来源：商办互联

持续的疫情对经济环境产生了深远影响，这只“黑天鹅”的降临，让办公楼市场面临生死大考，那么伴随全球经济形势的变化，未来的大宗交易、金融市场还会受到哪些影响，投资者该怎样应对呢？为此，商办互联特邀 国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会副主席 张平 女士进行专访，一起从当下市场“危”中寻找“机遇”。

租户结构的抗风险能力

决定着写字楼运营状况

自疫情开始以来，受关注度最大的还是中小企业，各级地方政府也在采取一些政策支持企业渡过难关。中小企业可以说是我国经济的重要中间力量，同时也在写字楼市场中占据着很大比例。近年来多地甲级写字楼市场逐渐进入回调期，而在疫情影响下，写字楼租赁市场会继续迎来震荡。

从需求端来看，当前企业对迁址、扩张办公面积较为审慎，中小型企业由于要面临更大的短期财务流动性风险，将减少或延迟写字楼新增需求，各写字楼业主对客户的争夺将进一步加剧。

此次疫情对办公楼市场的影响，很大程度上取决于其租户的抗风险能力，以中小企业租户为主的写字楼会面临租户提前退租导致空置面积无法快速填补的风险。续租将成为2020年全国写字楼市场的主旋律。就行业而言，疫情对TMT（科技、媒体、电信）、医疗、金融业和专业服务业的影响相对较小，甚至可能刺激受疫情利好的某些科技类企业的办公租赁需求加速增长，如在线教育、在线医疗等。在过去几年里，TMT、金融业和专业服务业累计占中国写字楼租赁总量的一半以上，预计2020年这一占比还将进一步提升。

本次疫情之下，相比TMT、医药行业而言，外贸行业遭受的打击还是比较大的，一方面中美贸易摩擦不断，另一方面疫情的影响目前已波及到全球，全球经济波动对主要城市的写字楼需求端会产生消极影响。扩租及新租需求萎缩加之部分城市的未来新增供应量集中入市，很多城市的写字楼租金将面临下行压力，但以TMT高科技为主要需求支撑来源且供应相对平衡的细分市场租金会相对坚挺，以金融及专业服务业为主要租户来源的细分商圈受到的波动也会相对滞后。因此，从业主视角而言，租户结构的抗风险能力决定着写字楼运营的稳定性和持续性。从租户视角而言，可利用供大于求的市场契机选择性价比更高的办公场所并完成办公场所升级的解决方案。

北上广深依旧受到投资者青睐

我们可以看到，今年北京已经产生了过百亿的写字楼资产大宗交易额，虽然有些属于既往成交，但从投资偏好角度来看，凭借较好的流动性以及相对成熟的市场环境，一线城市依旧是商业地产大宗交易的主战场。从过往数据来看，北京、上海大宗交易规模和活跃度方面一直明显领先于国内其他城市；从地域角度来看，除北京、上海外，大湾区也将备受投资者青睐。受疫情影响，物业持有方在议价谈判中或将处于劣势，而持币的机构投资者将利用此契机甄选到更有价值，增值潜力的投资标的，国际投资者也将更聚焦一线城市核心资产来进行“抄底”收购。

从交易的物业类型来看，稳定现金流且运营成熟的写字楼资产一直是全国大宗交易市场投资者最主要的投资物业类型。受疫情影响，由于很多线上数字化办公、线上服务等方式的推进，正加速物流地产、数据中心等新兴类型物业跻身投资者偏好之列，成为未来需要重点配置的物业类型。

受目前疫情影响，国内外投资者多以观望态度为主，因此短期内部分项目进展或受到影响。而大部分资金充裕的机构投资者恰恰利用此契机积极寻找资产价值被严重低估的投资机会。对长线投资者而言，疫情带来的影响只是暂时，短期市场波动对长期投资策略的影响较小。对海外投资者而言，投资到率先控制疫情发展、逐渐恢复正轨的中国，不失为明智之举。

疫情后时代，核心型及核心增值型资产将更加受到机构投资者青睐

危机中往往蕴藏着机遇，从房地产私募基金角度来看，展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产将继续是所有资产类别中房地产投资标的首选。疫情后时代，核心型及核心增值型资产将更加受到机构投资者青睐，以写字楼为例，对楼宇品质、租户结构等要求更高。

此外，随着资产证券化的发展，优质物流仓储项目将作为现金流稳定的基础资产，成为资产证券化或公募REITs非常适合的底层资产的首选资产类别。由于物流仓储项目通常规模不大且地域分散，因此整合了多个项目的物流仓储资产包将受到机构投资者的追捧。

在核心城市土地资源日趋稀缺的市场，存量改造以及不良资产投资成为投资机构持续聚焦的热点。以不良资产为例，对于重组的能力和效率以及通过市场化手段盘活资产的能力要求甚高。不良资产往往是由于法律、金融、政策或市场等原因造成债权债务纠纷、闲置或困境资产。不良资产投资最大的优势是资产价值通常被严重低估，但往往也伴随着法律风险、金融风险，因此对于管理团队的专业能力有更高要求。

REITs的正式推出有利于商业地产市场发展

我国正处于经济转型期，增速放缓，加之疫情的冲击，商业不动产也受到一系列波及，同时由于最近发生的个别美股上市企业财务造假事件，也让中国企业在海外资本市场中估值缩水。通过在新加坡交易所中境内资产的出海REITs的走势来看，疫情对金融领域的影响已经显现。而在我国当前的宏观经济环境下，推出REITs产品从宏观上有助于对冲疫情的不利影响，推动形成商业不动产行业健康发展长效机制，实现稳投资、稳增长的政策目标。REITs是商业不动产金融的较好路径和市场，可以促使资产价值在资本市场实现流动性，有利于商业环境的提升，为资本循环提供更好的迭代市场。

疫情对于商业不动产是一次大考，投资与管理的精细化程度、主动管理能力，都将决定着资产在市场中的竞争力，而以REITs为代表的商业不动产金融模式更符合现金流资产的底层逻辑，有助于市场良性循环，也更具可持续性。未来REITs的出台，将有效打通更多商业不动产的资金通道，促进更多开发商长期持有运营，实现以优质稳定现金流为目的良性发展。