来源：商办互联

秋天一来，很多人开始紧锣密鼓地为年底业绩发力，写字楼行业亦是如此，这就造成一个问题——年底冲出来的写字楼出租率，其实际参考价值存在水分。那怎么才能撇除这些“水分”呢？

在日常工作中评估项目做得好不好，大家通常会以“项目出租率”来作为核心数据指标，其实出租率只能代表写字楼当前时刻的出租状态，并不能反映过去一年或者一定周期内的收益成果。比如，有些租赁空间在过去十个月是空置的，只是年底刚刚出租，那么今年的实际收益其实是很低的。近期，我注意到一个行业新概念，能更为精确地体现项目运营状况和收益价值，这就是“计租率”。

“计租率”这个概念和算法由杭州匠人科技旗下SaaS应用品牌CREAMS提出并定义，这个数据指标能直接反映出项目在某一周期内的实际运营状况。计租率计算规则如下：

计租率公式

计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）

注：时间段内各合同计租天数=以合同基础条款中的，合同计租开始时间到合同到期（未退租：合同失效日；已退租：合同退租日）在对应时间段内覆盖的天数。

例1：

某办公空间一年满租应是365天，产生出租收益265天，空置100天，那么该空间的计租率265/365，即约72.6%。

例2：

假设一个月30天，当前时间为9月23日

房间A，面积100㎡，1月1日-4月30日在租，共120天；

房间B，面积200㎡，1月1日-5月31日在租，共150天；

房间C，面积300㎡，6月1日-12月31日在租 ，截止到今天，共90+23=113天；

房间D，面积400㎡，空置。

则，计租率=（100×120 + 200×150 + 300×113）/ 263×（100+200+300+400）≈28.9%

（注：因为房间D一直处在空置状态，因此计算时分子不包含房间D；分母为1月1日到9月23日的天数之和×所有空间面积之和。）

通过计租率我们可实时精准地知道每一套房源的收益情况，它可以很好地体现四个层面：1、反映写字楼资产周期性的管理成果；2、揭露写字楼资产周期内的租金流失及空置黑洞；3、下一周期还有多少增长空间；4、有助于精细化管理过程（特别是对于流转空置期的控制）。

在以往的写字楼运营管理中，我们接触更多的是“出租率”的概念，而计租率与出租率有所不同。出租率更多地注重目标，反映的是某一时间节点的空间效能的发挥水平；而计租率反映的是一段周期内的空间效能水平。

“出租率”和“计租率”都是业主对项目资产管理的评估指标，那又是什么影响业主对这两种评估指标的选取呢？我认为主要有三点因素：1. 对租金溢价的侧重程度；2. 对客户结构的要求高低；3. 对现金流的需求权衡。正如有的业主宁可闲置空间等待优质客户，而有的业主则降低一点门槛，以追求现金回流。业主在资产管理上的不同权衡和侧重，决定了“出租率”和“计租率”哪一种更适合作为资产效能评估标准。

此外，在日常写字楼管理过程中，业主经常会以当前成交租金作为该项目整体租金水平，导致出现租金价格的错误判断。在写字楼的租金层面，杭州匠人科技将更为细化的评估标准应用在其产品CREAMS里，这些不同的租金计算口径，反映的资产状况也不尽相同，比如：

成交均价，是反映在一定周期内成交面积的平均租金，可以反应不同周期的成交价格走势。

在租均价，是反映当前节点在租面积的平均租金，在租均价的参考价值体现在达到一定出租率的时候。

计租均价，是反映一个周期内在租面积的平均租金，比在租均价增加了时间周期的计算点。

平效，是反映一个周期内所有面积的平均租金，包含了所有计租以及空置的面积及空间时间点。

无论是注重出租率还是计租率，无所谓对错，无所谓谁更高级，业主主要应明确自己资产管理的侧重点。以计租率为考核标准的本质是将客户吸过来、再留下来的过程，力求存量空间的长期去化。写字楼的运营是长久的过程，空间出租也不应只是年底一时的业绩。粗放式运营得的果通常是“一时拥有”，而精细化管理得的果才有可能是“天长地久”。