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2020年春节前后，新冠肺炎疫情迅速爆发，由于疫情防控的需要，现在商场的人流极少。为了解决商场租户的燃眉之急，多家上市房企主动减免租金。而上班族也开启的远程办公模式，企业目前也处于资金紧张的时期，办公楼的租金减免主要依靠国资来带动。

红星美凯龙公告免除符合条件的82家自营商场相关商户一个月的租金及管理费。此前，万达、龙湖、融创、华润等房企纷纷推出类似的租金减免措施。

据不完全统计，在这次运营商减租行动中，涉及近600家百货商场、购物中心。在时间上，短则一周，长则两个月；在减租方式上，超七成运营商采用租金减半，部分则全部免除租金。其中，万达、华润均下发了租金全免通知。

截至目前，已有超过79家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策。初步估算，其让利总规模接近百亿。

目前深圳、苏州、青岛、无锡、北京等多个城市的相关政府部门均已发文或发出倡议，要求国企平台发挥带头作用，通过减免厂房、办公楼、产业园租金为实体企业减负。

但相较于商业地产近百亿的减租规模，办公楼和产业园在租金减免上似乎并不活跃。因为身处办公楼的中小企业，往往可以通过在线办公来保持业务的运转，其业绩受疫情的短期影响相对较小。

同时，受整体经济周期影响，2019年办公楼和产业园供应量不断堆高但吸纳量不足，导致办公楼、产业园、孵化器等生产办公形态的物业空置率有所上升，无论是业主、二房东还是租赁中介，其自身经营尚面临一定挑战。

在实体商业竞争激烈的大环境下，必然会有“失败者”黯然退场，商业地产需要不断引进高质量商户，对于商家而言，需要最大程度保障自己的竞争优势。

基于商业地产运作的特殊性，对比其他类型的地产租赁， 商业地产租赁更侧重关注商业地产特有的因素（以大型商业综合体为例），例如开业率、提成租金、租户品牌、装修风格、营业时间等。因此商业地产租赁合同的条款设置常常具有其内在的商业逻辑。

因此，我们特邀资深的不动产与建筑工程律师，和大家谈谈商业物业租赁中最常见的一些难题。

本期嘉宾：马丽红

20年房产、土地及建筑工程领域经验

北京大学法律硕士

“ALB客户首选律师”

“北京市朝阳区优秀律师"

揭秘商业物业租赁合同六大问题

来自房地产资产管理学院

在这门《商业物业租赁合同法律实务》系列课中，我们分享的话题主要有六个方面：

第一个方面是商业物业租赁合同的效力问题，这个也是会被经常问到的一个问题。

第二个问题是租赁合同的解除问题。这个也是在实务中会经常出现问题的，也是大家最为关注的一个话题。

第三个问题是装饰装修问题。第四个是租金纠纷问题。第五个问题是承租人的优先购买权问题。第六个是违约金问题。

当然因为商业租赁这个领域里面，确实是问题非常之多，这次我选取问题比较多的、比较集中的几个方面，和大家详细分享。

另外，马律师在房学院有一个房地产相关法律合集课程，涵盖商业物业、集体土地、施工、法律尽调等地产人最头疼的几大方面，欢迎查看。