定为：嘉里荟萃庭！

该盘是购房者关注的重中之重，项目的城市展厅已开放，预计二季度入市。

主推建面约99㎡3房和建面约150㎡4房，合计416套可售住宅。

2021年2月，经过12轮竞价，嘉里建设&GIC（新加坡政府投资公司）联合体以总价60.14亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，折合楼面价23832元/㎡，溢价率0.2%。

该上海新房楼盘位于地铁6号线与12号线交汇站巨峰路站上盖，地处中外环间，浦东金桥板块。地块东至曹家沟防护绿地，南至巨峰路防护绿地，西至张杨北路和02-01B地块，北至双桥路，出让面积66059.5㎡，容积率3.82，建筑面积252347.29㎡，地上建筑限高120米，住宅套数下限470套。

根据规划，项目地上包含一栋办公塔楼及其商业裙房，三栋住宅楼，一栋公共租赁房及公共服务配套楼。住宅地下室两层，商办地下室三层。

该上海新房楼盘囊括了近22万平方米的超大型地铁上盖购物中心、约4.7万平方米的高品质住宅、约2.5万平方米的优质办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施，充分考虑站内换乘的便利性和大流量汇聚的优势，将人与建筑、人与交通网络、人与商业有机地紧密连接。