来源：世联君汇

前言：当前疫情之下，行业内对于未来一年的写字楼市场呈现普遍悲观的态度；写字楼物业未来是否可能面临着低成交、低租金、低入住率、低投资回报的连锁型扼喉危机呢？

针对本次疫情影响下的写字楼市场，世联行展开了一次全国性的摸底调研，以一线城市为代表，围绕写字楼市场的长中短期发展，分别从宏观面、市场面、客户面进行了数据整理及关联分析，并从使用端客户（租户）、运营端（业主）到投资端（机构等投资客户）三大写字楼主体进行了深度访谈，进行客观阐述。

一、宏观面

（一）全球宏观经济——弱势回稳，摩擦缓和

经济发展弱势回稳，摩擦缓和：2019年全球经济增长创下2008年金融危机以来的最低增速。并且，2020年制约经济增长的因素目前尚未有确定性好转的迹象，内生性增长动能减弱，全球经济进一步下滑及部分国家经济陷入衰退的概率在增加。

（二）中外经济对比——理性发展，都市化集聚

中国是世界经济增长核心引擎，当前仍是全球最稳定，且最具备潜力的投资国家。我们从几组GDP数据上来看：中国近10年平均GDP增速为7.95%，美国为1.71%，日本为0.7%，德国为1.34%，英国为1.3%；我国仍然有着世界上最多的人口，以及相比发达国家较低的城市化率，发展仍然具备较大潜力。经济发展离不开空间的增长，尤其是办公空间的需求，理性发展、都市化集聚的趋势不可逆。

（三）国内经济发展——稳在当前，守冬待春

经济发展稳在当前，守冬待春：2020年是“关键之年”，三大目标将全面“收官”，稳住增长至为关键，预计逆周期政策将在经济环境不确定中保持“确定性增长”。2019年，中美经贸摩擦与逆周期调节政策的节奏主导了经济基本面运行方向，经贸摩擦谈判曲折多变，导致政策“托底”效果不及预期。展望 2020 年，经济增速下行压力不减，而 2020 年则是重大计划的关键时间节点——“全面小康”宏伟目标的实现之年、“十三五”规划的收官之年、“三大攻坚战”的最后攻关之年，重大计划必须完成，重要目标必须实现，2020决战决胜态势明显。那么在中短期经济发展方面，必然离不开基建与固定资产投资的拉动，固定资产投资中房地产投资必然成为重中之重。

（四）当下宏观政策对写字楼的影响——敏感性增强，投资观望

在疫情影响下，各地区政府相继出台政策扶持。政府楼宇政策的扶持，可能影响写字楼市场秩序，短期内可能成为投资客投资民营的写字楼物业的敏感性因素。

从北上广深四个城市的财政支持方面来看，均突出国有或市属、区属企业持有物业进行免租，而对于民营物业，更多出现的则是“鼓励免租”等等词汇。一方面，可能带来中小业主物业将承受来自租赁客户的问询；另一方面，可能影响到投资客户对于民营写字楼物业的投资观望；还有就是加强国有资产的保障下，未来写字楼市场投资、开发、运营可能会进一步向央企、国企集聚。

从宏观面进行总结，我们仍然中长期看好国内写字楼市场的发展，尤其是处于都市圈核心位置城市的写字楼市场发展；中短期方面，仍需要写字楼市场的可持续发展对房地产投资进行一定的结构性支撑；当前局面下，写字楼市场可能迎来一段时间的投资观望期以及业主艰难期。

二、市场面

结合过去五年一线城市写字楼市场的基本情况，进行综合分析：

1、市场面——发展各异，呈现多极化

首先看供应市场情况：近5年，北京、上海、广州及深圳写字楼市场供应总量分别达到366万㎡、564.7万㎡、196.4万㎡及641.3万㎡，上海及深圳写字楼市场总体供应量较大，北京市居中，广州市写字楼供应量相对较小。

其次从空置率方面来看，北京市写字楼市场近五年来处于持续攀升阶段，仅2017年出现小幅下降，2019年写字楼空置率达到历史新高的13.8%；上海市写字楼市场近五年来处于持续攀升阶段，2019年写字楼空置率达到历史新高19.4%；深圳市写字楼市场近五年处于持续高位，空置率从未下过10%，2019年达到历史新高20%；广州市写字楼市场空置率持续下降，2019年仅为5.4%。

再次从租金方面来看，北京市核心区写字楼租金基本维持在12-14元/㎡/天，近两年略有下调；上海市核心区写字楼租金基本维持在10元/㎡/天，近五年基本处于下调阶段；广州市核心区写字楼租金基本维持在4-6元/㎡/天，近五年处于持续上升阶段；深圳市核心区写字楼租金基本维持在6-8元/㎡/天，近五年基本处于持续下调阶段。

从写字楼供应、空置率、租金三大指标情况来看，广州市写字楼市场目前正处于卖方市场，写字楼市场仍然具备较大市场契机；北京市写字楼市场目前正处于卖方市场向买方市场转换阶段，未来买方将更具备一定的主动权；上海及深圳市场受写字楼供应量过大影响，市场整体处于买方市场阶段。

2、行业面——TMT、生命医疗及健康行业办公需求上升

再从行业需求方面对一线城市写字楼市场进行分析：

北京市在金融业、专业服务业、消费品行业方面占比上升，在TMT以及第三方办公运营方面占比下降。

上海市在TMT、消费品制造、专业服务业等方面占比上升，尤其是在医疗与生命科学行业办公需求比例聚集上升；在金融、第三方办公运营、房地产建筑、文体娱乐等行业占比下降。

广州市在TMT、金融及专业服务方面办公占比上升，TMT类企业办公空间扩张明显；在金融行业占比小幅下降。

深圳市在TMT及专业服务业方面占比上升，TMT类企业办公需求扩张明显；金融及房地产业占比下降。

综合以上一线城市写字楼市场行业分析，TMT、生命医疗及健康行业将成为写字楼市场的主要客户；金融及第三方办公运营类空间需求将面临下降可能，其下降主要原因在于金融类在众多p2p企业爆雷，而空间运营类产品，目前主要客户为年轻创业者以及部分皮包公司，存在着极大的不稳定性，空间运营商的投资回报难以稳定计量，从而导致的空间运营类办公产品的占比持续下降。

 3、大宗交易——城市分化减弱，趋势逐步平衡

从成交总量方面来看，2017年及2018年大宗交易市场总量达到峰值，2019年略有下降；从各大城市成交情况上来看，北京市大宗市场总量逐年上升，近4年已实现翻倍增长；上海市在2017年抵达成交峰值，2019年创下近四年新低，首次跌下千亿成交量；广州市大宗交易市场呈现初步发展状态，总量低，跨越式增长；深圳市大宗市场基本维持相对稳定态势，总成交量略有下降。

从成交物业类型方面来看，一线城市仍以写字楼物业与商业物业成交为主，综合体、酒店等成交为辅；上海市及北京市写字楼物业成交占比均超过50%。

从大宗物业的成交内外资情况上来看，外资占比均未超过50%；上海目前属于外资成交最活跃的市场，北京呈现追赶趋势，广州市外资成交占比逐年降低，深圳市基本维持在20%以下。

综合以上外资市场成交情况，上海市仍然作为国内写字楼物业成交市场最活跃的城市，但目前暂处于市场瓶颈期，未来可能与北京市共同成为我国大宗交易市场的两极；目前写字楼物业产业仍然属于大宗市场，外资投资机构保持谨慎观望，不同城市差距较大，但总体上看，一线城市外资投资分化趋势有所减弱，未来可能走向逐步平衡，都市圈核心城市投资价值逐步体现。

根据以上分析研究，在宏观面长期看好，城市面中期下行的研究基础上，我们根据公司规模、行业类别等对不同的客户进行了访谈调研，并得出企业的产业属地性与城市属地性方面结论。大中型企业在产业属地性与城市属地性较强的基础下，短期内影响较小，而中小微型企业在产业及城市属地性上较弱，受到的影响较大。

“风起于青萍之末，浪成于微澜之间”，在中小型企业受到较大疫情波及的情况下，“春江水暖鸭先知”，保障中小企业发展，避免结构性下行，成为重中之重。以下，是我们对于各类型客户的问卷、访谈以及调研。各家之言，愿有所用。

三、客户分析

针对客户我们进行了分类别调研，分别针对租赁型客户（小微型企业、共享办公类企业）、写字楼业主及机构投资客户，并与相关同行进行了深度探讨，以下逐步展开：

（一）租赁型客户——影响较大，扩张趋势减弱

我们以问卷调研的形式，收取四大一线城市大量问卷。主要以中小型企业为主，基本为服务型行业。

1、从当下疫情对于企业业务冲击程度上来看：多数中小企业面对本次疫情影响相对较重，达到70%以上，并致使中小企业面临破产危机。

2、从疫情影响企业经营方面来看，主要压力来自于写字楼租金以及人员成本方面对企业压力较大。

3、从企业是否打算退租情况上来看：近半数企业仍未进行考量，但有接近25%左右的客户已经产生退租打算。

4、从本次疫情是否影响企业扩张情况上来看：75%的企业放弃扩张，选择观望态度。

5、从线上办公替代线下办公情况上来看：80%以上客户仍以线下办公为主，线上办公为辅，线上办公短期内不会大规模替代线下办公。

6、从未来选择物业的区位考量方面来看：新兴商务区以及市区内创意产业园成为两大热门选项。

7、从未来是否考虑入驻绿色防疫建筑方面：在适量增加成本的情况下，有接近75%的企业将此作为重点选项。

综合以上问卷，本次疫情对中小型企业整体影响较大，企业纯在一定的退租可能，且未来扩张可能性进一步减弱。且未来中小型企业主要koala入驻区域为城市新兴商务区以及创意产业园区。

（二）写字楼业主

再来看一下写字楼业主方面的基本情况，我们对20位写字楼业主进行了深度访谈，主要谈及以下问题：

1、写字楼租金是否考虑进行调整：大部分写字楼业主目前暂不考量因疫情带来的写字楼租金的下调，还是以市场行情为主进行调整。

2、写字楼产品硬件是否调整，是否考量加大健康类产品的导入力度：大部分业主表示暂时不考量进行软硬件方面的调整，一方面认为疫情是暂时性的，急于调整可能效果并不明显；第二是写字楼在出租率较高的情况下，增设软硬件设施对管理成本的投入较大。

3、写字楼内客户是否考虑退租，是否已经提出口头退租：大部分业主表示，目前楼宇内基本上没有客户考量退租，且少部分考量退租企业并不是主要客户，产生的影响较小。

4、关于稳定租户的措施：大部分业主目前尚未进行考量，除央企、国企外按政策规定进行租金减免外，民营业主少部分会在停车费、物管费方面进行小部分的减免。

5、关于业主自身是否考量进行资产处置方面：大部分业主表示目前手头现金流相对充裕，暂不考虑进行资产处置。

6、以下为写字楼业主们的精彩观点：

（1）目前写字楼内人员较少，空空荡荡，大部分企业选择领导轮班，尚未考量到企业是否能够生存下去问题，大家可能更关注的是天气是否变冷，是否要添件衣服了。

（2）首选我们认清，要在往年，目前是什么状态？时至今日，元宵节（员工及领导真正有心事开始工作）过去两周，一共15天，我们只是吧年假提前了（大部分企业年假5-10天），并且员工们还进行了线上培训等，这应该是一个员工集体储能的阶段，如果一个企业，连四十天都撑不住，那必然在将来也是会被市场淘汰的（除特殊行业，如餐饮）。

（3）在疫情影响之下，人们对于集中办公，人的高密及是有所恐惧的，更多业主应该开始考量这一问题；我国写字楼在早期阶段，主要以小格局为主，后来收国外开放式空间影响，新的办公楼宇都采取的开放式的空间布局，而在本次疫情下，是否考量小空间呢？且小空间的聚集，对于团队化合作，团队创造力等方面也是绝壁提升可能的。

（4）线上办公完全替代不了线下办公，线下办公的聚集本身就是一种生产力。比如上海陆家嘴，最早只有1.7平方公里，为什么出高楼，很多东西都是需要聚集，需要积压的，积压就是钻石，不积压就是碳。

（三）机构投资客

继续看一下机构投资类客户对于本次疫情下对写字楼物业的看法：

1、关于基本面及投资逻辑方面：大部分基金公司表示此次疫情基本上不应影响原有的投资逻辑，还是以3-5年为周期，但会更加注重地段、商务氛围、现金流，且可能会在当前这一阶段增加投资。且部分机构投资客参考2003年SARS疫情期间，认为本轮办公类物业连锁型下降反应会在3-4个季度内结束，因此在未来1-3年，一线城市写字楼的投资逻辑大概率不会改变；但值得注意的是，过往几年机构投资者对于像成都、武汉、苏州、厦门这类强二线城市的写字楼投资关注度增加，但由于本次疫情发生在武汉，且反映出一些此类城市的产业、政策、城市管理方面的问题，机构投资者对这类区域写字楼的投资选择可能将更加谨慎，城市管理能力、营商环境、城市配套、政治氛围、城市文化及形象等因素，将影响投资策略。

2、在投资的区位偏好方面：我们问及本次疫情下，机构投资客是否会更加聚焦一线城市核心区域写字楼物业时，大部分投资机构表示目前本身就聚焦于一线城市核心区域，但未来可能会开始考量与区域政府规划及产业发展关系度密切的区域，城市核心区域写字楼市场的吸引力可能有所下降，主要包括以下观点：

更多企业为降低租金成本将选择位于非核心商圈的写字楼、园区类物业，这两种产品对核心区办公产品的替代性增强。

核心区写字楼主力客群会产生变化：2019年科技企业已成为优质写字楼物业主力需求之一，但科技企业进驻核心区写字楼热潮恐受疫情影响，部分集聚于大企业周边的上下游中小企业会率先选择搬离核心区优质写字楼，重新回到租金较低的非核心区域写字楼及园区，同时以往租赁面积非常大的二房东类客户会加速退场，这一点在上海、广州及深圳市场会体现地更明显。

核心商圈以甲级写字楼为主，夹在“超甲” 与“乙级” 写字楼之间、基础配套薄弱且无产品特色的的普通甲级写字楼形势严峻。因此，疫情后一线城市核心区的抗风险能力有待市场检验，对于写字楼区位选择的影响也不一定。

3、在投资的物业类别方面：在与投资机构的沟通中，大部分机构本身就以写字楼物业投资为主，商业物业为辅；但从本次访谈中我们看到，大部分投资机构目前均在大力进入不良资产领域，特别是商业类物业的不良资产，主要因为商业类不良资产能够以较低成本的获得，而写字楼类不良资产获得的的机会较少。

4、在租金回报率方面：我们问及当前疫情下，投资机构是否考量调整租金回报率；大部分机构表示租金回报率方面基本不做调整，基本维持酒店及商业在3%-4%，其他物业维持在8%-10%左右；在目前疫情下，不排除部分业主因现金流压力抛售资产，机构存在“抢货”可能。在租金回报率长短期调整方面，经与客户沟通，我们认为短期内由于2020年经济不确定增强、风险溢价迅速提升，加之部分企业由于现金流需求选择抛售资产、资产价值走低、且短期内可能形成的买方市场，最终导致短期租金回报率会有提升；长期来看，中国经济基本面尚好，资产站在全球角度仍具有吸引力，且在汇率和货币政策基本稳定的前提下，利率随着进一步市场化仍下行，因此5-6年期来看租金回报率还是走低趋势。

5、关于投资决策时间是否受疫情影响：投资机构是否采取观望态度等方面，不同的投资机构存在的态度截然相反；第一类为新设型基金公司，目前在手资产较少，具有扩张需求；以下为机构客户访谈原文：“机构不会主动去延迟投资的时间，会积极的去减少决策的时间，然后还是希望能够在上半年的时候，把市场上比较好的项目先挑出来，然后等到疫情结束或者好一些的时候，我们会海量筛选后进行投资，不会等到局势明朗之后，因为这看项目周期，我们的项目周期一般是两年，所以不太会说只局限于今年。”第二类为老牌基金机构，采取了主动观望态度，以下为客户访谈原文：“针对疫情影响，一方面截至目前疫情对市场影响尚难以估量，投委会心中会有疑虑；另一方面疫情对投资测算中2020年经营假设势必影响较大，多数项目需要重新判断，不排除有需要与卖方重新谈判、甚至要求降价的可能。”

6、关于在本次疫情下，是否影响投资机构配资方面：大部分投资机构表示疫情尚不影响配资情况，还是以国内资产配置为主，并试图开始探索海外市场机会。但在空间运营类产品方面，本次疫情下影响较重，未来在这一方面将降低配资考虑。

7、关于在本次疫情影响下，面对少部分低价物业，是否考虑“抢货”方面：大部分投资机构表示，短期内市场波动仅作为参考因素，不会影响决定性因素，并且将积极寻找位于好区位的不良资产机会。但同时，受本次疫情影响，成交周期可能被动拖长，将影响资产成交的时间，可能会增加不确定性。

8、关于在本次疫情下，投资机构资产是否考虑延长退出方面：大部分投资机构表示将延长退出时间，稳定自身物业资产情况后再进行退出考量，一方面缘于自身资产在此周期上退出，可能存在被压价可能；另一方面，新的投资方也不可能在资产不稳定的时间周期内原价买入。

9、本问题是开放性问题，围绕未来资产投资的新挑战，我们的提问是：“近年来，外资投资写字楼需求持续上涨，受疫情影响，内资企业投资意愿是否会减弱，在外资具备购买实力、内资资金承压之下，您认为行业发展趋势是否会迎来新挑战？”以下为投资机构回答精选：

（四）业内同行

最后，我们来看一下业内写字楼同行对当前疫情下，市场的反应情况：

1、当前疫情下，目前写字楼市场交易情况的变化？多数业内同行给出当下市场的主要反应为量价齐跌，写字楼市场将受到较大的冲击。  

2、当前疫情下，目前写字楼市场租金情况？90%以上的同行感知市场将面临一波租金下调。

3、当前疫情下，目前写字楼市场空置率情况？近60%左右同行感知本次疫情下，空置率将有所上升，30%左右同行感知未来空置率可能将呈现下降趋势。

4、当下疫情下，企业面临成本等压力，共享办公空间需求情况变化情况？多数同行认为本次疫情下，共享办公的需求可能呈现下降趋势，主要原因在于共享办公容易产生更多陌生人的集聚所带来的不安全感，以及共享办公企业破产带来的空置率上升。

5、最后，我们以开放式问题“当前疫情下，感受到的最直接的市场变化情况？”对同行进行问卷调研，以下是部分回答截图，我们可以很清晰的看到，多数业内同行均呈现悲观反应。

四、总结

我们分别进行了宏观经济面的分析、市场发展面的分析以及写字楼几大主体的调研。永恒不变的是变化本身，经济在发展，城市在进步，客户在重构，行业发展永远是危机并存的，即使疫情短暂影响，但我们仍然充满希望。

对于本次疫情，我们进入的是速冻的模式，我们把经济当成水，把空间、产业、交通、公共卫生等方面当成装水的木桶的一块木板，目前只是公共卫生这一块板子出问题了，国家对经济进行了速冻，不至于让水流尽（经济萎靡），而我们知道，水速冻后是会膨胀的！所以，回归我们的主题“你不知道废墟过后是什么样的奇迹花园”，我们期待写字楼物业的“奇迹花园“也能够早日重上正轨。