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中企云萃森林首日认购近百！但前滩南，是真的荒啊！

发布时间： 2023-03-10   点击次数： 2768次   来源：上海豪宅网   作者：必屋客

最近，面对上海楼市的降温，大家都心照不宣。大的逻辑无法去论，就只说观察到的一些小细节。

大家期待的品质住宅，终于在七批次释放出来一部分，只是粉丝群中大家都在热议：部分项目的定价，真的让人看不懂。

像是普陀五子均价到了10w，徐汇长桥尚海悦庭过会价格9.4w，中外环前滩南的中企云萃森林过会价格10.5w......

而且根据昨天的认购信息，中企云萃森林认购首日参与认购人数显示已超过500，实际认购人数近100，热盘效应开始显现！

很多人都是嘴上说着价格高，但实际上都暗戳戳出现在了认购现场。

其实，可以看出来，上海楼市新房的定价，除了部分终极改善豪宅以及高端别墅，会以产品论高低之外，多数项目都是按照背后的地段价值而论的。

地段环线：哪里离市中心近，哪里就高

地段产业：哪里有产业，哪里就高

地段规划：哪里画的饼大，哪里就高

而中企云萃森林所在的前滩南就是其中典型的，现在看上去没什么拿的出手的，但是未来的饼却画的很大。

1 饼有点大

前滩南位于上海黄浦江核心段一线：北至前滩，南至筠溪小镇，西至黄浦江，东至南北高架-济阳路。

在城市规划中，这里被称为“三林楔形绿地”，在区域开发时，这里被称为三林滨江南片区，又因为紧贴着前滩的南面，所以这里时常被称为前滩南。

大家对前滩南的期待都很高，因为它的规划太漂亮了。

这片区域有着极高的生态价值。

向北连接黄浦江生态廊道，向南延伸到外环以南的郊外，将清新的空气及和风带入到城市中心，缓解上海市区的热岛效应。

早在1999年的上一版上海市总体规划（1999-2020）时，这里就已明确规划为中心城八片楔形绿地之一。

有了绿地规划后，才有了整体的区域开发，而建绿地要花很多钱，所以需要规划加入一部分住宅、商业等建设用地，用以平衡成本。

根据规划，整个板块被分为三片区进行研究和设计，分别是涵林路以东的东区，林浦路以西的西区，和其之间的中区。

三个片区分别主打不同的功能：东区的定位是高品质宜居社区；西区的定位是海派特色小镇；中区是绿色生态聚集区体现生态效应的最大化。

开发商也针对不同片区的功能定位，相继拿了自己心仪的地块。

前年9月12日，中华企业&世博土控121.96亿元拿下了前滩南（东岸）三林9单元地块，现在该地块首发住宅正是七批次入市的中企云萃森林。

去年7月上旬，绿城中国正式官宣拿下了前滩南第二幅转让的地块——三林滨江10单元，该幅地块也是前滩南西区首发项目，网传该项目命名「绿城溪涧云庐」？预计高层12.5万，合院16万？可能无会所，小区咪咪小，无隐私？

关于地块的具体详情，之前的文章有写过：下个热门豪宅？绿城前滩南项目面积段+效果图+现场实拍！

去年11月初，三林滨江西区第二块土地，正式完成产权交易，据悉该地块由央企华润竞得。

据悉，这次华润拿下的三林滨江新地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

其中，25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套，套均面积约131㎡；28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套，套均面积约129㎡；28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套。

将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区，初步方案为打造90-230m²的洋房、平层以及叠墅，都是4-9层的设计。

滨江地段，绿地规划，前滩利好......前滩南拥有众多先天优势，也难怪有这么多实力开发商争抢。这里未来的蓝图已经画好，接下来就要看怎么去兑现了。

2 荒也是真的荒

拥有高起点，高定位的前滩南在未来会给市场带来什么样的惊喜？

带着这样的疑问，笔者去到了前滩南实地感受了一番，总结一个字：荒！

从济阳路转至东育路，整条路上都空荡荡的，周边建造工地比较多，所以街道上散布着许多烟尘，旁边是动迁房--涵清苑，门口有少许人进出，看来是已经有人搬来居住了。

接着来到了中企云萃森林售楼处，这里距离在建的19号线凌兆新村站直线仅约150米左右。

关于中企云萃森林，之前有出过详细文章：独家：正前滩南「中企云萃森林」样板间视频出炉，7批次就上？

售楼处周围虽然什么都没有，但一抬头就能看到远处的前滩中心，感觉就在隔壁一样。

之后又对比着地图，来到了前滩南西片区，想要看看绿城拿的地块具体位置在哪里。

整片区域都在施工，四处长得都大同小异，根本区分不了哪里是哪里，所以找的这个过程蛮“坎坷”的。

就在几乎要放弃，准备把车子驶离工地时，我穿过了一条小路！来到了北港桥上！找到了这个地块！

从现场施工进度来看，还处于土地平整阶段。

我站在桥上，想象着这片土地未来的样子，实在有些感概，现在这么个荒芜之地，之后就要摇身一变，变成低密别墅区了！

就在桥的不远处，还能看见滨江步道，上面路过不少骑行的人，不得不说，上海人民的周末还是悠闲的...

之后又估摸着大概位置，找到了华润拿的地块。

从现场看，工期正在有序推进，一大片黄土地上，有几台挖掘机在工作，隔壁便是中环路，在往远处就是前滩。（工地位置都是蒙的，还是以实际公布为准~）

整片区域就像一张白纸，潜力大，发挥空间也大，但同时也很考想象力，给的定位再高，也是看不见摸不着的。

但又想想前滩、张江、陆家嘴，哪一个不是从最开始的一无所有到现在的众人追捧？

3 同区不同命

从地图上看，前滩南与前滩隔了一条中环路，前滩与后滩隔了一条川扬河，这些难以避免的阻隔让同区域的三个板块走向了不同的命运。

我们之前也出过文章：前滩、后滩、前滩南，滩滩精彩！1万+住宅在路上…

将车往北开，逐渐来到前滩地界，感觉立马就不一样了，城市界面非常漂亮，建筑外立面都是满满的科技感，不愧为“世界级中央商务区和公共活动区”。

再来到后滩，明显又感觉到些许的荒凉，大量的商住楼空置着，街上也没几个人。

其实后滩的开发远远早于前滩，后滩的位置也比前滩更靠近市中心，按理来说，后滩的发展不应该比前滩差，但事实就是因为一系列的开发搁置，周期长短等不可控因素，导致后滩与前滩形成这种割裂局面。

而距离前滩一路之隔的中环线南面一丢丢的“真前滩南”未来会是什么走向还真的不好说。而这也是许多人质疑一个中外环的项目价格能赶超中环大多数项目价格的原因。

总的来说，对于一个地段的未来价值，没有标准答案，如果是你，你看好前滩南吗，愿意尝这块大饼吗？

另外，中企云萃森林接下来还有三天半的认购时间，如果想去参与认购的，也可以报名去看看！