来源：商办互联

各位小伙伴，值此新春佳节即将到来之际，老毕先提前给大家拜年了！

2020年的1月9日，我们刚刚完成了本年度写字楼行业互联大会的组织工作，也再次感谢行业同仁对我们的支持和厚爱。据我们会后统计，此次大会共计总体到访人数800多人，涵盖业主方、运营商、经纪公司以及其他上下游机构，还是那句熟悉的slogan——互联你我他，行业靠大家。

去年，也就是2019年，真的是一个不平凡的年份，在我看来这一年北京写字楼市场真正拉开了深度重构的大幕，市场风向、要素配置方面相较于2018年明显发生质的变化。写字楼租金整体下滑、热点区域空置率破10%、新兴区域以及新产品表现出强劲市场竞争力、选址成交周期拉长、大宗交易突破700亿元等等现象都是过去所没有的。

行业深度重构ing，长周期价值论回归！我们可能再也回不到从前！

这一轮行业深度重构的进程，除了周期性因素之外，我认为更多的是底层逻辑的结构性变化。比如企业的选址观念、对楼宇的选择需求发生的变化；比如信息透明化之后，甲级写字楼对于租户的意义发生的变化；比如过去我们的差价模式的二房东时代可能不会再有了；比如人们更多地会从长周期、价值论的角度来看待资产管理这个事儿；比如过去的甲级写字楼都是毛坯交付，未来可能会提供精装交付……一切不可逆转，我们可能再也回不到从前了。

资产价值提升的最核心要素是周期红利，重度运营时代来临，要豁出去干！

如果说去年上半年，行业上下游机构有些还在观望、等待市场回暖的话，那么下半年开始，我观察到更多的企业开始了实质性、以新周期下新变化为核心的调整和转变，这一轮调整变化中，任何人想要活下去、胜出，都需要豁出去干，而不能指望旧有的逻辑再次出现。

大开发时代，房企生存和发展的逻辑是高周转、高杠杆和高利润，而大资管、存量市场年代，企业发展则是依靠长周期的持有、提供优质服务带来资产价值增值。过去是快进快出的销售获利，现在是重度运营的服务价值为先；过去是高杠杆，现在更多考虑安全性；过去我们侧重追求高利润，而现在更加追求稳定的现金流。

如果您是一个资产投资人，我说一句您不喜欢听的话，资产管理本身就不是一个快速发大财的生意。不动产资产价值的实现、提升，除了提供最优质的服务去获取较高现金流之外，资产价值的超高增长更多的是依靠各种周期红利，包括宏观经济发展周期、区域发展红利，以及产业发展的周期红利。

而要想赚取周期红利，就要首先建立一个长周期的经营观念，前几年抱着发财、投机的逻辑来入场资产管理的那拨人，就大概率承受高风险带来的祸根，去年我们也看到了一些这样的资产管理机构出局的行业现象。

空间运营的最核心密码是情绪与体验，科技改变了 生活和生产方式！

所有的不动产生意，尤其是不动产资产管理，不管是传统写字楼还是联合办公，归根结底是空间运营的学问，而在下一个行业发展周期，您如果想要做好这个事儿，就一定要关注到情绪和体验这两个关键词。

无论是新零售领域的盒马、新鲜出炉的SKP.S，还是办公服务领域的WeWork，其核心价值背后都是对人们情绪和体验的高度满足，为什么会产生这样变化呢？

未来所有不需要关注情绪的社会要素，都将会被一个叫做“人工智能”的家伙所取代，不信你去查查那些最容易被AI所取代的工作大多是过去所说的“数理化”为基础的行业，而那些高度复杂的“情绪型”工作，被取代的几率则相对低很多。

那为什么人们更加关注情绪，而不是一个产品或服务的功能呢？拿办公来说，科技高度发达后为我们的社会提供了丰富的、高效的基础配套设施，人们不再像过去那样高度依赖某个设备、某个场地来开展生产和生活，一个电脑、手机、硬件终端都是我们的生产工具，生产的过程更多地由共创、群智、创意、创新为驱动力，而不是在工厂里照章办事、按部就班，换句话说，生产的过程都需要情绪化和体验化。

联合办公的发展路径是轻资产操盘，非标的产品属性与资本的道具！

2019年，联合办公市场也可以说是发生了翻天覆地的变化，调整与反思是这个细分市场的主旋律，断臂求生、上市受挫、创始人出局，乃至于机构暴雷者比比皆是，无论是资本还是运营商，整个行业从2018年的“张狂少年”直接进入到了沉稳的“中年时代”。

沉稳下来之后，大家开始思索生存之道。有两个比较典型的措施，一个是轻资产操盘，另一个是服务能力变现；前者提供了更广阔的扩张可能性，而不是过去的纯粹二房东，后者则能让运营商看清楚和夯实自己的服务价值，而不是用互联网思维去狂想。

我个人观点，以联合办公为代表的基于不动产的空间所衍生的商业模式，未必适合用大量的资金来驱动其规模型扩张，原因是空间产品的非标属性和企业需求的个性化存在。资本选择联合办公这样的空间产品做“道具”来实现投资价值，这个事儿本身就是一个尝试和创新。因此当发现这个“道具”的成本和收益有些不匹配时，资本就会说NO！至于去年发生了什么我无需多讲，咱们看今年的吧。

经纪服务的打开方式是大数据＋个性化，提供办公解决方案，不是某某写字楼！

昨天有幸受邀参加京东联行的年会，期间提到经纪服务的未来，我只概括了一句话，“经纪服务的打开方式是大数据+个性化，是为企业配置一套高效的办公解决方案，而不是为她找到某某楼”。

还是那个逻辑，未来人们不需要一定在某个固定地点来办公，也不需要大量的工位来满足生产，更多的则是灵活办公、移动办公、会议共创、场景体验等等生产要素，这也是企业未来的高效办公、低成本办公的可行性解决方案。

未来办公的场景首先是多样化的、办公楼、商场、咖啡厅、公园、医院、火车站、家里，随处都可以完成基础的办公。而作为一种生产方式而言，办公的基础设施也将在未来更多地被以社会化提供的方式来配置，大量的个性化、碎片化的办公空间将产生在各种场景，产业优化也将突破传统的“地盘”思维，而基于数据化、社交化、标签化等等方式来实现。

生产是为了消费、资产管理的目标是是交易，大宗资产交易将迎来新周期！

如上，我提到过本年度北京市场资产大宗交易创出新高，突破700亿元，这在写字楼租赁市场下滑的周期中出现的逆势飘红，当然也是有底层逻辑的。

房地产行业从大开发周期进入到大资管时代，全社会资本将在一个更长的周期内进入资产管理市场，这也是为什么这两年内资头部企业和外资投资机构，大手笔操作大宗楼宇交易的根本原因，全新的重量级万亿级市场正在悄然打开。

不管是专业开发企业对楼宇的资产管理，还是大型企业购置的办公楼宇的自用经营，其背后都是在为不动产资产价值的长期持续保值、增值为终极目标，也必将在未来参与到整体的市场交易中，无论是股权转让、并购、参股、不动产证券化，本质上都是一种交易，那时候才真正体现优良的不动产资产对于企业的价值。

从2009年到2019年是一个典型的行业市场周期，而2020年则是新周期的元年，希望朋友们都能接受新周期的变化、打开未来之门，老毕再次提前祝大家新春快乐，给您拜个早年！