来源：英房资讯

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前言

自从新冠肺炎疫情爆发以来，多个受疫情影响的国家宣布了居家隔离措施。居家隔离之下，工作场所也从平常的办公室转移到了家中。目前以远程办公为主流办公方式的多个国家内，空置的办公室正在对写字楼产业造成冲击，而新型办公与传统 办公领域所受的冲击又不尽相同。本文将就目前市场正在发生的写字楼产业正遭受的冲击进行观察与报告，并对这种冲击的未来前景提出一些观点。

新型办公领域：资金端影响显著

新型办公在今天一般指灵活办公（Flexible Office），相对于传统的办公方式，新型办公以打破办公桌分隔区间、办公室社交和各种配套服务为其特色，并以面向最少到单个人的出租单位、出租功能性办公场所（比如会议室和活动场地）和灵活的租约（多为会员制）作为其独有的经营特点。而正是由于这种经营特点，使得灵活办公公司在疫情期间受到了收入上较大的不利影响。

Coworker是一个会员遍布全球172个国家的灵活办公门户网站。在3月16-18日期间，该网站对其超过14000名的会员进行调查以获取全球各地灵活办公空间在新冠肺炎疫情期间的表现。根据这项调查，有超过70%的办公空间已经出现了工作人数大幅下降的情况，接近70%的地方出现了入会咨询数量的下滑。

而当参与调查的经营者和工作人员被问及对日常经营产生的最大影响时，灵活办公平时以转租为核心的主要盈利手段都受到了大幅冲击，比如预约活动和会议室预订不得不取消，以及超过三成场所内注册会员的退出。而这实际上是以转租旗下场所和以会员制短租约为经营特点的灵活办公在面对新冠肺炎这种全球疫情时难以避免的失利：转租场所实际上类似以空间为商品的零售，短期租约又给了会员在疫情来临时迅速跳出租约（如果租约够短，只要放任过期即可）的机会；一旦市场有变，以客户使用为导向的经营必然首先折戟。

请大家注意，这次调查发生于3月中旬，彼时疫情与现在相比要温和得多（3月16日全球新冠肺炎确诊病例数为16万宗，本文写作时全球确诊病例数已经超过100万宗，增长幅度超过400%），在那时已经有这样的影响，可想而知随着现在疫情严重程度远超3月中旬，上文的各种数字都将大幅上涨。

在这场浩大的行业冲击中，全球最大的灵活办公公司WeWork损失尤为引人注目。3月26日，WeWork宣布由于疫情影响，无法达到预期经营目标，且刚刚于2019第四季度大规模扩张投入的价值14亿英镑的资金也难以在短期收回成本。

又由于WeWork经营情况恶化，且导致其情况恶化的新冠肺炎疫情又没有出现拐点，原本计划向WeWork新注入24亿英镑的软银集团也取消了注资计划。

而由于WeWork业绩无法达到预期影响，其本就贬值一半的公司债券进一步下滑，在消息公布后的几日达到了历史低点39.58（债券票面价值以100记），目前报价42.34。这就表示在发行时出借自身资本到WeWork的投资者其出借资金已经贬值了约60%。由下图的走势亦可看到，其公司债大幅贬值的开始点正是全球疫情开始爆发的3月初。

正如08年金融危机时雷曼兄弟的倒闭引发了金融机构经营模式的变革，如今新冠疫情下WeWork的困局预计也将启动灵活办公经营者的重新思考与改变。关于这种改变，我们认为应该是估值逻辑的重新探索，而不会导致灵活办公这一行业的根本变革。之所以这么说，还需要结合传统办公方式在疫情中受到的冲击来看。

传统办公：思维变化可能大于实际影响

对于传统办公领域来说，由于其经营模式是签订长期租约，因此短期的隔离造成的写字楼内无人工作现象并不会导致其租金的减少。根据MSCI的统计，截止2019年，英国的写字楼租约长度约为6年（未加权）或10年以上（加权后），因此对于短期疫情影响来说，大多拥有写字楼的基金或者公司租约不会受到影响，租客等待租约过期的机会并不如灵活办公租客那样大。而加权租约长度比未加权的要长，也说明大租客的签约时间更长，则写字楼的租金更有保障。

同时，由于租约时间长，租期未到时如租客需要解约，则必定要与房东进行商议，这也为房东通过谈判留住租客提供了保障，而不像灵活办公的会员制租客，加入会员仅为1月，甚至1星期，解约时只需不继续续约即可，无需再进行任何谈判。而这种情况也会令政府补贴（英国政府对于Self-employed的从业者有每月最高2500磅，为期三个月的政府补贴）不一定能直接、高效地进入市场（没有了办公租赁支出原本用于这部分消费的钱就可能被储存起来），不利于房东公司在疫情中生存下来。

实际上，我们认为对于写字楼来说，疫情造成更多的可能是思维上的转变，这种转变来源于现在普遍进行中的远程办公。

由于疫情影响，许多国家都已经实施了民众的隔离，也因此导致原本的公司白领们的工作场所从办公室转到了家中。随着疫情的持续，远程办公的时间也一再延长，而由于全球疫情结束的拐点尚未出现，这种远程办公的时期也可能会长达数月之久。

管理会计学中有一个术语，叫“沉没成本”；指的是已经投入无法回收的支出。用我们的俗语表达，就类似于“来都来了”。既然来了已经花了成本，不多看看就走总是心有不甘。疫情过后，结束远程办公，回到写字楼也将因为这数月间的远程办公产生而沉没成本，从而导致之前的部分参与者更倾向于保持固有的模式不变。

这部分参与者，可想而知会有在远程办公需求爆发的数月里增大了投入与收入的远程办公服务商、因为习惯了一直在家里工作而不想再改变的员工和享受远程办公所节约的场地租赁费用的公司运营者。

服务商想要留住因为这罕有的大疫情带来的大量用户、某些员工希望能长久地保持不再需要花费通勤时间和遭受监管的工作环境、部分老板想要测试终生不必租用办公室是否可行；一路看来，远程办公似乎即将因为这次的新冠疫情而要把传统办公楼取而代之。如果这种“远程办公可以替代实地办公”的想法成立，其对于整个写字楼产业的冲击才是毁灭性的，远大于因为空租导致的经济损失。

远程办公是否能够替代实地办公？

这个问题，进来已经广受各大主流媒体的讨论。但暂时尚未有哪一方明确断言实地办公将被淘汰。

而以科学实验和数据为常用语言的学术界则不同，实际上早在2010年，学术界就已经有关于远程办公和实地办公孰优孰劣的研究，研究结果则是远程办公能够比实地办公更加提高工作效率。2010年,斯坦福大学的教授Nicolas Bloom进行了一项为期接近一年的实验，实验对象则是我们熟悉的公司，携程旅游。由于携程总部位于上海，因此其办公室租金和其员工的通勤时间都处于较高水平（通勤时间高一方面源于上海市面积广阔，另一方面来自上海高房价令许多员工不得不住在远郊），因此携程对于这项研究很感兴趣。

研究的结果，远程办公（即在家工作）能够提升员工13%的工作表现，同时员工的工作满意度也上升了。从这个研究来看，似乎远程办公应该取代实地办公，毕竟员工在远程办公时能够提高表现，并且当员工在家时，公司就无需再为员工工作场所付费（在这一项研究中远程办公的员工每个人都能为携程省下大约16000元人民币的支出）。

然而在这项研究完成后的3年，携程斥资30.5亿元人民币，在上海购置了新的办公楼。这项支出约等于其2013年总收入的60%。

从这个行为来看，即便与这项研究相关度最高的携程本身，也都还是有实地办公的需求的，且这一需求并没有缩减，反而在扩大，导致集团需要扩张新办公场地。

实际上我们认为，在目前情况下，在写字楼内办公，与在家办公相比，具有其绝对的不可替代性，而在家办公的种种好处所带来的工作表现的提高，在现有技术下，都有被写字楼兼收并蓄的可能。

我们还是以Bloom教授所做的研究来举例。在论文的摘要中，作者指出，员工表现提升了13%，其中有9%是源于在工作期间更少休息和请病假，另有4%来自电话交流的增加，其物质基础是更安静和方便的工作环境。

除此之外，研究还涉及一份问卷调查，让被调查者列出在家工作都有哪些提升工作表现和降低工作表现的因素，其中提到的主要还是更方便，更安静的环境。

那么我们应该进而提出这样一个问题：能够令工作表现提升的物质基础，一定就需要在一个居住的环境内才能够被提供吗？

从房地产开发的逻辑上说，显然不是。

因为不论一套住宅，还是一套办公室，其构造、材料、建筑及装修方式完全可以一样，并没有哪条法律规定办公室不能够装修得特别安静、特别方便、特别像住宅。实际上，这也正是以WeWork为代表的新型办公服务供应商一直想要做到的事：令办公室成为一个值得流连，甚至融入下班后的日常生活的场所，构成了WeWork的综合生态社区We World的理念，WeWork的一大办公场所特点，也在于其构建的最方便员工工作的空间使用模型。

因此，住家如果的确能够提升工作效率，那么通过技术手段的弥补，创造一个，比如说符合Bloom教授研究标准的更安静，更方便的办公空间，从而令员工在办公室内也能得到类似的环境，这是理论上可行的。

但是，实地办公的一些特点，在当前条件下，却是即便理论上也不可行的。

比如说，实地办公可以实现一个团队，一个公司，甚至整个部门的集中管理，任务下达，工作监督，均可在一定空间内完成，且耗费时间短。

而居家办公，则无法实现集中管理——住宅本来就是四处分散的，两者本质上矛盾。因此只能由管理者分别管理，分别监督。而涉及对一个处于自己家庭环境中的个人的监督，又会涉及到隐私问题——应该如何做才能像在办公室一样，只看自己该看到的，而不会无意间瞥见他人隐私？这又是一个问题，并且还涉及到法律问题，法律没有规定写字楼不能像住宅，但明确规定了个人拥有隐私权，且不可侵犯。

类似这样的问题还有公司文化和团队精神的构建：假如一个公司的员工长期都未曾在现实中见过彼此，毫无疑问就很难深入地了解对方，更难以培养类似的价值观和理念。我想这也是为什么，在虚拟现实和空间定位技术都处于世界前列的谷歌，却在不停地扩张自己的实体办公场所，购买和新建一座座办公楼。

结语

随着疫情爆发出现的大规模的远程办公的兴起，的确导致了对新型办公为代表的灵活办公服务商的资金上的冲击。这时传统办公租赁模式中的长期而稳定的租约起到了一定的对房东的保护作用。而对于整个写字楼行业来说，甚嚣尘上的“远程办公威胁论”在我们看来短期内仍不会实现，主要原因在于写字楼内的实地办公所具有的优势暂时无法被居家办公取代，其劣势则正在被改正和修补。