来源：乐办公LEoffice

近日，受国外疫情影响，美股和国际原油暴跌，引发了全世界的关注。股神巴菲特都罕见发声：未见过如此密集的熔断。那如此浩荡的股市震动对于办公楼市场会带来哪些深刻影响呐？侯哥觉得未来1到2年的时间中国一线城市办公楼市场会出现以下几个趋势：

办公楼市场会受到比较大的冲击，但危机中孕育着机遇

联合办公市场进一步萎缩，行业洗牌加速

市场呈多级分化，核心CBD的甲级办公楼首先复苏

写字楼中介从业人员面临大洗牌

最近很多文章观点认为：美国股市的崩盘是美国继1929年大萧条以来遭受的最大危机，我们作为美国极其密切的贸易伙伴，也必定深受影响。连日来，很多外贸工厂缺少订单，失业人员再次返乡的视频充斥网络。很多之前的客户尤其是外贸企业不是违约退租就是减员换址。其他行业也都不同程度的出现违约退租现象，从数据来看，第一季度不管是带看量还是成交量都不可同日而语。所以办公楼市场已经严重受疫情冲击了，而且会持续数月。侯哥判断，可能二季度末会有小幅回暖。

尽管如此，市场还是有成交量的，因为租赁市场的成交都是在客户公司面临波动的时候出现的，要么是融资扩张的上升期，要么是减薪裁员的下坡期。

前不久西安，北京的市场都出现了整栋的租赁成交案。近日，上海市场来看，从偏远的青浦区单价1.5元的E通世界到黄浦区单价15元的外滩金融中心，每天都有不少带看，而且面积段集中在300平到500平的客户居多。这说明市场中不缺客户，需求永远是在变动中产生的。

美股暴跌，这次熔断的不只是美国股市，而是一个老化的西方世界的金融体系。我认为此次疫情加速了中国成为世界金融中心的步伐。所以石油暴跌，所代表的不仅仅是一种大宗商品价格的走低，更不只是我们开车加油能省多少钱的问题，而是一个陈旧的货币体系即将解体，人民币在不久的将来取代美元的一个信号。

侯哥觉得危机中孕育中希望，对于有所准备的小伙伴来说，机遇真的很多，可能走起来更艰难而已。不过，试想一下，世界格局将会发生翻天覆地的改变，一个崭新的世界正向我们招手，你还会那么悲观吗。

清华大学互联网产业研究院的教授黄奇帆说：中国市场目前疫情控制的最好，也是投资风险最小的地方，所以全球资本流动性涌向中国市场也是未来一段时间的大概率事件。

在未来一段时间，随着疫情的发展，更多的外商将会看到中国产业链市场的发展前景，并且愿意将资金投给准备加入中国产业链集群的企业，这种趋势将为中国带来资本市场发展，这也是百年不遇的历史性机遇。

这样看来，中国尤其是北上广一线的办公楼市场回暖在未来是大概率事件，侯哥说的未来是指1到2年，所以该坚守还是跳槽需要自己权衡。

联合办公市场进一步萎缩，行业洗牌加速

01、联合办公在经历了2016的元年到2017，2018年的高速发展以及2019年的调整洗牌，品牌角逐基本到了下半场。但是疫情让这种洗牌更加快速和彻底。据侯哥了解，在过年后的两个月里，上海黄浦区人民广场方圆2公里的联合办公就关闭了5家，占市场的30%左右，而且还有些大的品牌也在风雨飘摇。这不是危言耸听而是赤裸裸的事实。黄浦区办公楼单价在3-4元左右的大厦，其单个工位综合成本在1200元--1400元。所以按照这个成本预估很多联合办公其实一直都是亏损的，关门只是早晚的问题。

任何号称优秀的商业模式如果不盈利就是在扯淡，投资人或者基金公司不会任由这种现象长期存在。尽管黑格尔说：存在即是合理，但按照辩证法；消失也是合理的。未来联办市场一定是进一步萎缩的，要不然谁来为持续的亏损买单，何况疫情让一部分小微企业加速倒闭，而联办的主要客户群体就是这些小微企业和个人创业者。所以这些人会重新回归到大公司上班，回归传统职场。据侯哥了解的信息，最近HR相关的公司，猎头公司的生意都特别火爆，人们都觉得在疫情面前安全感是最重要的，一份稳定的底薪来的更踏实。所以联办的萎缩是短时间内的常态。有实力而且拥有资本市场青睐的宠儿或许活得健康长久，比如优客工场和办伴。

市场呈多级分化，核心CBD的甲级办公楼首先复苏

01、前不久，CBRE的一份调查报告显示，北京还有上海的CBD办公楼主力需求受疫情影响较小。金融和TMT行业依旧是市场去化主力。也就是说金融和TMT行业是受疫情影响最小的两个行业。本次疫情，短期内可能加速市场空置压力。但同时，对于租户来说，当前市场可以说是非常难得的机会，凭借着更长的免租期和其他扶持政策，租户可以享受更多的实惠，同时也借助市场中的高品质的甲级和超甲级项目来提升自己的品牌形象。

02、尽管疫情会延迟需求释放时间，但预计全年新租需求总量不会有大的波动，所以挤压的需求在2020年下半年会有个小的爆发期。那么市场的多极化表现就是：CBD的甲级办公楼由于降租金以及增加免租期会稳住部分客户，所以不会出现高的空置率，而外环中环边的次级CBD由于楼新租金价格的进一步优惠也会吸引更多科技类互联网类包括TMT行业的青睐。工业园区或者国企的楼宇凭借政府补贴还有扶持政策也能平稳渡过难关。

除此之外，市场的多元化还表现在小业主忍痛割爱般的降价，简直是无底线的降价，侯哥所知人民广场有的小业主报价从之前的4元降到现在的2.8元，但依然在苟延馋喘。这其实不难理解，在大的灾难面前，力量弱小的个人业主是很难招架的。

多元化的第四点：对于现金流要求很高的二房东（包括联办）打击最大，所以如果说小业主是苟延馋喘的话，那么有些二房东可能连喘气的机会都没有就倒下了。前文已经分析了，在这不再赘述。

下半年如果市场回暖，在侯哥看来，一线城市CBD的甲级办公楼会优先复苏。整层客户甚至独栋客户会有一波行情。理由如下：

01、3月4号国家提出新基建的刺激政策，可能很多小伙伴还不知道什么是新基建，侯哥带大家简单了解下：如何概括“新基建”？四个字：硬核科技，比如以下7大领域：

1.特高压；

2.新能源汽车充电桩；

3.5G基站建设；

4.大数据中心；

5.人工智能；

6.工业互联网；

7.城际高速铁路和城际轨道交通。

这次疫情之后，中国经济将开启在线模式，在线教育、远程办公等新经济一夜崛起，与此同时，智慧城市在加速，新兴产业在加速，转型升级在加速。这些无一不刺激未来1-2年的办公楼市场。新基建是未来几年中国经济增长的引擎，我相信它不仅仅是个口号，让我们一起期待明天。

写字楼中介从业人员面临大洗牌

01、最近2个月的时间，侯哥见证了很多行业人员的转型和跳槽，不过大部分都是被动跳槽。有些去做了招商，也有人去了传统行业，还有兜兜转转又回来的。对于这种行业窘境，我很理解，因为市场行为背后往往都有其深刻的逻辑。行业没有被一刀切，出局的大部分都是自己没有坚守住，但是对于上海等一线城市来说，一个小家庭一年的开支最少要10万元以上，如果考虑到子女教育和养老，从业人员的收入应该是15到20万才算及格的。但实际情况并没有那么乐观。加上疫情的冲击，蛋糕越来越小，对于行业人员的综合素质要求越来越高，所以努力提升自己才是王道。

02、据说链家招聘门槛都是本科了。前段时间热播的电视剧《安家》，相信大家对里面的角色985一定印象深刻，一个985重点本科毕业的学生只是做了个住宅写字楼中介，而且业绩并不理想，甚至还要面对同事 王子（里面角色）等人的竞争。

03、今年800多万的应届毕业生找工作更难了，理由是很多中小企业春季不招人，相信会涌进来一批有干劲，肯动脑，能力强的人，所以写字楼中介行业洗牌是不可避免的，商业地产的所谓老油条该’出锅了”.

04、总体来说，今年每个行业都不容易，但心态很重要，需要荣辱不惊，不卑不亢。老油条也要收拾旧行囊，踏上新征程。每个行业真正的精英都是熬出来的。最后一句话跟大家共勉：使我有洛阳城外二顷田，安能佩六国相印！

谢谢大家，更多办公楼相关资讯交流或者商务合作可以加侯哥个人微信 15221525828