来源：地产望远镜

有人说，国内写字楼市场太难了。

难在空置率上升—

截至季度末，上海核心商务区甲级写字楼空置率为11.9%，非核心商务区写字楼空置率达到30.3%；同期北京办公楼空置率为6.9%，较一季度升高1.1%。

难在租金下滑—

上海核心商务区甲级写字楼租金接连下滑，2019年二季度租金指数环比一季度再次下跌0.1%；同期北京办公楼租金增长由正转负，环比下跌1.2%。

难在存量惊人—

在上海，仅核心商务区甲级写字楼存量就高达900万㎡，而同期全市商品住宅存量为795万㎡。

（以上数据来自第一太平戴维斯及仲量联行2019年第二季度报告）

也有人说，国内写字楼市场未来可期。

随着中国经济结构的调整，第三产业逐渐成为经济增长主引擎，办公需求的增长保证了写字楼的流动性和可观的投资收益率。

目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%-10%，在长期投资者心中，写字楼仍然是最安全的资本投放地。

➤ 图为近6个季度三大产业增加值（数据来源：国家统计局数据网站）

既有“看空”，也有“看多”，观点的冲突实际上反应了写字楼市场中产品供需错配的现状。

对于中小型企业来说，地处繁华地段的高端写字楼成本高昂，而在承付范围内的写字楼大多交通不便，且远离企业发展所需的资源聚集区。

鱼与熊掌难以兼得，中小型企业想要入驻高性价比的写字楼，除了努力，更需要运气。

对于大型企业来说，对办公空间的需求不仅是大，也需要它能兼顾舒适与实用，不仅要有更多适合团队合作办公的区域，大楼的国际感和商务感也必不可少，风格如果能融入艺术主题，成为城市地标，则更是锦上添花。

而传统写字楼高度雷同，自建办公也不是一个普适化的解决方案，大型企业对新一代办公空间的需求正亟待解决。

全国各城市的甲级写字楼供应过剩，办公存量持续上升，然而无论是大中小还是微型企业，找到合适的办公场所又是那么一件充满挑战的事。

单一的传统办公产品 VS 多元的企业办公需求

在供大于求的买方市场中，“高大上”的硬件配套所能产生的边际效益已经越来越低。

面对挑战，同策研策中心认为，能真正满足入驻企业需求的软实力，才是解决供需矛盾，让开发商在激烈的市场竞争中突出重围的必杀技。

如何解决矛盾？

从CBD到TOD

在开始解决问题之前，先来看一组由同策研策中心统计整理的各城市写字楼价格对比数据：

➤ 数据来源：同策数联天下、安居客、房天下、世邦魏理仕2018《全球顶级写字楼租金调查报告》等

从数据中可以发现，与区域内同类产品相比，基于TOD理念开发的办公产品，其售价与租金往往都更高，结合同策研策中心TOD团队的调研，也发现了TOD写字楼更受市场欢迎。

究其原因，更注重对资源配置效率的提升，是TOD办公与传统CBD写字楼的本质区别。

“时间就是金钱”，如今，上班族忙碌的身影早已不是北上广的专属，快速发展的经济提升了人们对效率和速度的追求，同时也在给人们“添堵”——城市拥堵，已是所有上班族无法逃避的痛。

尤其是对于“分分钟几百万上下”的管理层人士，繁华的商务中心似乎总有一片叫做“迟到”的乌云，令人缺乏安全感。

而TOD中心“交通枢纽+住宅+商业+办公”的搭配，无疑是针对当前企业需求所下的一剂良方。

➤ MOMOPARK办公楼大堂无缝对接地铁吉祥村站

1、当你能“走出去”，才能把人“请进来”

根据同策研策中心TOD团队的研究，狭义的TOD开发围绕着公交站和轨道交通站点展开，加强站点的交通功能，聚集商业及人口，带动区域发展。

而广义的TOD的中心则是高铁站甚至是机场、港口，以站点为核心，向外辐射城市自身价值，打通城市间壁垒的同时也串联起各城市的能力，促进片区繁荣。

TOD开发凭借其高效的交通链接能力，配合多元物业组合的综合开发，有效利用了不同的人流，实现了产品商业价值最大化。

以法国里尔为例，里尔是法国传统工业城市，1994年里尔欧洲高铁站的建设曾给过这位座城市转型的希望，然而，高铁站远离里尔旧城，周边一片空白，哪怕从这儿出发可在2小时内到达欧洲各国，也根本无人为它驻足。

➤ 法国里尔高铁站

高铁车站TOD项目——“欧洲里尔”的出现改变了一切。

1997年，里尔利用自身地处欧洲中心的区域优势，围绕高铁站、公共汽车站、地铁站、地下停车场和城市快速路，建设“P+R”交通体系，打造“交通+商业服务”的站点综合体。

除了承担联通欧洲各国的交通枢纽作用，为了留住人来发展这座老城，“欧洲里尔”综合体着眼于商业服务，复合会展、休闲、住宅等多种功能组合。

➤ 欧洲里尔功能组合分布（来源：产业成都公众号，CDchanye）

正因为具有独一无二的区域交通辐射能力，在高铁通车2年后，有超过500家企业选择将其总部设立在里尔。

产业的聚集也让里尔高铁站周边的土地价格飙升，办公面积不仅大幅增长7.6万㎡，商务办公租金也暴涨600%。

可以说，正是TOD开发，才让里尔从没落的传统工业城市发展为法国第二大都市区。

➤ 如今的法国里尔

2、相辅相成，没有商业的商务区只是“空城”

由于城市中心的开发密度高，限制条件多，可开发空间小，不少城市会选择在城市近郊建设“新城”。

虽然建设标准有一等一的规划支撑，但远离市中心就等于远离成熟的商业中心，吃穿住行这些基本需求，在新城建设初期也只能得到“基本保障”。

这也是为何商务区总给人以“荒无人烟”的印象。

没有聚会约饭的学生，没有饭后消食的一家三口，没有跳广场舞的叔叔阿姨，没有商业的商务区，最后难免沦为“便宜”的选择，难以抬升自身价值。

➤ 人烟稀少的天津响螺湾商务区

而TOD最为出名的“15分钟生活圈”理念则正是对症下药。

以东京六本木为例，东京六本木一带原本设有军事设施，后来几经转变，附近逐渐开设了为外国人而设的商店与饮食店。

2003年，大型TOD再开发复合都市项目—六本木之丘(Roppongi Hills)完工开业，六本木成为高档写字楼及高级消费场所林立的地区。

六本木之丘周边环绕着森美术馆、三得利美术馆和国立新美术馆等艺术中心，虽然是商务区，但整体艺术氛围及档次都极高。

超高层塔楼和地下空间的立体开发，垂直的空间结构融合了城市功能与车站空间，极大便利了在周边生活工作的人群，不仅吸引了高盛、谷歌等全球知名企业的入驻，也让工作居住在六本木的人成为被艳羡的对象。

➤ 六本木之丘

➤ 国立新美术馆

如今，六本木已经是半径约20公里，覆盖超过800万人的核心城区，日均人流量300万人次，力压银座、新宿等传统的商业中心，成为东京都市圈的新地标，其办公价格也居高不下。

2019年2月，东京都心5大商业区（千代区、中央区、港区、新宿区、涉谷区）平均租金为21101円/月坪（约合人民币1271元/㎡/月），而六本木之丘仅一人工位的月租金折合人民币就需要5835元/月（约合2917.5元/㎡/月），不愧为全日本最贵。

（数据来源：写字楼分租服务供应商“雷格斯”官网）

匹配价格的是价值

带动区域繁荣的TOD

TOD开发以交通枢纽为原点，通达的步行网络为半径，可以形成复合居住、商务办公、综合商业、酒店设施、观光旅游、公交系统等，具有完备城市功能的“mini城市”。

局部地区的功能聚集会产生集合效应，随着区域认知度和投资价值的提升，区域内产品的价格自然会水涨船高。

以香港将军澳为例，将军澳是香港第三代、第七个新市镇，作为香港的卫星城，通过轨道建设引导城市开发是将军澳地区的核心建设理念。

1982年的将军澳人口不足1万，37年过去，如今的将军澳汇集了西贡区90%以上人口，覆盖近50万人。

为了吸引产业迁移，引导密集市区的人口流出，将军澳的开发尤为注重办公、商业、居住这三大城市功能的实现。

将军澳地铁站周边100m半径范围内建设了多家商场，其中最为知名的有将军澳中心、将军澳广场及PopCorn Mall，大量的化妆品、餐饮等业态的设置，既满足了区域内办公居住人群的多元需求，也吸引了来自宝林、坑口、调景岭、佛澳堂等地区消费人群。

➤ 将军澳站周边三大商住办综合体—将军澳广场、将军澳中心、PopCorn Mall

同时，港铁公司围绕将军澳市中心及周边街区站点构建了步行系统，配合现代化的便利设施，人们出站之后不出地面，就能逛街购物娱乐，或是到达公司大堂，最后通过完全人车分离的缓行网络回到住所。

➤ 将军澳地铁站周边的步行系统

这样一座同时满足工作、商业、居住、休闲等多功能的“新城”，吸引了大量科创人才进入，如今的将军澳区域，已经是香港重要的数据技术中心，入驻了包括香港交易所数据中心、汇丰银行数据中心、IBM、中国移动环球网络中心在内的多家大型企业。

 由于产业的聚集和区域价值的提升，将军澳地区的办公物业入驻率常年在94%以上，租售价格也逐年上升。

看似“疲软”的商办市场，实则机遇和挑战并存，随着城市轨道交通的发展，以TOD模式为导向，强调跨界链接能力，整合引入公共交通和商业服务，为商务办公提效，正是国内写字楼市场的发展新趋势。