一、天和商业广场区位及规划

“上海未来看浦东，浦东未来看祝桥”祝桥新镇作为上海乃至全国最大的城镇，地处上海市浦东新区中部，东接浦东国际机场和空港综合保税区，南拥商飞总装基地，西临迪士尼乐园和上海东站，北靠“虹桥—浦东”空港发展黄金轴，雄踞上海外高桥港、浦东空港、洋山深水港“三港三区”产业带的核心区域，是上海建设国际航运中心的腹地和中国大飞机产业的基地。镇域区位优势突出，北距上海市中心30公里，南距临港新城25公里，S20外环、G1501郊环、S32申嘉湖高速、地铁2号线、规划地铁21号线，两港大道、新川南奉公路、规划中的浦东铁路贯穿其中，是连通上海市区、空港和海港的交通枢纽区域。本案位于祝桥镇核心区，地理区位优越。

对标“大虹桥”

提到祝桥不可避免的要提到几个词“上海东站”、“浦东机场”，这可以说是祝桥最核心的亮点了。同样也很容易联想到另一个近些年热到天际的世界级规划“大虹桥”。而在上海城市总规划中祝桥是“西虹桥、东祝桥”的十字黄金轴东起点。

下图为虹桥区域在规划为大虹桥后的房价走势

数据来源于网络

凭什么祝桥要和大虹桥做区域对标？

（一）祝桥航空城发展前景

相比虹桥目前以服务业为主的大虹桥，祝桥更适合打造高新技术和高附加值的产业集群。结合浦东机场的先天优势以及由此带来的高附加值的航空相关产业，祝桥航空城就此诞生了。

早在2009年底，中国商飞总装基地便在祝桥动工建设，占地约4000亩；2015年10月22日，作为祝桥航空城“主心骨”大飞机天和商业广场的核心，中国商飞试飞中心又在此奠基，无论是规模还是硬件都是国内最顶尖、最优质代表。而祝桥的定位就是亚洲最大、世界著名航空产业城。

目前祝桥境内已经吸引了包括DHL 、UPS、飞利浦、日本森松等内外资企业2000余家。

未来的10至15年，祝桥将引来高端化、规模化、集群化的发展，并形成产值1000亿元人民币以上的民用航空产业集群。那时候祝桥对标虹桥的实力将毋庸置疑吧。

（二）浦东综合交通枢纽规划

在2035年规划中，浦东要加快建设交通枢纽，新增铁路上海东站，构建机场与铁路一体化交通。结合浦东国际机场，新增国家沿海通道上的铁路上海东站，由浦东国际机场和铁路上海东站组合形成浦东综合交通枢纽，与虹桥综合交通枢纽共同构成上海两大国际（国家）级客运枢纽。上海通过新建铁路上海东站，充分承接国家沿海通道重要节点功能，加强对长三角的引领辐射作用。

1.浦东机场

空港设施方面，将打造世界一流的航空枢纽设施， 推进浦东机场四期扩建工程，新建浦东机场 T3 航站楼；对标香港机场超级货站，针对航空物流冷链，跨境等新业态需要，建设智慧货站；完善飞行区滑行道、机务维修等综合配套功能。浦东机场四期工程将在卫星厅南侧规划建设一个面积达119万平方米的T3航站楼，设计保障能力5000万人次；同时建设一个面积达103万平方米的交通中心，航站楼与交通中心采用上下叠合方式融为一体，旅客可在此实现零换乘。

根据规划，T3航站楼国际旅客服务量、近机位、可转换机位数量在国内大型机场中均位于前列。该航站楼建成后，浦东机场服务品质将进一步提升，推动上海机场建设成为世界一流航空枢纽。

2.上海东站

上海东站规模规划为14台30线，仅次于上海虹桥站（16台30线），为上海第二大铁路客运站。上海东站规划接入沪苏通铁路、南北沿江铁路、沪乍杭铁路，沪苏湖铁路、沪杭城际并衔接沪宁、沪杭通道，同时预留沪舟甬铁路通道接入条件。这意味着，包括南通在内的长三角城市与上海之间的通联将更加便利。其中，沪苏通铁路一期可直接连接上海虹桥站和上海站，沪苏通铁路二期可连接浦东机场和上海东站。

未来浦东机场延伸段将与上海东站接轨，形成“空铁一体”无缝对接，预计全部建设好之后，未来上海浦东机场和上海东站结合将形成一个世界级的交通干道，将承载全世界超过60%来上海的游客，而这一庞大的流量都将导入祝桥。或许这就是未来可以媲美虹桥的价值核心点。

（三）区域交通规划

祝桥的内部轨道交通：直达张江的188号公交、2号线凌空路站，16号线惠南站，规划中的21号线延伸段，上海轨道交通机场联络线。

市内高架：申嘉湖高架、嘉闵高架、绕城高速。

1.21号线延伸段

21号线是浦东新区一条南北向轨交，串联了国际旅游度假区、张江科学城、金桥副中心等功能区，加强各功能组团之间的轨道交通联系。21号线一期东延，主要沿川南奉公路走行，经过上海东站枢纽，终至浦东机场。

21号线一期2018年已经启动，即从浦东高行地区至国际旅游度假区，走向，从外高桥的凌高路站出发一路向南，到达迪士尼度假区，继续往东，途经唐黄路、南六公路终点站在川沙路附近。而21号线二期将延伸到位于祝桥新镇的上海东站，上海东站计划于2022年左右建成，建成后将成为上海第二大铁路车站，并与浦东机场联动形成空铁交通枢纽。到时，除了地铁21号线二期将接入外，和浦东机场间也将建设联络线。

21号线未来建成后，将成祝桥地区百姓的出行首选。虽然21号线全线都在浦东，但与多达7条已通车的地铁线路实现换乘。全线通车后，祝桥居民坐地铁到徐家汇、人民广场、五角场等都将十分方便。

2.上海轨道交通机场联络线

以及近期公布的上海轨道交通机场联络线（虹桥站—上海东站站），线路总长约 68.6公里，途经徐汇区、闵行区、浦东新区3个行政区，全线设置9座车站，全程预计只要45分钟。都加强了祝桥的“立体式交通”，作为一座桥梁，推动城市、区域的经济与产业发展提高。航空、铁路、轻轨、公交、市内高架等五维立体式交通网络，使得浦东祝桥将成为外接世界、内联长三角的城市新力量。

（四）九院浦东分院规划

按照浦东新区医疗卫生布局规划，拟在祝桥镇建设祝桥区域医疗中心，上海第九人民医院东院区建设，是在重点建设国家口腔医学中心的同时，将九院的优质综合医疗资源带到浦东，满足周边区域百姓的医疗需求。第九人民医院祝桥院区位于祝桥中心镇区核心区，S32申嘉湖高速以北，川南奉公路以西，占地约10.02万平方米（约150亩）。

（五）上海国际旅游度假区扩建

上海国际旅游度假区将将围绕上海建设世界著名旅游城市的发展目标，以上海迪士尼天和商业广场为核心，重点培育和发展主题游乐、旅游度假、文化创意、商务会议、商业零售、体育休闲等产业，整合周边旅游资源联动发展，建成能级高、辐射强的国际化旅游度假区。

作为上海国际旅游度假区发展功能区的重要区域，上海国际旅游度假区南一片区将聚焦文旅产业，全面对接迪士尼产业链，打造以高品质度假休闲、潮流型活动体验、国际化文化创意为主导功能的城市休闲度假胜地。

二、消费人群

天和商业广场周边5公里范围内，是祝桥新镇最大的动迁居住社区集群，近100万方，有23个小区，常住人口近20万人。未来祝桥镇的人口将达到50万人，南面为在建高端住宅和九院未来将带来跟多的消费客群；天和商业广场西侧的迪士尼国际旅游度假区，每年的旅游人次高达1000万，加上西南侧的野生动物园，以及临港的海昌海洋公园，将会为本案带来部分的旅游消费群体。

随着上海东站、上海国际旅游度假区的建设、园区企业的落户，未来周边还将汇聚境内外2000余家企业，将会提供15万个职位，带动高端人口的导入，高端人口的导入带动家庭落户。

祝桥未来人口来源分析：

1.商飞基地、上海东站需引入10000个高端人才岗位

2.外区拆迁入住人群预计有20万人左右

三、天和商业广场本体

（一）天和商业广场体量

天和商业广场总占地面积42839㎡，总建筑面积77359.28㎡。由1号楼商业购物中心（开发商自持），2-6号楼block商业街区，以及7号楼希尔顿欢朋星级酒店（开发商自持），三部分组成。开发商自持率高达60%。

（二）建筑风格

天和广场整体建筑整体风格为法式建筑风格，主外立面为全石材干挂，高端大气，整个浦东唯一高端三合一集mall/酒店、block一体

（三）天和商业广场定位

天和商业广场定位为一站式家庭欢乐天地，考虑时尚品牌、品牌餐饮、文化娱乐等，更多选择非零售业态，更强调体验式消费

（四）产品优势 (360度无死角循环消费)

Ø在售商铺主力面积40-70㎡，符合市场主流投资需求

Ø在售商铺可重餐饮，商铺价值更高

Ø层高4-4.5米

Ø商业区围绕中心下沉广场的小店铺商业楼通过自动扶梯、连廊上下左右环绕连接，营造流畅的客流循环动线，形成综合立体交通，360度无死角

（五）（楼层优势）（可售房源楼层优势）

Ø二层可充分利用商铺外围空间，强化体验功能，最大化放大商铺的经济效益。

Ø2号楼一楼可售商铺有品牌，小米、OPPO，紧邻shopping mall，聚集人气，商场的2个出入口直接对接block商业街的2个一楼通道。

Ø二楼商铺朝南，朝向好，露台大，与shopping mall2楼连廊对接，同时与3号和6号楼2楼连通，形成人流互动。

Ø3号楼二楼，有直达电梯，与shopping mall2楼连廊对接，百熙路沿街，展示面佳。

Ø三楼，直达电梯，百熙路沿街，展示面佳，与2号楼3楼相连，视野好。

Ø5号楼一楼内街，重餐饮有签约品牌，食其家、小杨生煎、谷田稻香等，地下一楼至一楼的手扶电梯直达位置。一楼外街，朝南，对面是希尔顿花园酒店，与税务局和浦发银行为邻。

Ø二楼，观景平台，露台大，是block商业街的主看台，视野极佳。有直达至2楼的手扶电梯，同时有直达电梯。

（六）运营优势

天和商业广场统一招商、统一运营，从商业前策、商业规划，到前期招商、品牌落位，至后期运营管理.营销推广，均由专业人士操盘，为天和商业广场的成功运营奠定夯实了基础。

（七）业态规划优势

楼层 2号楼 3号楼 4号楼 5号楼 6号楼

1F 品牌零售 品牌餐饮 品牌餐饮 品牌零售 金融 品牌餐饮 品牌餐饮

2F 品牌亲子

活动 品牌餐饮 品牌早教 餐饮 餐饮

3F 餐饮 儿童 娱乐

多以餐饮或者儿童教育、娱乐体验类业态为主，与本案的商业盒子部分和酒店部分形成互补。

（八）商家品牌优势

中影国际影院、永辉精品超市、希尔顿花园酒店、麦当劳、星巴克、必胜客、巴黎贝甜、热风、凌致系等一批国内外品牌意向入驻。

卖点总结：

上海祝桥新镇投资发展有限公司

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