来源：双语研报客

前言

自冠状病毒疫情爆发以来，所带来的影响波及了全球。回顾2003 年非典疫情对中国经济的影响，在疫情集中爆发的二季度，GDP增速骤降两个百分点，在三季度疫情得到有效控制后，中国经济迅速恢复。相较于2003年非典疫情的控制，本次冠状病毒疫情爆发之后，政府反应更快，力度更强。

为了更好地了解疫情目前和未来对中国的房地产，尤其是对写字楼物业可能产生的影响及趋势，研报客汇总整理了著名机构JLL仲量联行及、Cushman & Wakefield戴德梁行的观点及报告内容。

原报告来源：JLL、Cushman & Wakefield（March 30，2020）

http://www.jllapsites.com/research/covid-19-green-shoots-chinas-office-leasing-market/

http://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202003201376729565_1.pdf

译文来源：研报客

翻‖译‖正‖文

The outbreak of COVID-19 and its impact on China’s commercial office market has become apparent within weeks, as slowdown of business activities has softened demand for office leasing across the country. Fortunately, a few select industries that provide much-needed services will remain resilient and will continue to propel the office leasing market once the outbreak is contained. We have identified three industries that are likely to remain resilient:

COVID-19的爆发对中国写字楼市场的影响在几周内就迅速体现出来，因为商业活动的放缓极大的削弱了全国各地对写字楼租赁的需求。幸运的是，一些提供急需服务的行业仍将保持市场弹性，一旦疫情得到控制，它们将继续推动写字楼租赁市场。我们认为以下三个是有可能保持市场弹性的行业:

1、保险、在线娱乐及医疗保健行业

Insurance – The sudden outbreak has raised awareness for both individuals and firms to consider broader insurance coverage to better prepare for unexpected events. An increase in demand for their product should prompt insurers to upgrade and expand their office space. Furthermore, the broader governmental push to accelerate the development of new regulatory and accounting standards in the insurance industry is expected to usher in a new period of development.

保险——这次疫情的爆发提高了个人和公司对增强保险的意识，未来可能会考虑增加更广泛的保险覆盖范围，以更好地为意外事件做准备。对保险业产品的需求增加应该会促使保险公司升级并扩大其办公场所。此外，政府将加快保险业新的监管和会计标准准则，预计将迎来一个新的发展时期。

Online entertainment – Extended downtime has generated new momentum for mobile gaming, which has grown at a compound annual growth rate of 24% in the past five years, and video applications. This will translate to office expansion demand as new users continue their newly acquired habits after the virus is contained.

在线娱乐——长时间的隔离时间为手机游戏等应用带来了新的发展动力，在过去的五年里，手机游戏和视频应用的复合年增长率达到了24%。随着病毒被遏制后，用户们将延续他们新养成的习惯，这将转化为该行业对办公室扩张的需求。

Healthcare – Healthcare has maintained steady growth in China, but from a global perspective, healthcare spending still falls short, equating to 4% of GDP in China compared to approximately 8.8% globally. Demand for services, pharmaceuticals and medical equipment is likely to accelerate as consumption expenditure in the medical field continues to increase even after the outbreak is contained.

医疗保健——医疗保健在中国一直以来保持稳定增长，但从全球的角度来看还是存在一定的差距，中国的医疗保健支出仅占中国GDP的4%，而全球这一指标约为8.8%。对医疗服务、设备和药品的需求可能会加速，因为即使在疫情得到控制之后，医疗领域的消费支出仍然会继续增加。

2、Proptech 房产科技

Ironically, the virus outbreak has given a boost to proptech. Landlords have responded by implementing new health-related specifications in their properties, such as thermal imaging cameras, automatic elevators, and digital building control systems. Even low-tech responses to this outbreak, such as healthcare stations with hand sanitizer, public area sterilization protocols, and improved air ventilation and filtration will stay in place beyond the initial investment. Occupiers have also become better equipped by investing in online solutions to encourage remote working arrangements. Flex-space is likely to re-enter the spotlight once the virus is contained as watchful occupiers re-evaluate their workplace strategy.

讽刺的是，病毒的爆发给了Proptech一个新的推动力 （PropTech是近些年房地产市场的一个新术语，Proptech是一种创新方式，旨在推动房地产市场向高效系统发展的进程，其根源在于通过技术优化人们研究、租赁、购买、销售和管理物业的方式）。房东在他们的物业中增添了新的与健康相关的设备，比如热成像摄像机、自动电梯和数字建筑控制系统。即便是相对低技术的设备，如配备洗手液、公共场所消毒操作规范、改善空气流通和过滤，也会在最初投资后继续实施。疫情之后，租户也有了更好的在线数字化、智能化办公体系，实现并鼓励远程办公的安排。由于疫情之后，这些租户可能会重新评估他们的办公场所策略，灵活空间租赁将可能会重新成为人们关注的焦点。

Over the long-term, ongoing financial reforms, the explosive growth of the (TMT) sector, and the coordinated development of regional clusters, such as Beijing-Tianjin-Hebei and the Pearl and Yangtze River Deltas, will provide new opportunities for market expansion. With effective policies and growing demand from dynamic sectors, we have reasons to be optimistic in the years ahead.

从长期来看，伴随着进行中的金融改革、TMT行业的爆炸式增长，以及京津冀、珠三角和长江三角洲等区域集群的协调发展，将为市场扩张提供新的机遇。在有效政策扶持和不断增长的行业活跃领域的需求下，我们有理由对未来几年保持乐观态度。

戴德梁行对疫情后的影响做出进一步分析，

3、后疫情时代的物业升级

疫情之下，智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人访客系统为办公楼宇业主与运营方最为关注的四大技术方面；

物业及设施的管理水平、专业系统的防护举措更易获得用户信任，同时也增强客户粘性。本次疫情将催生未来办公物业提升，热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场关注；

疫情的发生对于商业地产造成不可避免的负面影响，但写字楼的经营者、业主方、租户、商户以及设施管理、物 业服务公司等市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。

4、房产销售新型营销模式

受到疫情影响，线上营销 、视频看房等新型营销手段受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。

受访业主中有超过64%表示将会采用不同方式的线上营销方式，包括通过抖音等直播软件进行宣传， VR看房，线上论坛等；

超过50%的业主表示会采用“视频看房”的模式取代传统线下看房，让客户足不出户也可以看房；

传统租赁营销方式例如继续增加营销费用和佣金的提升等手段，也仍然有业主继续使用。

5、2020租赁市场预测

2019年写字楼市场大量新增供应入市，导致市场竞争加剧，租金及出租率下行压力增大。加之此次新冠病毒迅速席卷全国，除了湖北之外的大城市都未能幸免，大量新项目推迟入市。面对复杂多变的外部环境与市场形势，业主对未来办公租赁市场情况也各持观点：

在2019年，全国楼市都经历了市场行情下行带来的压力，已经面临未来大量新增供应及去化压力；而疫情带来的影响预计会持续半年，未来的租户竞争和集中供应情况会进一步加剧；超过半数的业主认为所在城市的写字楼租金将下降；接近六成的业主认为写字楼空置率将上升；

有接近两成的业主则考虑到疫情之下，写字楼新增供应将有所延迟，预计在2020年新增供应减少的情况 下，写字楼整体空置率将持平；

受此次疫情影响最大的武汉，2020租赁市场的负面影响更加明显，市场的承压及恢复时间需要更久。

6、行业影响

由于本次冠状病毒疫情的影响，社会经济活动短暂停摆，不同行业均受到不同程度的影响。同时，也促进了当前“云经济”的发展，在线采购商品保障疫情期间正常的生活需求，远程办公、网络教育和娱乐则满足了人们多样化的需求。

在疫情被有效控制前，贸易零售、商业服务、文体娱乐、旅游酒店等高度依赖客流的行业受到影响最为明显；

生产制造、房地产建筑、TMT、物流运输、律所等专业服务及金融行业等行业受推迟复工、部分城市封城、飞机航线暂停的影响，公司业务也有 一定负面影响；

虽然疫情凶险，但是直接或间接地为医疗健康、商超生鲜、金融保险、线上娱乐、远程教育等行业带来一定程度的正面影响；

政府陆续出台多项减免税收、加强企业的金融服务保障等扶持政策，帮助企业渡过此次冠状病 毒疫情带来的不利影响，各行业将在未来数月后逐步回暖。

结论

写字楼市场短期承压

在冠状病毒疫情被有效控制前，市场需求将延续疲弱。一方面，受疫情的影响，国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。另一方 面，中小型企业由于经济活动受限短期内财务流动性风险加剧，或对办公租赁市场造成影响，尤其影响联合办公空间的租赁活动。中国经济增长放缓、企业盈利下降和需求疲软或将推升写字楼市场的空置率，租金下行压力增大。

中长期供应期潮将继续，业主不断增强自身竞争力

各地政府已经出台税收减免等相应政策支持企业渡过这场风暴。中长期看，如果工作场所很快重新开放，中国经济活动会相对较快地反弹，写字楼市场将在中长期内得以恢复。鉴于新项目受疫情影响推迟入市，未来恐出现集中入市潮，写字楼业主需提高楼宇绿色健康标准、 出台租金减免等优惠措施、提高物业服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。

疫情之下逆行的行业带来租赁需求

此次疫情将为新兴产业的发展带来契机，相关行业的办公租赁需求或将增多。

智慧型城市管理和高新技术嵌入的行业需求将提升，围绕AI、 5G、大数据、VR/AR等技术将产生新的商机，或会带来新的发展可能性；

在线生活方式加速崛起，线上娱乐、游戏、教育、医疗、知识付费等将广泛应用于人们日常生活的需求消费；

保险、健康、医疗消费等与人们美好生活息息相关的行业将得到重视，医疗设施领域投入、人们的保险意识的加强都将会让大健康领域蓄积更大的发展能量。

未来写字楼市场新趋势

受本次疫情影响，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任，智能楼宇管理、健康和安全管理未来将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。同时，线上营销、视频看房等新型营销手段将受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。此外，智能远程办公的将逐步兴起，本次疫情中，许多互联网企业都选择了远程办公，而钉钉、企业微信等协同办公工具业务也呈爆发式增长，办公智能化发展将势不可挡。