来源：沈城楼市

此前笔者为大家详细解读了《商品房买卖合同》第一章“合同当事人”部分详细填写规范，本期开始为您解读第二章“商品房基本状况”，从这里开始的每一个细节都应仔细阅读检查，不要随意填写。

第一条是关于房产建设过程合法性的介绍，用来证明出卖方拥有所开发房产的相应土地使用权，其所开发的房地产项目已进行了规划及施工报建。这一条里购房者应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系，同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。

1.取得土地的方式分为出让和划拨，这里要着重解释一下二者的区别，因为大部分购房者不会注意这一点：

土地划拨

指在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，政府将该土地使用权交付或者无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式取得的土地使用权除法律另有规定外，是没有使用期限的，所建的房屋类型一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地。

土地出让

指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金，使用期限一般分40年、50年、70年，所建的房屋类型多为商品房。

特别注意

1.根据我国法律规定，以划拨方式取得用地的房产要出售，应当取得相关部门的批准，签订土地使用权出让合同，并向当地政府补交土地使用权出让金，或者以转让所得收益抵交，否则不能作为商品用地，购房者也将无法办理房产证和土地使用权证。

在生活中也常有房屋的土地使用权被查封或者因土地使用权发生纠纷和诉讼的例子，这会对办理产权过户有影响，因此如果购买这类房产，买方会面临着较多的不确定因素和较大的风险。

2.地块的位置、土地面积的填写均参照《土地使用权证》，编号参照沈阳市土地交易中心为地块进行的编号，多个编号的可以用“……等”表示。

3.规划用途按照《建设工程规划许可证》上的记载为准，如果《土地使用权证》上的记载与《建设工程规划许可证》上不完全一致，则应按照后者的记载为准。土地规划用途按照下列用途进行规划：住宅、商业、旅游、娱乐用地；教、科、文、卫、体育用地；工业用地；综合或者其他用地。

4.土地使用年限应当按照《土地使用权证》记载的年月日填写，我国住宅土地使用权年限为70年，商业用地为40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。

5.建设工程规划许可证号及施工许可证号均为必填项，《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有许可证的建设项目属于违章建筑，不受法律保护。而《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，没有此证的工程建筑是不能领取房地产权属证件的。