来源：商办互联  作者：毕明东

春暖花开了，疫情也逐渐的融入我们生活中而司空见惯，市场还是市场，该发生的交易还是要发生的。昨天，中植系旗下投资平台“中海晟融”宣布成功收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路的公寓项目。同时中海晟融宣布已经与世茂集团达成合作，向世茂集团转让其持有项目公司的40%的股权，双方携手操盘对项目重新定位、改造、运营及后续的资产管理工作。

短短一个月内，中植系出手收购中弘大厦和工体项目两个重磅级不动产，加上之前的LG大厦、NAGA上院、合生国际等项目的成交，本年度的北京大宗交易总交易已经逼近180亿元，虽然很多交易都是去年洽商今年交割，但是也看出大宗资产市场的活跃潜力。

戴德梁行中国区资本市场部主管叶国平先生表示，短期而言，市场租金及出租率下行压力大，资产评估价值有机会下降，但长期而言，全球开启无限宽松货币政策，低息将成为常态，资本化率预计进一步下调，资产价格长期来看将会上升。相对于股票、债券的巨大波动幅度而言，房地产的保值、稳定的特征使其更具吸引力。

大宗交易市场的消费群体可以简单划分为两个主体，一类是以纯粹投资获利为核心目标的投资机构，类似咱们上面提到的中植系以及黑石为代表的外资机构；另外一类是以企业不动产资产配置为核心目标的国内大型企业，比如这些大型企业的总部，比如伊利购买诺德中心、比如一些在通州购买写字楼的银行，其购买用途兼顾企业自身的办公需求、产业布局和资产沉淀的投资价值。

我们今天只说第一类，以投资为核心目标的机构，在此时购置写字楼资产的合理性与相应的不利因素。其投资的合理性，首先一定在于长期的资产价格上升预期、中国相对稳定的国内环境、资本化率走低的推动力等宏观因素，投资总是要把钱花出去的。

但是硬币总有它的两面性，在这个时间节点投资与写字楼、办公有关的物业，要面对哪些市场的不利因素呢？我觉得两个要素一个确定性、一个不确定性，是要重点考虑的。

在疫情影响和蔓延之下，全球经济危机再度爆发，中国第一季度GDP负增长6.8%，疫情对经济的影响才刚刚开始拉开帷幕，未来几个月倒闭的、裁员的、降薪的各类企业的暴雷还在路上呢，中国经济发展的原生、系统性基础动力短期内会产生迅速下降，这也必然牵扯到企业对于办公楼消费的能力下降。

最典型的影响是近期北京写字楼租赁市场表现的三个特点，即以大的换小的、贵的换便宜的、核心地段的换非核心的，总体概括下来就是办公消费呈现出“消费降级”的走势比较明显。而这种走势虽然目前发生在小微企业身上居多，但我们看到一些大型企业当下也在权衡，是否未来根据发展形势去降低办公成本、尤其是房租支出的压力。

因此，企业对于写字楼、办公的消费总体上呈现出消费降级，这个趋势现在来看已经具有很强的确定性。还是那句话，一项长期投资、尤其是资产管理这个事儿，如果能不借力、借势社会的、系统的发展周期红利，就会相对增加投资的风险性。

那么作为投资机构而言，这个周期进入写字楼市场，很显然不如处在上行周期的市场更有利一些，至少操盘难度、成本上就会表现出更加吃力，这是上述的确定性影响因素。

另外一个不确定的影响因素，其实才是未来中长期最致命的因素。那就是疫情影响之后的办公方式产生的变化，我认为这才是最捉摸不定的，而这个办公方式的改变，也才刚刚拉开序幕并且不知道影响有多深远。

最典型的趋势是，比如疫情之后办公场景碎片化步伐的再度加快，居家办公、多场景办公、灵活办公，这些变化会对未来纯粹的写字楼、办公空间的消费产生多大的影响，现在没人能说得明白。

比如，星巴克在日本推出以办公为核心功能灵动空间，就是最典型的办公场景的碎片化案例，虽然我们判断星巴克不会演变成为专业的办公空间运营商、服务商，但是更多的星巴克们、更多的商业场景会提供满足办公需求的功能，这一点似乎是能看到的。而这也就注定分化、分流原有的办公空间需求，势必会对传统写字楼的正常办公使用造成冲击。

人们办公的方式或许将发生根本的改变，这个改变来的有多快？是未来N多年之后才表现出来吗？不确定！但是如果这个趋势来了，那么就势必增加写字楼在功能定位、租户结构、业态搭配方面的操盘难度，比如户型切割的大、中、小如何分配？是否满足轻度、中度和重度办公使用的不同需求？

投资总是个性化的，东边日出西边雨，你方唱罢我登场，这才是正常的逻辑，任何投资行为在任何时刻都有自己的合理性所在，有人恐惧，就会有人贪婪，这一点不能一概而论。

作为专业投资机构而言，在这个市场周期的投资行为，多考虑到市场下行周期的确定性影响，以及预期办公行为变化的不确定影响，总是没毛病的。

而如果是写字楼大宗交易的第二种主体，以企业配置不动产资产为核心目标的消费，那么其决策逻辑、算账的方式，就又是另外一个脑洞空间了，我们下一期再跟大家交流，谢谢关注。