来源：商办互联

近期在回顾宏观经济时，很多行业专家都在引用一个词CPI（Consumer "Pork" Index），听起来很有趣。说实在话，这两年的猪肉价格确实有点飘，随着城镇化进程加快，百姓都往城里跑，养猪的越来越少，加上中美贸易战导致进口猪肉的减少，非洲猪瘟的强势来袭，让猪肉价格不断走高。

供给过剩，价格下降，供给不足，价格上涨，价格持续上涨，政府层面就要出手稳住价格。从这点来看，养猪行业和房地产有相似之处。

养猪有前途，众多企业、资本纷纷加入其中；住宅受限，商业貌似更平稳，众多房企纷纷加入写字楼建设与存量资产改造中。助力迎合消费升级只是表象，有利可图才是实际想法。

但在利益面前从众的心态，就可能会让预期回报来的稍晚一些。在前几日，由高力国际发布的华北区物业市场报告中可以看到，北京甲级写字楼市场整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右，增长到2019年的约420亿元，18年间增长了大概14倍，从市场历史增长的潜在动力来看这18年发展，基本可以分为三个阶段：第一阶段是从2002年到2008年，主要动力来自于供应量提升，7年时间供应量增长约200%，但租金增幅只有20%；第二阶段是从2009年到2017年，这个阶段的规模推动主要来自于价格上涨，9年间租金涨幅约140%，供应量上涨只有50%左右；第三阶段也就是从2018年开始到2020的第二轮市场供应高峰，供应量预计超过30%，但租金处于下降通道中。在未来的第四阶段，整体市场将进入一个2-3年左右的市场去化周期。

从2018年开始，理论市场规模和实际市场规模之间的差距越来越大，主要原因就是因为从2018年开始，整体市场的空置率水平高企，市场闲置面积资源越来越多，导致市场租金缺失的部分越来越大。

今年北京甲级写字楼新增供应量已经创历史新高，全年超90万平。

今年北京甲级写字楼空置率达到了十年以来最高值，15.9%。

今年北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅，年降幅4%左右。

尽管写字楼市场已经进入了“猪周期”，但我们不要就此一蹶不振。因为今年的市场行情虽不乐观，但不是最差的，明年还会有大量新增楼盘入市。从2021年开始的3年内，虽然已经逐渐度过供应高峰期，但2019、2020年的去化承压惯性会在今后几年中显现，在这个时期入市的项目，务必积极做好市场动作，品牌活动、渠道活动、佣金合作政策都要到位，通过各种渠道提前锁定客户；老项目就不用说了，一定要稳住现有客户，其他都是次要的。

对于当下经济环境，政府层面主动参与到市场调整的动作会越来越少，更多的是给政策，由企业来主导市场发展。大开发时代注定就是快周转的企业能做大做强，其本质是用快钱换更多的快钱；而现在的长周期则需要资产管理逻辑，注重项目的管理带来的现金流和资产增值，其本质是用现在的短周期投入换取未来几十年周期的确定性回报，说白了就是用现钱买一颗摇钱树，慢慢地摇啊摇。所以各大地产集团领导不可心急，过于追求每年的租金增长。你看，凡是运营稳定的购物中心里，给一线品牌的租金价位一定不是最高的。

关于联合办公，行业朋友们也会发现很多品牌在2018年拿了很多面积，然而在今年的动作明显减少了，这看似是联合办公市场发展有所放缓，但从去化角度来看，实则是各大品牌提前于写字楼进入去化周期。在经济下行期，很多企业是不愿做一次性办公投入的，从签约到装修再到进驻，是需要一定时间成本与资金投入的，那么联合办公的出现，对企业而言恰好减轻了这些负担，同时也为写字楼提供了更多产品内容。所以在当下的联合办公去化周期中，运营商和渠道打好交道至关重要，提升现有空间客户入驻率，才能更健康的拓展市场。至于未来发展，大部分联合办公品牌需要减弱“二房东”的角色，努力给投资者带来更可观的回报。

关于丽泽商务区，新入市项目众多，周边道路交通还在修建中，配套设施的严重不足导致区域空置率居高不下、租金议价能力弱，也实属正常，我们要再多给它一些时间，当基础设施等各方配套逐渐完善之时，相信丽泽会在接下来的去化周期中步入正轨，有更多的优质企业入驻到这片区域。

品质上来了，品牌打出去了，自然不愁没人买。