来源：商办互联

昨天早间，全球新冠病毒确诊已超191万，疫情对于世界各地经济的影响已波及很多行业，一连串的趋势走低，让本来就处于回调期的写字楼租赁市场更加疲态，很多企业由于资金有限、业务量骤减，裁员潮与退租潮的声音正陆续出现在市场中，这也符合当下市场某些写字楼出现一轮集中退租的现象。

同时我们提醒行业人士，不要抱着“等疫情过去了”的想法，这次疫情所带来的影响是全方位的、全社会的，而且也将会是长期的，当下要做的是赶快行动起来，去市场抢客户，多抓、快抓客户，甚至忘记租金涨幅这个事儿，去尽量提高写字楼的“计租率”。

高空置率与负净吸纳量，抢夺客户迫在眉睫

这样的市场情况，其实并非因疫情所致，即便没有病毒存在，2020年的商办市场也面临着巨大挑战。

数据来源：世邦魏理仕

看看近十年北京甲写空置率，办公租赁从一房难得到出现负净吸纳量，也说明着几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态，据世邦魏理仕发布的今年一季度报告显示，企业整合和退租依然频发，使得市场可租面积持续增加；此外新冠疫情爆发期间，市场租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞，空置面积无法及时去化，净吸纳量再次录得负值。

大量负净吸纳量意味着企业开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象，同时还包含了由于成本因素退租或正常合约到期而新出的空置面积。

选址节奏与需求都在变，要把握企业选址“思考期”

这是由知行晓政发布的《疫情期互联网企业办公需求变化报告》里的部分内容。从数据中可以清晰看到，很多企业在疫情之后不单选址节奏发生了变化，而且选址需求也随之变化。

据与一些市场人士的了解，目前很多写字楼都在为客户接下来的办公退租而忙前跑后，为了更好的控制企业运营成本，部分企业开始着手寻找价位更低的办公面积，而大部分企业选择先观望一阵再做决策。

疫情的持续发展，影响着人们以往的活动节奏，相应地在选址考量上，企业也会尽量减少选址时间成本，所以当企业选址决策周期相对缩减之时，写字楼更要抓紧在这一段“思考期”内吸纳更多的企业进驻写字楼。

快速招商，提升“计租率”才能确保写字楼稳定运营

过去我们看一座写字楼，通常会以“出租率”来作为核心数据指标，尤其是当临近年底之时，很多写字楼会以几近满租对外发声，彰显运营状况的良好状态。

然而事实呢，满租的写字楼有可能不“赚钱”。

这是因为出租率只能代表写字楼当前时刻的出租状态，并不能反映过去一年或者一定周期内的收益成果。比如，有些租赁空间在过去十个月是空置的，只是年底刚刚出租，那么今年的实际收益其实是很低的。

这就用到了一个新的计算评价指标体系——计租率。

计租率公式：计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）

注：时间段内各合同计租天数=以合同基础条款中的，合同计租开始时间到合同到期（未退租：合同失效日；已退租：合同退租日）在对应时间段内覆盖的天数。

假设一个月30天，当前时间为7月18号

房间A，面积100，1月1日-4月30日在租，共120天

房间B，面积200，1月1日-5月31日在租，共150天

房间C，面积300，6月1日-12月31日在租 ，截止到今天，共30+18=48天

房间D，面积400，空置。

则，计租率=（100×120 + 200×150 + 300×113）/ 263×（100+200+300+400）≈28.9%

（注：因为房间D一直处在空置状态，因此计算时分子不包含房间D；分母为1月1日到9月23日的天数之和×所有空间面积之和。）

这个指标是由匠人科技创始人项铭提出来的，计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的，计租率越高说明资产运营状况越好。

出租率是一时拥有，而计租率是天长地久，反映的是一段周期内的空间效能水平。所以，当租赁市场将长期偏向买方市场，企业选址需求与节奏都在变化之时，越早吸纳企业进驻，降低空置，可以大幅提升写字楼运营稳定性。

做好降租准备，多提供精装办公服务

疫情的发展可能是持久的，写字楼下行周期或将成为常态，在这种情况下，商办人士更要提升危机意识，做好降低租金、延长免租期的心理准备，并多为选址客户提供免装修办公空间与灵活的租赁方案。把客户“惯”懒了，客户对你的忠诚度才越高。