来源：商办互联

进入4月以来，北京写字楼市场出现了一波小阳春，市场明显回暖，热点活跃项目带看量明显上升，经纪公司也忙得不亦乐乎，这是为什么呢？

本年度开年以来，企业一直受疫情影响不能采取任何选址动作，这首先就积蓄了一波企业办公的选址刚需。等到疫情稍稍稳定，毕竟还是要有办公室嘛，自然会出来处理这些事儿；其次是大换小、贵的换便宜的置换需求，无论是出于降低成本考量，还是对未来不确定，还是居家办公带来的体感教育（不必要所有人都来上班，自然对面积需求就降下来了），这部分需求的特点是小微企业居多、决策机制灵活、快速完成置换、果断消费降级，甚至不惜毁约、退租，这也是近期市场上某些楼盘出现部分退租现象的原因。

所以我们看到，从3月份中旬开始市场进入了一个回暖的周期，支撑着需求的其实就是这两股力量，很多项目都反映市场带看量增加，而成交量呢？则大相径庭，那就根据企业采取的策略不同，结果也不同了。有人问我，是否有区域的规律，或者是产品类型的规律？还真不好说，我想主要取决于企业是否采取了积极的市场策略吧。

面对这一波行情，北京的某些写字楼、运营商抓住了时机，采取主动调整价格策略、给出更大幅度的优惠政策，比如延长免租期、送精装修等等最简单的方式，甚至直接就降租金，这部分企业获得了实质性的去化效果，比如某运营商反应灵活、大力推出租赁优惠策略，这一个多月成交了几十套之多。话说本轮行情中这种闷声发财市场主体其实不少。俗话说，悄悄滴进城打枪滴不要！

相反，有些市场主体则还没有抓住这波小行情，这就是上面说的，带看量也增加了，但是实际成交量并不理想。这些企业的特点是决策流程复杂（一线操盘手提出的建议不能快速反馈成动作）、价格机制不灵活（对资产年度回报的计划死守不改）、市场敏感度低（指望着疫情过后市场能够回暖，凡事都说疫情过后再说），说白了一句话，这些项目对目标消费者的需求满足没有竞品项目做得好，亦或是成为了被退租的主体。

现在看来，这波以刚需租赁和降级置换为主的行情，仍旧处在发酵周期，建议那些有远见的写字楼业主、运营商，从资管的长周期收益出发，抓紧制定具备区域竞争力的租赁策略，莫要在意一时的得失与多少。还是那句话，市场不会回到从前了，先保证空间的入驻率、长期图谋收益的增加方为上策。

泰戈尔说：“如果你因为失去了太阳而流泪，那么你也将要失去群星了。”是的，沉浸于过去已经失去的人、事、物，那就将失去更多美好的未来。

任何市场总是处在动态的发展中，这一波小阳春如果你没有把握住，那么也没有关系，最关键是你的企业是否真正把此次疫情作为重大的影响因素而做出战略部署，如果是，那么首先要对接下来的市场做一个基本的判断。

我在之前的观点文章中，曾经提出疫情对于北京写字楼市场影响的四个阶段，包括爆发期、焦灼期、发酵期和持续期，目前所处在阶段正是第二阶段的焦灼期（3-4月份），也是爆发期过后的第一波调整出现了，也就产生了上述的两个层面的流动性需求。

到了5-6月份，这个过程还会持续的发酵，市场还是存在这种需求的延续，目前来看疫情对于经济、企业的影响非但没有减弱，反而真正的威胁刚刚暴露出来，接下来更多的小微企业会担心自己的生死而不是如何发展。企业焉能不小心谨慎对待自己的每一步动作？观望一段时间后，去寻找更低成本的解决方案，也实属正常之举了。

如果这个阶段，业主/运营商推出适销对路的市场策略的话，仍然有机会去抓住这波行情，只不过我判断，这时候所付出的代价和成本要比之前更高。最早推出应对策略的部分主体已经收割了红利、教育了市场，而后续参与进来的则竞争加剧、需要付出更多成本才能满足企业客户的低成本、便捷、灵活等等各种“升级版”的降级需求。

如果说，上半年市场中产生的需求主体是小微企业、中小企业的话，那么随着疫情对于经济发展影响的深入，则疫情对于办公市场的影响也将进入持续的调整期，届时一些租约到期的中型企业、甚至集团企业，在经历了疫情教育之后开始重新布局自己的办公策略，更是在所难免的，那时候的情形就会更加复杂。

疫情效应下，未来市场需求的流动性会产生，这一点是可以看得到的，而对于市场供应主体是好是坏呢？我认为注定是东边日出西边雨、几家欢乐几家愁。毕竟总体的需求量中期看空，原因很简单，经济发展总体走弱，市场上肉少狼多、钱少楼多。

同是业主/运营商，谁将是这波流动的受益者？谁又将是失意人？应对近期的、中期的、远期的市场状况，不同主体该如何调整方向？我想这其中有共性套路，更多的是个性招数，毕竟每个企业的基础制度、写字楼的区域和自身条件不同。

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