来源：商办互联

在经过碌碌无为的第一季度后，进入第二季度的办公租赁市场开始逐渐回暖。在全民进行了一次灵活办公市场教育之后，很多业内人士也正关注以联合办公、商务中心为主的新办公模式，会在今年的市场行动中将会有怎样的发展前景，为此，商办互联与地产行业前辈，易得商务中心总经理 邓中文 先生进行了深入交谈，以下是重点内容，字字箴言，供广大朋友们参考。

市场逐渐回暖，拎包入驻模式受到更多客户青睐

从我们这边反馈的市场情况来看，春节之后的2月，由于受疫情影响，企业无法正常开展业务，且不确定因素相对较多，一些客户选择了提前退租，以应对未来发展。而当4月武汉解封、全国疫情得到控制之后，不管是从带看量还是成交量等方面来看，都有了大幅提升，企业发展的信心在快速恢复。由于受之前的居家办公影响，很多人急需工作场景的转换，在我们的空间中，也经常能看到双休日来加班的客户，这一迹象也一定程度上说明很多行业在朝着好的一面去发展。

从目前租赁情况来看，选择到商务中心、联合办公空间办公的客户，除了小型成熟企业之外，也会有短期过渡型客户，这类客户由于新办公地点不能顺利完成装修，选择到周边的商务中心空间内办公；此外，还有一些决策动作较快的中型企业，选择从过去较大租赁面积的写字楼内搬出，进入到我们商务中心内，采取这类选址动作，一是可让办公成本得到有效控制，二是省去了迁址之后在装修方面的资金和时间上的投入，办公环境也有所保证。

线上办公只是办公工具，场景体验为企业赋予更多生命力

在疫情尚未得到控制的前几个月内，众多企业选择在线上办公，对于新工作方式习惯的长期培养，很多市场人士认为这会对线下办公产生较大冲击，对于这种市场观点，我认为这就好比通过手机看电影和在影院内看电影，虽然都可完成基本需求，但感受是截然不同的。

场景体验是有生命力的，线上办公，尤其是居家办公，首先你缺少冷静思考的环境，这导致工作效率势必降低；其次是沟通成本，线上沟通往往不能充分交流，人与人的理解角度不一样，导致你与同事沟通时，一个字、一段祈使句，都可能产生歧义。人们需要在一个特定环境中执行工作内容，线上办公是特殊时期的办公工具，不能完全替代线下办公。而一些联办品牌推出的线上办公平台，则无形中让自身与钉钉、企业微信等线上工具进行对标，这会将自身置于更加不利的一面。

联合办公境外上市之路困难重重，回归资产管理才能长久生存

近几年国内外已经有一些联合办公品牌踏进上市之路，就当下市场形势来判断，联合办公未来几年内成功上市的可能性非常小。以Wework为例，估值一路走低、软银停止收购的背后，其实代表着资本市场对其经营模式不再看好。

简单来说，企业上市是要将产品资本化卖给公众，而公众购买股票，其实买的是赚钱的能力与高额回报，如果你的现金流较差，不能带来很好的回报，那么投资者势必不会买单，估值自然会不断下跌。

在过去几年中，受资本市场推动，很多联合办公品牌为抢占市场，以市场价格，甚至高于市场的价格拿面积，这无形中推高了联办行业房屋租赁成本；同时为提升产品竞争力，很多店面在装修、人力成本上也缺乏考量，导致运营过重。当整体经济市场发生波动，资本风口慢慢结束时，很多空间运营商发现很难依靠自我“造血”活下去，为止损，一些当初高价拿来的店面不得已进行低价出租，甚至在近几年，一些联办头部品牌已经出现违约退租、直接关掉部分店面的负面新闻。

上个月，瑞幸咖啡财务造假事件已经对中概股企业产生了很大负面影响；过去在资本推动下，发展过快的联合办公，现在更多的要依靠自身能力得以生存；今年新冠病毒的突然到来，让办公租赁行业蒙上了一层阴影，租金下调势在必行。这些因素都让联合办公海外上市困难重重。

事实证明，烧钱模式是无法长久的，联合办公品牌的运营最终还是要回归到资产管理中。不论你是媒体赋能还是科技加持，都不可回避“二房东”问题，不论你在投资者面前创造出哪些新概念，都要先拥有支付大业主租金的能力。在经过这次疫情引发的办公租赁市场又一轮洗牌之后，纯粹依靠融资维持发展的联办品牌会从中国市场退出，而活下来的则是那些单店运营能力强，服务于成熟企业的空间运营商。