来源：商办互联

上周，我们商办互联与城智履行学院联合举办了一场 “市场寒冬，谁才是写字楼客户最心仪的选择”论坛活动，活动中邀请了来自中粮置地广场、乐成集团、高力国际、好租、优客工场、易得商务中心等多位一线市场高层人士，从办公租赁、产业空间运营，到企业服务、寻觅优质客户，话题内容涉及面非常广，这里整理了一些干货内容，分享给大家一同学习。

先看四组数据，这是来自好租科技发布的北京地区成交客户画像内容。可以看到，目前在北京，0~100平（69%）和100~300平（25%）成交占比较高，3~6元为主流价格区间段，占比可达59%。东城、西城属于总体价格分布偏高的区域，而通州则引领外围区域租金价格。

入驻的企业中，成交占比最多的主要是IT/通信/电子/互联网（占比57%）。其中，海淀与昌平，几乎80%的企业都属于IT通信类企业。

由此可以看到，今年的北京租赁写字楼市场虽然一直处于放缓状态，但中段价格需求持续增加并保持稳定，高价格段需求下沉，中大型企业扩张节奏放缓。中小型企业选址需求占比提升明显，IT、服务行业继续引领需求。所以，接下来，楼宇内大体量的品质客户，一定要好好珍惜，失去就可能很难填补，大型企业降低成本的需求同样很刚性。

今年三季度国内GDP增长6.0%，为1992年以来最低，经济下行压力明显，受大环境影响，一线城市写字楼空置率在攀升，租金下降，客户议价能力开始增强。

刚才提到了IT行业，现在看下文化类企业，截至2018年年底，有36.2万户文化企业，而真正规模以上的企业只有4000户，比例约等于1%，文化企业的创收能力，相比互联网、金融行业低些，所以现在通常说规模以上的文化企业，是营收在500万以上的。虽然也有像入驻启皓大厦的知名影视公司，但更多的文化类企业心中理想的租金是3到6块钱。这样的心理价位，只有乙级写字楼和文化创意园区。

文化类企业承租能力虽不及金融、互联网企业，但在北京第三产业发展中的作用不可或缺，相应的文创园区在北京千家以上是有的。在过去很长一段时间，产业园分为两种，一种是地主式，另一种则是二房东式。地主式的园区目前已有一些成功案例，而二房东模式的文化园区，在当下竞争激烈的市场中，依靠一些措施获取差价空间特别大的项目是非常不易的，更很难形成规模化。

不论哪种模式，都要有一颗提供更多落地服务内容的服务初心，园区有别于写字楼的最大特点是产业聚焦，政策、金融、交易、社群服务，关键是落地性，客户喜欢“气味相投”，未来的写字楼市场，运营商、大业主、客户，三者之间的逻辑，更多是合伙创业的商业逻辑。

不论联合办公还是文化园区，都要从产品本质、商业本质看能够带来什么，当联合办公产品最初呈现在市场的时候，对于写字楼市场是一个非常大的创新，租期短而灵活、不用沉淀大笔固定资产投入、节省装修成本......

市场是检验⼀切创新的唯⼀标准，所有的创新必须作⽤于市场。所以现在来看，联合办公贩卖的实质上是灵活性，它把写字楼长租约变成一个短期租户配对，它能够从空间效果上提升一些溢价。

市场利好时，往往看不出问题，市场下行时，空间运营商之间，以及与写字楼大业主之间就产生了很多不愉快的合作关系。那么接下来，就是写字楼市场回归本质的时刻，聚焦以办公为入口的工作、商务、生活方式、健康、学习、社交六大需求的新办公产品体系，从顶层创新到快速迭代；从面向客群、位置面积、投入产出比、运营方式、品牌价值收益等方面精细化前期调研；以资管为核心，抓住创新的成本与边界，把握不同客群可接受的适度创新；初期营造弹性空间，敏锐应对市场反映与客户需求，降低风险的同时，提升客户效率。去除表⾯包装化，从供应刚性到“核⼼+灵活”，从服务监督到“体验+尊重”，从通过精细化运营，提升品牌效益，提升内部竞争力，获得经营坪效提升的同时，真正让资产获得更高价值。