来源：天津世联空间

引言

天津，一个在外界看来，一定绕不过去“严重供大于求”“高空置率”“重灾区”这些重复的字眼。而身处其中，又不难发现，企业的实际需求同时随着京津冀的产业拉通，稳步提升。

稳步走过2019年，刚刚看到希冀的天津写字楼市场，却意想不到的遭遇到2020年的疫情。企业停工，楼宇管控，这次疫情究竟会对天津的写字楼市场带来怎样的影响？而以租金作为主要收入来源的写字楼市场，又将如何面对此次挑战？

不变

整体供需关系稳定，或有新产业聚集机会

2019年天津核心片区集中入市写字楼45万平米，无疑给本就“丰富存量”的天津写字楼市场，又浇上一盆冷水。而需求层面，据世联监控核心指标盘统计，单年净吸纳量20万平米，同比2018年增长53%。

解构其中增量来源，一方面由于多个新项目集中入市，大多以“以价换量”的策略提高入驻率，促使一部分本土实力客户改善升级，扩大办公面积。另一方面，在高铁板块也非常清晰的看到了首都疏解型企业的进津趋势，他们或来尝试在天津开拓业务领域，或尝试转移高科技生产型部门来天津落地发展。

因此，将天津写字楼市场放在都市圈格局上判断，长周期看，由于近五年来京津冀协同发展，路网、信息网的基础设施的拉通，产业协同分工愈发清晰，企业来天津发展的需求稳定。

结合疫情影响，疫情一方面对餐饮、旅游、线下零售造成了打压式的影响，而另一方面，也会对民众健康意识、线上协作意识的产生深远的影响，从而促使医疗健康、智慧终端等新型智能制造等行业的快速发展。而生物医药、智能制造恰恰是天津产业定位最为清晰、最有产业链基础的领域。疫情对于天津的写字楼市场是否会在产业聚集上带来正向的机会，是值得这个市场去把握和探讨的。

至少，从世联的企业活跃监控指数可见，在尚未复工的初期，最先活跃起来的企业选址客户，恰恰是来自于智能终端的互联网高科技企业。

变化

短期内的来访意愿下降和中小企业的经营压力，直面两大挑战

由于2019年整体核心片区的集中上市，核心区的净吸纳量虽然上升，但空置率依然上升至35%。与此同时，核心区净租金回落至2.9元/平米∙天。稳定增长的需求俨然赶不上迅速扩大的供给，“平价入市”的新项目，让整体市场都集体选择的“价格回落”。而此次疫情，无疑给写字楼租赁市场，画上了一个清晰的“休止符”。

因此，短期看，一季度企业选址活跃度会大幅下跌，新办公需求面积面对巨大挑战。与此同时，以餐饮、旅游等大众消费类型的服务的中小型企业，自身经营压力凸显，已有租户是否如期履约，也会日渐暴露。增量、存量问题并存，天津写字楼市场怎么办？

世联作为既有“世联空间”自身联合办公空间业务，同时又拥有多个写字楼招商代理案场，基于一线的企业客户需求，世联认为，后疫情时代的写字楼需要从四个方面聚焦突围。总结下来十六个字“聚焦核心、锁定未来、伙伴共赢、产品升级”。

①聚焦核心

虽说整体供大于求，空置率高，租金增长乏力。然而，细看格局，市场依然形成了稳定的产业聚集效应。后疫情时代，于企业，生存摆在第一位，既要高效拓展市场，又要有效管控成本，传统已经形成产业聚集的核心办公商圈，对企业，最安全。因此，深耕城市核心，挖掘企业需求，重塑后疫情阶段的商圈价值，在有限活跃市场做大蛋糕份额，才是突围之道。

②锁定未来

主动和选址企业探讨更长的租赁周期，先期和企业共度难关，最大化的减免企业负担，在长周期内寻求资产的经营平衡，从而，在有限市场份额中锁定客户，锁定未来。

③伙伴共赢

办公空间是企业发展的载体，多个行业遭到企业打击时，企业关心的命题是生存。那么，写字楼如何从空间到服务，除了基础的硬件设施保障之外，具有企业运营服务、资源整合平台的写字楼、产业园区会将会价值凸显。一个写字楼的企业运营服务是否可以真正支持到企业发展中去，帮助企业在疫情阶段拓展客户、营运推广、甚至招聘物流等背后支持。疫情之后，实际上是一条产业链和一个产业园区共同的命题。

④产品升级

如果说疫情短期影响的是企业来访量、生存指数，需要靠市场聚焦、合约拉长，中期，靠的是和企业共赢，和企业的共同发展。那么，从长远的角度，一些待上市的办公楼宇也依然可以从此次疫情获得启发——写字楼如何更加匹配后疫情时代的健康需求？

例如有更多“呼吸空间”的写字楼平面布局，例如有更严苛标准的空气认证系统，比如写字楼宇自身具备小型综合体配置，自给自足，让入驻企业更安全面对不确定未来下的黑犀牛。

世联行陈劲松董事长常言：“不是每一个冬天都一样肃杀；不是每一次春天都一样温暖！未来就从现在开始。”商办市场虽短期受疫情影响需求放缓，但从房地产中长期需求看，这必然是挑战与机遇并存的一场战役。

世联写字楼团队有幸可以和企业在一起，去直面挑战。