来源：克而瑞资管

文 | 克而瑞资管

写字楼市场研究团队

根据CAIC监测显示，受疫情影响 2020Q1 上海写字楼市场整体承压，租金、出租率持续双降；各商务区分化明显，新兴商务区租金下降的项目占比近 60% ；全市空置率至 22.1% 达历史新高；Q1大宗交易总成交金额 137 亿，较去年同比下跌 72% 。短期内整体市场下行已成定局，长期看基本面仍较为健康。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

一、宏观市场

租金、出租率双降成为确定趋势

2020 初始的疫情让原本处于下行趋势的上海写字楼市场雪上加霜。疫情给租赁市场带来的最大影响是加剧了需求端缺口的扩大，上半年市场形势较为严峻；长期看，基本面仍较为健康，部分商务区有望带动市场在三季度前后复苏回暖。

租金处于下行通道，核心商务区甲级写字楼租金环比下跌 5.2% ，至每平方米每天人民币 9.42 元，非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌 5 个百分点至每平方米每天人民币 6.18 元。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

| CAIC 市场监测（上海）

市场：疫情下，上海写字楼市场受冲击较大；租赁、销售以及大宗交易市场均表现为不同程度的下降态势。

租户：存在部分退租和违约现象，企业类型里中小企业受波及程度最大；特殊时期的政策扶持助众多企业度过难关。

业主：调整招商策略，合理降低租金或给予一定的优惠和免租期，预防大面积违约和退租现象，为租户提供绿色安全的办公环境成为行业共识。

板块：商务区整体表现为下行趋势，此趋势下各商务区分化明显，部分子市场表现韧性较强。

二、租赁市场

空置率22.1%达历史新高，市场分化加剧

▌新增供应 12.2 万㎡，净吸纳量负值，空置率环比上升 16.3%

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020 年 Q1 全市空置率达 22.1% 达历史新高，环比去年四季度上升 16.3% 。核心商务区空置率上升至 11.2% ，非核心商务区空置率环比上升 4 个百分点至 27.5% 。季内全市净吸纳量共计 -7.8 万㎡，从细分市场来看，非核心商务区净吸纳量为 -1.5 万㎡，核心商务区净吸纳量 -6.3 万㎡。

全市新增供应、净吸纳量及空置率

2020 年 Q1 共 2 个新增供应项目总计 12.2 万㎡入市，分别为位于静安的宝华中心世纪和虹口的北外滩来福士广场（西塔）。原计划 Q1 入市的项目大多选择延期，一方面受疫情影响整体市场并不乐观，此阶段议价空间受挤压；另一方面，供大于求且需求持续走弱的背景下，可以很大程度上避免与空置存量的恶性竞争，待市场逐渐企稳后可迎来稳定去化。

上海 2020Q1 各子市场租金与空置情况

▌疫情下各商务区分化明显， 新兴商务区租金下降的项目占比近 60%    

疫情影响下，上海商务区整体表现为下行趋势，而在此趋势下，各商务区表现的分化程度不同，一些商务区表现出较强的韧性，甚有少数逆市上涨。其中，张江商务区租赁市场波动指数较小，表现稳定；传统核心商务区中，外滩商务区，中山公园商务区以及世纪公园商务区等均表现出较强的韧性。据CAIC监测分析，新兴商务区中租金下降的项目占比近 60% ，核心商务区为 45% ，而单项目出租率的最大波动幅度达 ±20% 。

疫情下上海各商务区租赁市场的波动指数

（2019Q4-2020Q1）

商务区本身具备一定特性，各商务区内的租户结构和行业属性受疫情影响程度不一，受到特殊时期政策扶持的商务区表现更加稳定。2月7日，上海政府出台了若干政策措施，主要为减免企业房屋租金；中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2、3月份租金；对间接承租的企业，也确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。

疫情下上海 20Q1 各商务区租赁市场波动指数

三、销售市场

大宗交易成交金额同比下跌 72%

上海各物业大宗交易金额

据 CAIC 资产数据库监测显示，2020Q1 上海大宗交易总成交额 137 亿元，受疫情影响较去年同期下降 72 个百分点，降幅显著；其中，综合体为最受青睐的物业类型，总成交额 74.5 亿占比 53% 。

2020Q1大宗交易部分办公案例

受疫情影响，本季度上海办公销售市场全市成交 19.7 万㎡，较上季度环比下跌 35 个百分点；2019 四季度表现最活跃的南汇区在本季度未有贡献。闵行则维持一贯活跃的供需状态，成为一季度交易最活跃的区域，其供应面积达 6.1 万㎡，成交面积为 1.7 万㎡，成交均价 53915 元/，其中两笔交易为七宝板块的优质项目。本季度黄浦区成交均价最高，达 96756 元/㎡。

2020Q1各行政区销售市场

本季度全市成交价格 65064 元/㎡，其中核心区成交均价 82579 元/㎡；非核心区成交均价 37280 元/㎡。绿地外滩中心、绿地滨江国际中心及七宝万科中心等项目成交表现亮眼。

四、土地市场

涉办用地成交量 60% 位于外环外

本季度供应 17 幅涉办用地，共计 98.5 万㎡，环比上升 7.6% ；成交 12 幅涉办用地，共计 86.6 万㎡，环比下降 30.7% ；成交均价为 11058 元/㎡，环比上升 1.6% 。

分区域来看，普陀、松江本季度各成交 3 宗涉办土地，其中普陀成交 3 宗涉办土地均在真如曹杨板块；松江成交 2 宗涉办土地位于松江新城板块。此外，南汇、奉贤各成交 2 宗涉办土地，青浦、闵行各成交 1 宗涉办土地。本季度上海土地市场 60% 的成交量位于外环外。

2020Q1 典型办公土地成交案例

五、未来供应及展望

上海写字楼市场租金、出租率双降为短期内的确定趋势。疫情影响下，较以往同期市场将更加严峻。疫情加剧了业主与租户之间的博弈，现阶段更多向租户方市场倾斜，租户在选址和租金的谈判中比以往有更多优势。

其次，目前租金仍处于调整阶段，从目前上海的新增供应量和需求端缺口，加之前几个季度的下行趋势，短期内不会出现租金拐点；但仍有品质较好、性价比高的单体项目成为热点，未来产品差异化、甚至商务区差异化而伴随的市场分化表现或更加明显。

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