来源：CBANSW

山雨预来风满楼， 疫情下，受到冲击的不仅仅是商场，商业写字楼市场也无法独善其身。

麦格理证券Macquarie Equities的一项最新分析警告称，如果商业房地产市场遵循先前的衰退模式，他们预计办公大楼的租金可能会下降多达四分之一。

曾经商业地产行业认为这次冠状病毒疫情只会冲击到购物中心，但现在看来办公楼房东也正在遭受打击。

行业巨人Dexus周二发出警告，称形势严峻，而管理中型建筑的商业机构告诉媒体称65％至75％的租户申请各种补贴，要求经济上援助。

在澳洲通常上市信托基金专注于较大型的办公楼，这些办公写字塔楼通常有固定的租户，他们往往是大公司，抗跌能力强不差钱，不太可能要求减租，而中型建筑则有各种各样的小型租户，这些租户往往经受不住经济的风吹草动，其中一些正在削减空间或干脆搬出。

参照过去

回顾过去在上世纪90年代的衰退中，到1993年，失业率飙升至11％，办公室空缺率高达22％，部分原因是新建筑的竣工。这导致净有效租金大幅下降80％，而激励达到了50％。

在2000年代初，澳大利亚的失业率在科技泡沫破灭中停滞不前，但办公室空缺率达到11％，净有效租金下降了20％。

在2008年全球金融危机中，澳大利亚的失业率上升至5.5％，悉尼的办公空缺率上升至8％，但净有效租金仍然从高峰到低谷下降了30％。

麦格理表示，如果国内失业率增加至8％，那么国内生产总值GDP下跌的冲击将大于2008年的全球金融危机，但应在两年内恢复到约6％的失业率。

麦格理说：“与其他周期相比，货币和财政政策支持的程度是积极的，应该可以部分抵消办公市场的影响“。他们称，尽管所有的办公室衰退都不尽相同，但净吸纳率通常至少下降了供应量的3％。到2023年，悉尼还将有大约5％的新的办公楼供应上线。

这两种组合可能使空缺率从去年12月的5％上升到今年年底的9％左右，到2023年将高达11％。随着经济从COVID-19中脱颖而出，这将取决于净吸收，通常在两到四年内会出现强劲反弹。

在先前的低迷时期，空置率每变化了1％会导致租金变化了6％。麦格理表示：“因此，在激励措施提高的带动下，我们预计净有效租金将下降约15％至25％。”

分析师表示，在经济低迷时期，资产价值的下降幅度没有租金下降幅度那么高。

麦格理表示：“我们预计，在此期间，资产价值将下跌10-15％，这将受到较低10年期债券收益率的保护。”

但分析师表示，鉴于悉尼写字楼市场面临的不利因素，它降低了Dexus，GPT和Mirvac写字楼投资组合的估值。

疫情或许永远改变了工作模式

瑞银（UBS）的房地产分析师预计，悉尼的空置率将翻倍，达到约10％。但他们指出，Gartner的一项调查发现，四分之三的公司期望将一些员工永久性地转移到远程工作。

但是他们说，更高的工作空间密度的逆转将有助于办公市场。 原因是每个人需要更大的空间来隔离， Dexus还强调，如果建筑面积比率恢复到2012年的水平，则将需要800,000平方米的额外需求，约占当前悉尼CBD市场的16％。