来源：商办互联

写字楼租赁不易，买卖增多，是今年写字楼市场给人的直观表现。据全球顶尖房地产服务机构高力国际在2019年末发布的数据显示，2019年全年北京市场供应量超过90万平米，达到10年来最高值。伴随着经济增速回落，企业谨慎扩张，租赁决策更加保守的情况。当下的写字楼市场已经进入了一个新的发展阶段。

俗话说“不谋全局者，不足谋一域”。无论是楼宇管理者还是市场参与者，都需要对北京写字楼市场的发展有清晰的现状认知，这种认知不仅仅来自于对自我发展的了解，也来自于北京乃至中国写字楼市场的发展认知。

当下不论是北京还是上海，写字楼市场都面临着经济环境变化以及诸多企业发展形势转变的影响。2019年全年北京、上海的写字楼空置率高达13.8%及12.5%。企业节约办公成本而缩减办公面积、大量新增供应量集中入市......在如此逆势的情况下，很多资管人都在问一件事：如何提升办公空间的租金收益与出租率。

在市场经济下滑，企业租房需求缩减，违约型退租客户比例上升的形势下，木棉通过提升产品核心竞争力及精准营销策略的高效运营管理，2019年木棉签约面积总量146870.67㎡，达到了全年平均出租率为91.63%的优异成绩。

以运营重塑资产价值，构建木棉生态圈

老话讲“冰冻三尺非一日之寒”。这家企业能在逆势中如此抢眼，和过往的发展足迹有着重要联系。

2014年至2015年，起步于深圳，随后在北京成立总部的木棉中国，就已确立了精细化运营方向。2016年至2017年，木棉中国开启了属于自己的KASO3.0工业风，满配拎包入驻+地标旗舰店的特性，让产品俘获了众多对服务式办公需求强烈，又追求企业形象的选址客户。而木棉中国也乘大势成立了木棉汇物业、环流经纪、木棉积木企业服务平台，并在空间运营上与普洛斯、宜家、浦项、鲁能等知名企业建立深度合作关系。从装修改造、招商代理、合作资源、企业平台、物业服务，到全生命周期资管运营，已初步构建出办公服务所需的生态体系。

而当进入2018年之后，通过与龙湖地产、国开金融、华润资本开展的一系列托管运营服务，以及存量不动产收购业务，木棉中国成功迈出了轻资产运营这一步。

据木棉中国运营管理部统计，2018年木棉项目放量56,947平米，2019年木棉项目放量99,688平米，同比增长75.01%，在此富有挑战的市场条件下，如何系统的提升写字楼运营指标是十分考验运营商功力的。

全渠道覆盖，提升带看量

除不断完善自身生态体系外，木棉中国也在不断强化市场合作资源，全面覆盖市场主流经纪行，建立并维护渠道资源与口碑，让房源信息第一时间进入市场，并通过优厚的合作政策使更多的合作伙伴乐于参与项目租赁，帮助项目提升客户与知名度。

摒弃无效沟通与市场推广的木棉中国，目前渠道覆盖率达到了90%以上，每月带看量达437组，根据项目运营情况制定灵活的渠道政策，曾创造月度带看量提升3.22倍以上的记录，平均每单套户型的带看量为8.93组/天。

降低低效带看，攻克转化难点

在量变的过程中，木棉中国更加追求质变。每天完成客户带看后，招商团队还会系统梳理带看过程中的每一个环节，从人员素养、租赁展示、客户体验、营销物料、法律文件、流程完善等各个角度建立整套营销系统，进而达到提升客户转化率的目标。

通过不断的自我总结，木棉中国2019年前三季度运营项目平均转化率为13.59%，远高于市场普遍水平（5%-8%），以目标客群需求为本，持续迭代产品，助力成交转化，曾创单项目转化率50%的佳绩。

“36天法则”，主动提升空置预警机制

伴随众多行业的转型，违约退租在近几年的办公市场中愈发明显，这种突发情况不仅让空间运营方面临长时间的空置期，也让客户为此付出额外的赔偿。

为此，木棉中国创立了一套“36天法则”（36天=3个月押金-1.8个月租赁佣金（市场平均值）），扣减营销成本，若客户在违约退租后的36天内完成新客户换租，将不会因为违约而承担损失，目前，木棉中国的各项目退租空置户型平均空跑天数为38.91天，正在实现高效招商。

为把握关键周期，木棉中国帮助项目实时全程预警体系，通过不同权重风险项，关注每一位客户的实时动态，改被动为主动，与客户协商，协助客户度过难关，共同抵御风险。

通过六年的稳健市场运作，不俗的市场表现得到了全行业认可。在今年的中国商务写字楼行业互联大会中，木棉中国凭借全方位的办公服务综合运营能力荣膺2019年度写字楼行业HOPE奖“办公空间服务突出贡献品牌奖”。奖项的获得是认可，也是新征程的起点，未来的木棉中国，将在办公服务与市场招商合作中，不断完善自身运作体系，汇聚更多优质合作资源。未来的木棉，还会有更多办公服务内容，未来的木棉，值得期待！