来源：商办互联

写字楼在人们心中的印象，往往都是你追我赶的高度和名震一方的企业，通常没有人会注意到写字楼物业管理细节。然而企业能在大厦内正常经营，离不开物业团队在背后的默默支持。

楼宇物业管理不仅包含安保、保洁，还要承担大楼内部的各项硬件设施保障，又要做到外部的品质服务，为办公企业提供服务与帮助，以提升写字楼的租售营收水平。虽然繁杂琐碎，但由于很多楼宇的物业管理与互联网接轨不足，仍旧依靠传统的方式经营运作，所以繁杂的工作内容加大了营运难度，同时也降低了管理效率。

执行力、效率，决定着一座楼宇外在光鲜背后的优劣。

在今年年初我写过一篇文章《揭秘大神级写字楼的“后台操作系统”，走心学得到》，里面说的是理想国际大厦在工程管理上的细致入微，规范严格。在感慨仲量联行物业团队“至尊工程”精细化运作之余，心中不免也有疑问：如此追求细节打造的物管工作，是如何持之以恒做下去的？

这次再次探访理想国际大厦时，我得到了答案。

看到这个表格，相信不是商办行业的人也会很眼熟，这样的巡查表单经常出现在楼梯拐角处。每天不同时间段都会有相应工作人员进行日常巡视，同时也会有监管人员进行复查核实。

看似整齐的巡查记录，其实存在很多问题。给排水系统、消防、电气、土建与幕墙等日常工作，每天都需要反复巡视，庞大而复杂的工程，需要消耗大量人力与时间成本，重要的是，无法做到监管到位。

作为中关村高端商务楼宇领衔者，理想国际大厦自然在物业物管服务上也有自己的一套智能管理系统。

理想国际大厦目前所用的这套系统是与优服联手打造的，此系统设有巡检、维保、审批、能源管理等模块，将各项线下物业管理工作分层汇集到线上管理系统，实现将各项物业管理工作在线上线下联动，这套管理系统的引入，看似简单，实则解决了很多痛点。

在走访的过程中你会发现大厦内根本找不到挂在墙上的巡查记录表，取而代之的是为物管人员配备的NFC打卡机，以及每个巡更点张贴的RFID标签。工作人员在巡逻的过程中用打卡机放置标签处，完成打卡。按线路顺序读取巡更点，在读取巡更点的过程中，如发现突发事件可随时读取事件点，巡更点编号及读取时间保存为一条巡逻记录。通过移动网络上传到后台计算机中。管理软件将事先设定的巡逻计划同实际的巡逻记录进行比较，就可得出巡逻漏检、误点等统计报表，通过这些报表可以真实地反映巡逻工作的实际完成情况。

这种方法实现监督管理巡逻人员是否按规定路线，在规定的时间内，巡逻了规定数量的巡逻点，有效、科学的将技防与人防相协调一致，通过技术手段提高巡逻工作人员出勤与办事效率。它要求巡逻人员及时准确地到位，同时它又把巡逻人员巡逻的全部或部分情况记录下来，为日后对某些突发事件的处理提供了方便的条件及重要的依据。

设备设施维护在物业管理中至关重要，一栋楼宇大大小小的水电设备数以万计，大型设备以及关键节点可以依靠智能楼宇自动化系统实时监管，而像日常照明设备和非电气监测点这些细碎步骤还是需要工作人员巡检维护的，然而这也会自然引出一个问题，检修效率的低下。

通过理想国际大厦的这套物业管理系统，工作人员在巡检过程中，若发现需修缮点，可用打卡机拍照上传照片，连同损坏原因一同上报至后台，所有工作人员都可在打卡机中进行“抢单”，如无人接管，可由负责人指派人员进行维修。

在整个上报过程中，上传的照片仅能通过“拍照”完成，无法调用“相册”，确保了维修过程中的真实可靠性；而“抢单”功能的使用，很大程度上调动了维修人员的工作积极性；从上报问题、抢单、接单、工单转接，到完成汇报、评价打分，每个过程都有时间节点，每个过程都有处理情况阐述，确保更换维修配件的可追溯性；结合个人、部门的工作统计数据，工作任务量与工作效率在图表中清晰可见。每一步的有迹可循，杜绝了诸如“一个灯泡需很多天更换完成”的情况，提升了工作人员的工作主动性与工作效率，同时也在一定程度上节约了很多不必要的人力成本。

在我国，工业领域、交通领域和建筑领域一直是节能减排的三大关键领域，建筑行业的能耗已经占到中国全社会能耗的40%，其中与天气直接关联的空调与照明的能耗，几乎构成了建筑能耗的全部。

为节省能耗，很多老办公项目都在积极地推进升级改造，要么斥巨资更换设备，要么就是做客户尽调，根据需求进行调整。然而现实是有些设备的更换未必能带来明显改善，客户尽调只能发现表层感受问题，深层次的问题则需要从自身数据抓起。

理想国际大厦通过自身这套智能管理体系，在能源数据监测基础之上，相应增加能耗管理分析功能实现能源宏观管理。能源监测管理系统实现了：实时能耗数据监测，如监测大堂照明、空调机组、电梯系统等的运行能耗情况，产生相关报表，反馈到相关管理部门，为相关部门提供监管、决策的依据，提出整改的措施与方案。预测能耗宏观趋势，建立能源宏观管理；加强被监控对象的能源管理，动态调整其运行管理模式以及控制策略，通过精确计量实现精细化管理节能，实现系统的整体节能。

依靠低成本的科学管理进行节能管理，对楼宇照明、空调、动力等用电数据、用水量、用气量、冷量、热量进行监控，在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，减少能源消耗，提高能源利用率，而不是简化建筑物的功能要求，降低其功能标准。通过建立能源管理系统，生成实时、动态、科学、准确的能源监测数据库和统计分析结果，为节能改造提供科学的决策依据，加强建筑用能的管理，在提高建筑物使用功能和舒适度的同时，降低能源消耗。

物业管理在人们心中一直属于劳动密集型的行业，大量人力成本往往占据了写字楼总成本的30-40%，人员闲置以及工作不饱和一直是这个行业的诟病，自然也在拖累很多楼宇的资管运营。

而在这里，智能、高效、细致、有迹可循，是我在探访理想国际大厦仲量联行物业团队过程中，认为其可以将“至尊工程”理念全面贯彻实施的根基所在。通过强大的管理及分析工具，致力于主动提升用户在享用大厦服务的可靠性、安全性、便捷性及舒适度。

现在的理想国际大厦运营已有十五年，为提升自身品质，每年都会有新提升，然而这些提升恰恰都是由小改进组合而成的。科学的管理体系、规范的操作服务，让这座老楼一直以新颜服务于每位租户，以提升客户体验感受为己任，将至尊工程体系贯穿到整个服务团队中，理想国际大厦，未来还会不断为入驻企业提供理想的办公感受。