来源：沈阳写字楼网

有人说，在房住不炒的时代，住宅地产回归居住属性，商业地产的投资属性日益突显，写字楼产品因品质优异、升值潜力大，将会成为下一个投资风口。

明月觉得，这种说法放在一线城市或许是对的，但对于我们西安这样的城市体系，结果不是这样的。

我们不要忽略一个最重要的数据——写字楼空置率。

35.1%，西安写字楼空置率全国第二！

我们先来看一下2019年的全国甲级写字楼的空置数据：

|数据转自大秦卫将

如图所示，一线城市广州、北京空置率要低于10%，深圳、南京、杭州上海紧随其后，都在20%以内。

总体来看，二线城市空置率要高很多，西安在重点城市中以35.1%的空置率排在2位，仅次于天津(37.2%),高于重庆（35%）和成都（22.4%）。以上数据也充分的说明，写字楼的黄金投资区域，依然是一线城市。

以同等性质的城市来看，西安的写字楼空置率已将算是相当高了，它火热的房地产市场与空置率高的办公市场，形成了冷热不均的鲜明对比。而且今年以来，西安空置率还在提升，要想完全消化实属不易。

为什么西安写字楼空置率

如此之高？

二线城市写字楼如此高的空置率也是在意料之中，那么西安为何能居高不下，排到第二,这到底是什么原因呢？

首先从供给的角度上来说，根据第一太平戴维斯数据显示：西安去年已经有了万众曲江、曲江旺座等多个写字楼项目，今年一季度，又新增了20万平新项目,如天安人寿、莱安中心t5等，在供应量增长的情况下，需求量并没有增加多少，供不应求态势明显。

接下来，明月给大家算一笔帐，大家就清楚的明白了西安写字楼的性价比如何了。

写字楼投资回报率：

我们来以高新区为例来说：高新大都荟有人15000元/㎡购入，租金达到90元/平/月，如果按照100平米计算。

购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价，按照这个公式计算：

购入再出租的投资回报率=90*100*12/（15000*100）=7.2%

回报率超过7%，以数据来看，即便是二手再高价购入，还是有得赚。

但是我们只看到了收益，在这里明月必须要强调，这种繁华地段的种产品比例是十分稀少了，放眼西安其他区域，这一类产品连5%都不到，想要找到这种产品，那么太考验我们的眼光。

写字楼的出租率：

从上图不难看出就算是最火热的高新区也避免不了大量的空置率，那么其他区域的空置率那就更不用说了。

所以对于写字楼，优质地段，空置率低，但投资门槛也高；偏远地段投资门槛低，但空置率很高，写字楼与住宅情况不一样，住宅远一些，开车也可以上班，但写字楼却不同，如果没有周边配套，那就是一副空皮囊。

买卖写字楼都要承担哪些费用：

买卖双房承担的费用计算公式如下：

我们再以一个案例来算一下：A写字楼卖出价78万，买入价52万，买卖双方要承担多少费用呢？

卖家应交税费（万）：

1、 增值税：（78-52）*5.55%=1.4432

2、印花税：78*0.05%=0.0393

3、土地增值税：（78-52）*30%=7.84

4、个人所得税：（78-52）* 20%=5.2

卖家税费合计：1.443+0.039+7.8+5.2=14.482（万）

买家应交税费：

1、 契税：78*3%=2.342

2、印花税：78*0.05%=0.039

买家税费合计：2.34+0.039=2.379（万）

但是在实际交易中，一般都是买家来承担这所有费用。

所以买家最终要支付的费用有：78+14.482+2.379=94.861（万）

其中，税费合计：16.861万！这些总费用算下来。占交易总额的21%。

所以从以上三点来看，写字楼就不是普通玩家的主场。

楼市都回归理性了，写字楼还值得投资吗？

通过以上内容可以看出，在西安普通老百姓明月建议就不要碰写字楼了，因为除了上述风险外，还有以下风险:

1、未来写字楼很有可能被淘汰

北京、上海算是一线大城市了，产业密集，人口够多，但还是有不少写字楼空置。佐证之一，就是共享办公大行其道。这其实，说明了随着社会的发展，像这种一格一格的写字楼慢慢的会被淘汰。

2、写字楼高度依赖第三产业

因为写字楼产品高度依赖第三产业，也就是金融、IT业。而从西安的产业结构来看，这一点明显是短板。周边的配套与政府的规划也是写字楼要考虑率的因素，然而这两点因素，有很多的不控制性，所以风险也是非常大的。

3、贷款流程不同，资金门槛高

写字楼和住宅，贷款的流程一样它有四个弊端。弊端1、写字楼首付是要至少50%；弊端2、贷款年限最长是10年；弊端3、贷款利率上浮；弊端4、不具有户口功能。

虽然普通购房者在西安写字楼上明月是不建议的，但对于开公司的老板、实力雄厚的投资人，那么写字楼也是一个可以考虑的项目，但是在投资写字楼之前，明月也有几点建议：

1.一定要考察清楚它的周边配套，配套是升值的必要条件；

2.考察清楚产品的投资回报率，回报率至少在7%以上；

3、考察清楚它的品质，好的品质也是它升值的要素之一。

总结：写字楼一直都是一个风险与回报并存的产品。投资回报率再高，你租不出去，卖不出去，也就是烫手的山芋，所以从写字楼的空置率来看，根据自己的经济实力再来选择合适的写字楼，不要盲目跟风。