来源：中房商业

9月27日下午，由中房报、中房网、中房智库以及绿地中心、莱顿商学院联合主办，来自绿地集团、远洋集团、碧桂园集团、华贸中心等知名地产开发企业，以及产业链上下游的相关企业界代表，近40人齐聚北京望京绿地中国锦会客厅，围绕“演变中的甲级写字楼市场”这一沙龙主题，呈现了一场精彩纷呈的思想饕餮盛宴。

而北京甲级写字楼的市场，受需求增长引擎与区位布局演变等多重因素影响，注定了未来北京写字楼市场的不平凡。2019年已走过三个季度。从业者们如何看待当下”演变“的因素？哪些“变”动因子更应该引起业内重视，是外部的整体经济环境、还是内部的市场生态演变、抑或是产品与服务意识的变迁？诸如此类又会给市场带来哪些信号？作为投资者或者开发商，又该如何来看待这一波市场行情？

来自戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵、远洋写字楼事业部副总经理黄志达、星库空间合伙人刘铮、阳光海天停车产业集团总裁江沁园、华贸中心写字楼项目部负责人王荃、中国房地产报研究院执行院长、中央财经大学副教授柴铎、北京世联明德商业管理有限公司总经理孟志昕等与会嘉宾，分别就上述的议题，站在各自视角与大家做出了相应的分析与判断。

以下是部分与会嘉宾的精彩发言，节选出来以嗜读者。

关剑 绿地集团京津冀事业部副总经理兼北京分公司副总经理

进京10年获取25个项目

来到260米高空上参加此次沙龙活动，作为承办方之一的绿地，关剑在致辞中对于大家的到来表示热烈欢迎。同时对于中房报组织这样的一场沙龙活动，他觉得在当前的历史发展阶段，非常有意义和价值。

“作为公共建筑空间，写字楼承担着服务于实业经济的产业价值。”他在致辞中指出，众所周知的因素，2019年的宏观经济下行压力加剧。那么，如何抓住北京现行的产业升级、经济高质量的发展带来的商办地产发展空间，尤其是甲级写字楼市场的发展，对于诸多行业从业者来说，无不面临着新的历史挑战与发展机遇。

作为全球化的城市运营服务商，今年又恰逢绿地集团进京第10年。“截至目前，绿地京津冀事业部已经获取项目达到25个，累计开发面积将近1000万平方米。”而未来伴随绿地京津冀事业部的不断壮大，期望能够与所有的合作伙伴，携手推动商办地产行业迈入新的历史发展阶段，从而给行业的未来趋势与创新转型找到更佳的解决方案。“

刘冰  戴德梁行中国资本市场部副董事总经理

北京甲级写字楼市场要好于上海

市场进入2019年，前三季度的写字楼市场的压力，大家都感同身受。

从租客的类型角度来看，对比今年和去年的情况：核心区域交易量2018年占比达64.3%，非核心商圈占比达35.7%。而到了2019年则呈现倒挂趋势，新兴商圈占55.7%，非核心商圈却达到了44.3%。

从签约面积上来看，2000平方米以上的大宗租赁占比更大，2000平方米以下的小宗租赁占更小。这其中有两个行业，一是金融行业，另一个行业是高科技企业。

首先，从2018年签约面积从21.7%，金融行业降到了2017年的18.7%，都是在甲级写字楼里，不去乙级写字楼；其次，高科技企业占比从34.2%增长到39.3%，这5%的绝对比例还是说明北京的独角兽企业、北京的互联网行业较大。另一个比较明显特点是，联合办公从去年下半年开始吸收面积吸收得越来越少，包括还有一些退租的情况。

而大宗交易的趋势，从2018年第三、第四季度，北京外资的成交就已经显现出来了，2018年的交易额408亿是内资买卖，169亿是外资买卖，这个金额加起来总共在570多亿。而169亿元，基本上是2017、2016、2015、2014年四年成交额之和。

综合来看，2019年北京的大宗交易额、成交量会超过去年。不过，这是否意味着市场就特别好？虽然有诸多项目貌似解套，但是撇开政府参与因素，以及其他相关安贞华联、海航实业大厦、盘古大观等等都是法拍的项目，因此从投资者角度来讲其实关系并不大。

不过，横向对比发现，有一组数据比较有趣，就是北京和上海这两个地方。我们的数据监控，北京的甲级写字楼市场貌似好过上海。

二季度对比全国主要城市的写字楼空置率，北京的空置率9%，而上海达到19%。（而二线城市基本都是在20%以上，差一点的二线城市是30%。）同时，从2007年到2018年，北京和上海的甲级写字楼供应量，上海平均是83万平方米/年，北京是63万平方米/年。北京的甲级写字楼平均租金400块钱，上海是300块钱。

黄志达  远洋写字楼事业部副总经理

写字楼到底该提供空间，还是服务？

远洋最近的探索是，希望用数字来理解办公空间。

每一个工位按照多少平方米去配比，一年的成本算下来对于很多企业来说是比较震撼。有些基本员工的工资也没有到13600元。每天大概有49%的工位实际使用，闲置率高达50%到60%。因此，企业在做空间管理或者办公场所关键的时候的痛点，有四个方面：

第一，看不见。有很多跨区域或者办公区域、跨楼宇的管理，所有的空间、所有的人员等等都非常复杂，整体工位的使用情况行政人员也很难看得见。第二，说不清。很多部门申请工位，申请完只有涉及的工位、会议室等等管理是比较混乱，也看不到数据到底是怎么样来计算每一个工位或者每一个员工的办公成本。第三，路太远。跨部门沟通、时间成本过高。第四，拍脑袋。在做办公空间优化、改造、搬迁方案无从下手，凭人为经验判定，缺少数据支持。

我们重点解决上述问题，主要是数据化手段解决三大板块：产品研发、市场销售、职能支持。最终，按照部门来看，产品研发部门大概使用时长是5.9小时。市场销售是2.1小时，使用时长大概是23%左右。

从整个工位的使用效率及占比来看，我们调研了世界500强企业，我们这个行业里面当然也会有世界500强企业，我们所谓的世界500强企业更多的指的是大企业，大概有46%，互联网企业会高56%，制造业大概28%。

此外，现在联合办公大家都对流动工位想得比较多，但是有不同的细节和不同的作用。我们上述分析的那些企业如果工位使用率比较低，我们会做出一些改变，让同样的办公空间服务更多的办公人员。通过解决方案的协助，可以有效节省20%-45%的工位空间。

那么，作为一个经营方，我们为什么要讲客户的东西？我们认为现在来看，整个写字楼市场对于客户的定位还是蛮激烈。我们应该怎么抓住客户核心的痛点，让他感受到来自出租方的比较真挚的服务，是我们研究这个的初衷。

刘铮  星库空间合伙人

联合办公或可成为写字楼的标配

刘铮在发言中直接指出，联合办公作为一种创新性的产品，与业主方是不是不仅仅是承租的关系？有没有可能是酒店管理的方式，即双方之间的合作关系？

目前来看，共享办公分成两类，一类是偏互联网模式的，就是WeWork。跑得很快看上去数据很美，但活得怎么样，不清楚。而我们星库空间这种我们自认为是回归商业本原的连锁性质，要具备足够的造血能力，不依靠别人输血。

而我们又如何定位客户？分为四个阶段：

第一是从负1到0，是非专属办公室。从0到1的期间，我们给他一个标准的联合办公产品；第二再增长到后期，是成长期，比如100平方米、200平方米、300平方米这样的空间是需要的，我们给它一个定制的空间；第三在高速扩张期，我们也会给他定制以及预留扩张计划。这是从阶段和规模的角度来谈的；第四，从不同的产业，比如我们八成的客户是科技和文化，不管是文创还是属于现代服务业，再比如我们会根据不同的产业和产业的政策，给到客户的也是不一样的。

江沁园  阳光海天停车产业集团总裁

“地上5星，地下3星”的甲级写字楼困境

“楼上价值是甲级，楼下价值却是三星不到。”江沁园开场即吐槽，看到业内诸多所谓甲级写字楼“动线180度转弯”的现象，比比皆是。而对于地下停车场，这一个小小环节的不重视，往往却变成了写字楼的产品投资瓶颈。对于整个停车场资产价值，目前整体行业是普遍不足的。

目前为止，在中国和在国外在停车产业方面的规划相比甚远，而2019年预计停车收费总量接近8000亿，一共有接近一个亿左右的可交易车位。中国有2.4亿辆小型车，就是小客车有2.4亿辆，我们国家的车位其实挺紧张的，一辆车只能分半个车位，一个比较合适的比例国际的标准是1.2，而我们中国是0.5。

未来甲级写字楼倘若引进停车资产业务，将有三大利好：第一，了解写字楼开车模式，三个月就搞得清楚。就能知道什么时候车会堵，什么时候车位是充足。第二，多样化经营。停车场其实真真正正划到车位的使用时间和总平面相比只有50%，多出的一些空间，可以设计一些充电桩、洗车店等较大的盈利空间。

柴铎 中国房地产报研究院执行院长、中央财经大学副教授

服务业属性，商办受宏观政策影响较大

柴铎在分享中，重点从宏观经济预警的角度，发表了他对商办物业领域以及甲级写字楼领域的看法和观点。受制于国情、政策制度以及国人现有的城乡阶层意识、社会地位意识、负债消费意识、婚俗传统意识，过去多年的房地产整体市场呈现上行的态势。

然而，当下有些因素其实已经在发生改变，不同于住宅产品，商办项目一般被定义为生产资料，它和我们的居住、住房不一样，住房是我们的生活，可以说它更多是一种消费属性。而经济学中生产要素包括六大生产要素，土地、资本、劳动、管理、技术、信息，现在我们说商办作为一种生产要素，其实是第七种。

商办是一个国家经济、商业发展中的极致需求，更多体现的是一种服务供给，因此受到经济形势、宏观政策形势变化的影响非常大。而宏观经济学上强调宏观经济增长有四大目标，经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡。

然而受制于中美贸易战以及中国经济未来会经历长期L型探底。而诸多与写字楼产业紧密相连的相关产业振兴与升级，则难以在短期内破解。看一组数据，从二季度开始，GDP较一季度增速出现了下滑，除了消费增长9.8%以外，其他都是下滑和低位徘徊的状况。因此，商办物业发展的市场，风险呈现出这样的普遍性、系统性、持久性、复杂性。

孟志昕  北京世联明德商业管理有限公司总经理

“ 商改写”应该如何来做  

我们刚刚做了一个城市更新项目，大概5万平方米左右，扣掉1.5万平方米的停车场，可经营物业大概只有3.5万平方米。截止到目前，这个项目已经全部改造完成，独立租户已经全部进驻，出租率是100%，我们是把一个商业项目改成了写字楼。

在整个过程当中，最大的体会有如下几点看法：第一，得益于整个北京市场上的高科技互联网客户的大幅度增长的需求。写字楼是生产资料，更是经济发展的晴雨表。而跟所有写字楼市场正相关的产业是第三产业，而这种第三产业不是零售、不是批发、不是餐饮，而是生产型的所谓的第三产业。在这样的状态下，得益于北京整体第三产业结构的多样性。

而在上海市场，绝大部分写字楼占比是以金融行业为主，受到P2P公司的影响，特别是对陆家嘴金融区一些外埠金融机构不能跨地进行经营的影响，陆家嘴地区的银行退租率非常高，所以这种主力需求客户的需求大幅度压缩，对于上海市场的影响非常大。但是在北京市场，随着“四个中心”的整体城市定位的调整之后，TMT类公司整体占比增速非常快。

第二点，空间的使用效率问题，大部分传统写字楼的办公空间当中，空置率或者说使用效率并不高。不论是开发商还是资产管理方，就要重新来思考，你的客户是谁你的产品应该怎样来定位，这个应该是产品的根本所在。而在我们上述的案例中，我们通过与优秀的设计公司入手，从而引入更灵活的办公空间，打造一种更有社区化的产品理念。我们这样的调整，也得到了客户的认同和市场价值的认同。