来源：沈阳写字楼网

价值投资不能保证我们盈利，但价值投资给我们提供了走向真正成功的唯一机会。

——巴菲特

在众多房地产投资方式中，住宅政策雷厉风行，严控炒房，当住宅地产回归居住属性，商业地产的投资属性日益显现，在政策的引导下，办公楼是城市经济发展，尤其是第三产业发展的空间“硬件”其投资价值也开始慢慢被发掘释放，逐渐成为投资者的新选择。纵观2019年前几个月的行业态势，受经济大环境影响，全国写字楼的需求及销售较为平稳。

甲级写字楼是目前最受市场追捧的业态

近日，戴德梁行联合北大光华中国REITs研究中心和中联基金发布《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究报告》：甲级写字楼成商业不动产市场中最受追捧的业态。受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势的影响，不少投资人倾向于选择商业地产市场更为稳健的一线城市作为投资目的地。在受访者对不同类型商业不动产关注度调研中，甲级写字楼是最受市场追捧的业态。

上海写字楼市场需求旺盛

上海作为一线城市，以国际金融、航运和贸易中心为定位，第三产业的迅猛发展积极促进城市内部商务区的优化升级，各区政府致力打造行业集聚区，商业办公需求旺盛。据第一太平戴维斯最新发布的“上海第二季度房地产市场报告”，申城甲级写字楼市场在供应量持续增加的同时，需求吸纳量强劲，空置率呈现环比下降态势。强势需求主要自三大主要产业——科技、媒体及通讯(TMT)产业、专业服务业及金融业，其中以科技类公司为甚。上海已经逐渐向世界顶级城市写字楼的水平靠拢，未来几年呈现出强劲的建设热潮，市场整体呈现增量高，租金平缓上涨，空置处于高位等特征。

上海目前实行紧缩的贷款政策环境将促使金融行业继续保守发展。但这一现象也将通过行业改革得到平衡，行业改革将催生新的商机，继而促使受益公司扩张办公室的可能性。与此同时，专业服务业和TMT行业将继续保持业务增长。此外随着国家不断加强扶持IT行业的发展，推动科技创新，仅占国内 GDP 的 3.9%，但在过去三年中始终保持两位数增长。该行业的爆发式增长将继续推动写字楼需求上涨，整个行业呈良好的发展态势。

优质写字楼为投资趋势

据《中国房地产投资回报率调查报告》显示，近两年写字楼市场以历史转售8.8%回报率、长期租赁约8.1%回报率，遥遥领先于商铺、高档住宅、普通住宅等物业投资，尤其是品质出众的高端写字楼，备受实力企业的青睐，它们一旦进驻，基本上都是长租。

此外，2019年上半年上海写字楼的交易量仍稳占中国大宗交易市场的半壁江山。商业地产大宗交易投资总额约为480亿元，同比增长10%，其中外资占比48%。从代表成交活跃度的成交笔数指标观察，上半年录得18笔成交。从成交的结构上来看，有67%的成交为具良好现金流生产能力的写字楼相关物业，同比提高9个百分点。而区位投资偏好上，核心区位及发展较为成熟的新兴市场约占72%。据央广网消息，外资正蜂拥而入，大肆抄底中国商办地产。2019年仅过3个月，外资机构购买中国商办地产的数量就达到8起，创2005年以来新高！从金额来看，仅私募巨头黑石一家，就豪掷200亿买楼！而凯雷集团则在今年1月份豪掷27亿收购上海浦发大厦约70%面积。除此之外，领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金同样在积极加码！

非核心圈甲级写字楼价值凸显

2019年上海写字楼一二季度的数据呈现一个有意思的现象，一方面受到新增供应持续高位影响，上海优质写字楼市场空置率上行，核心区价格下跌；另一方面，在科技创新产业推动下，上海非核心商务园区市场活跃，写字楼空置率下降，租金微涨。尽管写字楼核心区凭借下调租金、翻新改造等方法极力挽留，依然不能完全打消租户将搬迁作为可能的考量方案。上海写字楼需求整体向外围区域扩散。快速发展的新兴商务区和商务园区，城市建设的外扩和地铁轨道的不断延伸，促使企业考虑由核心CBD逐渐向选择更多、成本更低的新兴商务区和商务园区搬迁。并推动这些区域内办公物业租金和资本值的上涨。

另外新经济形势下，中国经济结构调整的进一步推进，新兴产业的崛起，金融、科技、专业服务类中小企业迅猛发展，对于办公环境的更迭换代需求增长，同时考虑到成本因素，非核心区域优质写字楼自然成为更新换代的首选区域，这也是写字楼市场稳中有升的核心因素。此外，在企业承受范围内，企业拥有自己的写字楼，是控制通货膨胀与租金上涨，实现自用，投资，融资三不误的优质平台。业内人士表示，一些企业发展壮大以后，开始选择代表企业形象的办公场所，对办公楼要求严格，目的很明确，就是为了企业的发展。同时，写字楼也可在通货膨胀背景下，实现长期稳定的资产保值和增值。优质的写字楼具备交通便捷、配套完善、内部设施完善和有丰富经验的物业管理公司等条件。因此，非核心区的优质写字楼成为了投资的热点。

写字楼租赁市场需求偏好

据好租18年市场研究大数据分析：上海企业客户需求面积集中于300平以下，且价格4元/平/天以下需求量比重升至约六成。由此从侧面验证，客户需求由核心区向非核心区转移。

非核心区优质写字楼价值梳理   

非核心区优质写字楼投资已成趋势，那么要从哪些方面衡量他们的价值？

第一、当下市场需求趋势。非核心区域、甲级写字楼、4元/平/天、单间300平米以下等。

第二、高性价比地段。房产的增值主要来源于土地的增值，上海核心区的土地价值自不必说，非核心区域的优质土地资源依旧可以使物业增值的空间很大。地段就是价值，地段对于写字楼的价值衡量非常必要，地铁沿线，区域地标性地段，是衡量非核心区优质写字楼是否具有增值潜力的核心要素。

第三、商务氛围。写字楼所在的商务氛围很重要，它就像一个磁场，不断吸引着人流、物流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，以及周边地区的餐饮、休闲、购物等产业。

第四、品质。优质写字楼在城市区域范围内往往以地标存在，写字楼不光外表抢眼，还需要内部功能交通设计合理、环境优美、办公空间舒适，高品质的写字楼会吸引名企长租，转化为稳定的租金收益。

第五、物业服务及周边配套。安心、安全、便捷的办公环境是企业入驻看中的重点，影响员工的工作效率以及公司的成长速度。具备优质物业服务以及便捷配套的写字楼，往往是稳定租金收入的前提。

非核心区优质写字楼价值梳理

只要符合以下几点

就是当下投资风口的优质写字楼

市场需求：非核心区域、甲级写字楼、租赁单价4元/平米/天以下、300平米以下

地段：非核心区（外环和郊环位置），地铁沿线（越近越好），区域性地标建筑

氛围：商务气氛浓，吸引区域人流汇集

品质：外观大气、大堂明亮正派、品牌硬件（空调、卫浴等）、停车便利、交通便利、层高不低于3.8m，户型方正、采光较好

物业：知名物业管理、商业配套齐全、24小时服务响应

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