来源：商办互联

“老毕de直播间”今天已经完成第四期的直播了，老毕依旧妙语连珠、干货满满，从星巴克到商办大宗交易，我们看看思维跳跃的毕总，今天都唠了些啥？

01.星巴克们的到来，在推动商业空间办公场景碎片化进程

事件背景：

上个月，星巴克在日本推出第一家“专为上班族所设计”的办公咖啡厅——SMART LOUNGE概念店。这个概念店专为办公人群设计，整个空间划分为单人座位区、隐私包厢、付费私人包厢以及可供多人商谈的共享会议桌，可完全满足白领们日常办公。

关于星巴克布局办公服务

①星巴克第三办公空间概念进一步做实

②办公碎片化，从时间碎片到场景碎片化发展

③商业空间通过功能场景化体验高消费力

④以居家办公为首的灵活办公还将进一步发酵

⑤场景灵活办公服务商存在发展商机

⑥对传统的办公空间的服务模式必将带来冲击

a星巴克的第三办公空间的概念进一步做实，底层逻辑是科技文明下的办公方式的改变，通过办公咖啡厅的创立，让星巴克早成为灵活商务交流场所的代名词。

b从时间碎片化到办公场景碎片化，全社会已不再有996的概念，人们随时都可办公。新冠疫情推动了多场景办公的进程，对大众进行了灵活办公全民教育。

c长时间远程办公，让人们养成了一种体感认知，以居家办公为首的灵活办公还将进一步发酵，人们对于办公空间的定义在不断调整。

d商业空间通过功能场景化体验提高消费力，未来会有更多的商业场景用作服务于灵活办公的配套设施，比如机场、车站、商场，甚至是公园。

e场景型灵活办公服务商存在发展商机，星巴克不会成为办公服务商，依旧会继续经营咖啡主业，专业的空间赋能型服务商来提供解决方案才是未来。

f未来很多公司会是“集团总部+灵活办公配置”，商业空间办公场景化是科技进步推动的产物，并非疫情带来的产品，这是大势所趋，聪明的楼宇管理者已经开始布局。

02.大宗资产投资本身就具有反周期属性，逆势下适合抄底

事件背景：

某专业机构发布的数据显示，2018年大宗交易总金额560亿元、2019年866亿元，2020年截至目前的交易金额为206亿元，写字楼领域比较公认的数据是180亿元左右，包括LG双子座、中弘大厦、通州成大广场、丰台金茂广场、东城区NAGA上院等项目交易。

关于本年度写字楼大宗交易

①北京、上海等一线城市的物业价值长期看好

②投资本身的反周期特点，适合逆势抄底

③资金整体的成本在下降，投资需求刚性

④大宗投资的长期属性，受疫情影响相对小

⑤机构投资写字楼面临的挑战，确定性与不确定性

⑥公募REITS的试水步伐加快，推动大资管市场发展

a对于商办资产的购置，一类是纯粹的机构投资，关注稳定的现金流收益与预期增值空间；另一类是企业购买自用型，首先看重产业环境，其次是产品和资产价值。不论是哪一类，企业不动产配置最终都要回归到投资属性。

b今年一些大宗交易，属于2019年的既往成交，通过长周期的谈判，选择在今年签约。大宗交易谈判周期越长，受某一外界因素影响会越小，例如疫情的到来就并未对商办买卖市场造成严重影响。

c巴菲特说：别人越恐惧，我越贪婪。大宗投资本身具有反周期属性，逆势下更适合抄底。

d当下商办市场资金整体的购置成本在下降，投资需求呈现刚性。

e公募REITs的试水步伐加快，在推动大资管市场发展。