来源：上海写字楼网

编者按

每年春节后，上海写字楼市场往往都会迎来一个租赁的小高峰，但显然，今年这个小高峰已经无法如期而至。

一场突如其来的疫情完全让整个上海写字楼市场寒意十足。其中，长时间的停工、线上办公的广泛推行等各种不确定性让上海写字楼的运营者压力更是陡增，尤其是在近两年一线城市优质写字楼空置率明显抬升、租金下降的背景下，上海写字楼市场需求端将面临更加严峻的考验，因此对上海写字楼运营和投资前景的担忧也开始出现。

在不动产投资领域，上海写字楼因其拥有稳定的现金流良好和较低的运营难度，近年来已经成为了愈来愈多机构投资者资产配置的首选，保险公司、大型企业、房地产基金等中外机构投资者们均投以了重金在写字楼业态上。

眼下，这些机构投资者们对上海写字楼会信心依旧吗，它们的投资策略会因疫情的影响而发生改变吗？上海写字楼网小编就此接受了上海写字楼业主的咨询，剖析了新冠疫情对于商办业态投资策略的影响。

上海甲级写字楼，冲击几何？

由于复工时间不尽统一，目前对于上海写字楼的实际影响尚未完全显现。不过，可以预期的是，对于上海写字楼市场会有两个直接的影响，一方面，由于疫情影响，新增、更换办公楼的需求会受到客观条件的限制，带看、签约、装修等都会受到影响，会使得当期的这些需求无法兑现；另一方面，受到疫情影响，很多企业的经营状况会受到冲击，从而使得对上海写字楼的需求产生变化或者减弱。

在写字楼中，上海甲级写字楼作为优质资产一直是最为吸引机构投资人的业态。而此次疫情中甲级写字楼会是受到多大程度的影响，业内的看法不尽相同。

不过，一位内资房地产基金人士认为，相比之下，受疫情直接影响的更多的会是服务业，并集中于中小型企业，而这类企业的租赁需求会更多集中乙级写字楼和联合办公这样的业态上。甲级写字楼的租户主要是以大型企业、金融机构居多，稳定性更强，受到的影响不会那么突出。

而一些研究机构则认为，上海甲级写字楼的影响其实并不可小视。

仲量联行便认为，疫情对中国内地及香港的甲级办公楼市场产生较大不利影响，并主要集中于需求端，核心原因便是中、小企业需求的减弱同样会给甲级写字楼带来很大的压力。以上海市场为例，据仲量联行的数据，承租面积小于1000平方米的中型、小型企业占比超过50%，是办公楼需求的主要来源。因此，中小企业经营压力的增加，将对上海整个办公楼市场产生迅速、显著的影响。

从具体行业客户的潜在影响来看，虽然在上海市场上有近1/5的甲级办公面积由疫情的“获益产业”（如医药健康、线上服务等）租赁使用，这部分将是帮助市场渡过疫情难关、保留潜在增长活力的关键，但是，同样值得担忧的是，上海市场中有1/3的面积是由面临较大压力的下滑行业（如进出口贸易、零售、旅游等）承租。

尽管上海市场甲级写字楼的空置率近两年受到了宏观经济的影响，出现了明显的上升，但从经济活力和市场需求来看，无疑有着很强的代表性。而从各个写字楼实际的运营情况来看，上海甲级写字楼受疫情影响已略微有所显现。

上海陆家嘴地区的一位中介机构人士对上海写字楼业主称，目前由于大部分人都还没有复工，市场情况还不是很明显。他这两天和陆家嘴的很多写字楼沟通了解到，基本上都在重新制定新价格策略，但目前还没有明确的结果。但比较肯定的是，现在至少能够多争取到一定时间的免租期，比如上海中心大厦过往差不多只有3个月的免租期，但现在至少可以能够增加1个月。

而在上海，受疫情影响，一些甲级写字楼的价格波动已经开始有一定的显现。据《财经》新媒体报道，目前，上海一些写字楼租金都已经下降，同时部分写字楼免租期可增加至1-3个月以上。上海一位负责CBD地区办公楼租赁的中介人士也坦陈，最近几天找他们咨询的客户寥寥无几。

上海写字楼的“抗疫”周期有多久？

与短期冲击已经开始显现相比，疫情对上海写字楼市场的长期影响也尚存不确定性。

“上海写字楼短期的影响主要是企业租赁需求放缓，长期看可能是在家办公+5G的发展，对大家集中办公的态度会有改变，但这个是过往多年一直在进行的。目前还看不出有具体信息看到影响，毕竟刚刚上班。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理上海写字楼网小编称。

常常会被用来作为参考的是2003年遭遇SARS时，写字楼市场的表现情况。彼时，受SARS疫情影响，国内一线城市的甲级写字楼租金下降持续了2-3个季度，在此之后，市场快速反弹迅速收复了失地，而作为受灾最严重的地区，上海的回升速度则相对较缓。不过当时的宏观经济形势与目前大为不同，在遭遇疫情的当年，全国GDP增速超过10%，经济处于快速上升期，而目前宏观经济增速已经持续放缓。因此，目前简单类比来看，市场因疫情短期受到的影响很有可能超过SARS时期，而长期走势则没有SARS之后那样乐观，上海写字楼市场的下行期还将一段时日。

上海写字楼网小编认为，市场整体上会有小幅波动。“长期来看，这些城市的写字楼市场表现从根源上仍取决于宏观经济本身的状况。疫情对宏观经济的影响肯定是比较明显，但我们认为不能静态地去看这个影响，应该放到一个中长期维度去看。我们的判断是疫情不会对市场产生巨大的冲击，市场整体上会处于小幅波动状态。”他表示。

受疫情影响，远程办公也被广泛应用，很多公司也都纷纷将业务尽可能的转移到线上。不过，这或许对集中办公的模式带来一些变化，但业内人士比较统一的看法是，远程办公从工作效率、沟通效果等来看，实际上很难完全取代集中办公。

“大家说SOHO概念的时候就说未来都在家办公，但是现在看在家办公的弊端也很多，线上办公肯定会越来越成熟但是还是不能代替现场办公。如果中小企业压力大，肯定会反应在办公面积需求上，但是如果因为企业压力大政府给了更多的政策，没准又会刺激需求。”上海写字楼网小编称。

对上海写字楼的投资策略会有什么变化？

一直以来，上海写字楼往往是大型机构投资者青睐的资产类别，尤其是一线城市的甲级写字楼，因有稳定的现金流而受到追捧。在2019年一年，上海的写字楼大宗交易金额就超过450亿元。在空置率上升、租金降低的情况下，如今又遭遇到疫情的冲击，这是否会对机构投资者的投资策略带来显著的变化？

从近几年的市场交易情况来看，受资金性质、资产配置策略等因素影响，不同类型机构投资者的投资偏好也有非常明显的差异，比如，对一线城市核心区写字楼来说，这部分资产最活跃的买家主要是全球性的大型机构投资者。而本土的很多机构投资者，则尤其是对改造增值类型的办公物业青睐有加。

对于突如其来的疫情，是否会影响到这些中外投资者的积极性？上海写字楼网小编认为，现在看投资者信心是否受影响还是太早了，一个交易至少持续6个月，现在很难预计今年交易方面的新变化。不过，如果要从短期的估值来看，商办物业的现金流萎缩肯定会影响估值，但是还要看是不是持续性的，如果是这种不可抗力短期影响，那么大家在估值的时候也会做调整。

一家上海写字楼中介公司告诉业主，目前有对上海写字楼物业的运营情况进行跟踪，“我们目前在中国内地推进的商办类项都没有暂停或中断。”

他表示，对中国房地产市场的投资判断是基于宏观经济、租金回报、融资成本、汇率走势，以及机构自身资产配置需要等综合因素所决定的，持有的物业周期较长，疫情短期内带给商业物业现金流的负面影响只是非常小的一个因素，并不会成为交易的核心关注点。相对而言，海外投资机构的优势是资金周期长，对市场的短期波动并没有那么敏感。

不过，也有一些房地产投资机构的投资策略出现了微妙的变化。

上海写字楼网小编告诉上海写字楼业主，上海写字楼网长期以来始终看好不动产投资业务。具体到商办类业态，大的投资策略上没有明确变化，但在小的投资策略上（如：在商办业态中，是看项目是偏核心位置一点、现金流好的，还是选择低估值的、改造增值类型）则有一些调整。去年，上海写字楼网对于商办物业的投资策略是更偏改造增值型，重点在北上广等一线城市进行持有型物业的布局。持有型物业在收购后通常需要对项目进行比较大的改造、更新，改造期间不仅需要投入一定金额的成本，且当期没有现金流流入。“在当前宏观经济环境下，今年我们对这种业态的投资策略会更为慎重，会调整为更多地关注项目位置好、现金流相对稳健一点的成熟项目。长期来看，这类项目的增值空间可能较改造增值型的项目收益曲线要平一点，但是稳定性、安全性更高。”他表示。

同时，从另一方面看，市场不确定性的增加也带来了“抄底”的可能。上海写字楼网小编认为，今年市场在下行压力、融资环境的变化、疫情的影响等多个变量作用下，会有一些企业出于流动性考虑需要快速变现手中的优质资产，同时资产在交易价格上会有一定的折价。“我们判断今年会出现这样的投资窗口期，可以更积极去参与、把握特殊时机的投资机会。”他说。

而另一家房地产投资机构人士则称，今年该机构的一个投资策略也会略有变化，不会是直接去拿项目来改造和运营，而是先去开发和整合一定的产业资源，结合这些产业资源的特点和需求，再反向去一些二线城市寻找一些以不良资产的方式进入到市场的写字楼项目，通过这种定制化的模式及较低的价格来提升项目的安全性。

结语

对不动产投资来说，周期性和不确定性是亘古不变的，此次疫情的出现只是在诸多不确定性中增加了一个新的变量，而“危”与“机”始终都是相生相伴的。