来源：商业星图

划重点：

·金融仍是第一大租户行业，TMT取代专业服务业，成第二大租户行业

·中资租户面积超越外资

·非核心商务区崛起，租户将进一步往东往南外溢

对于北京996的白领而言，待时间最长的地方除了家就是办公室了。他们并不在意同睡一屋檐下的室友又换了，但可能对同租一层/栋楼的隔壁公司换了特别敏感。

毕竟什么气质的室友只有自己知道，但你的公司与谁为伍，在哪个地段上班，是十分重要的，是着格子衣、双肩包的西二旗码农，还是捧着咖啡、挎着LV的国贸白领，贵司周围人群决定着你的身份标签。

日前，世邦魏理仕发布了《演变中的北京甲级写字楼市场》专题报告，对北京甲级写字楼过去三年的租户变迁进行了系统分析。通过这个报告，你能够发现，什么行业需求最旺盛，你未来的办公地点可能在哪里，会与哪类人群为伍，最终，某段时间里，你会成为什么样气质的人。

金融行业仍是霸主 TMT跃升为老二

调查发现，2016年至2019年间，万人羡慕的多金行业——金融，仍然是甲级写字楼的最大租户，而TMT行业（科技、新媒体、电信）取代了专业服务业，成为甲级写字楼的第二大租户。

非银行金融企业扩张迅速 喜欢占据核心商务区

以前在银行里工作被称为铁饭碗，但在大资管时代，过去三年非银行类金融，尤其是证券/基金/期货/信托扩张迅速，对甲级写字楼的需求也更为旺盛。

此消彼长。可能一夜之间，你发现身边的同行及很多牛逼的大咖都转行卖保险去了，但对甲级写字楼的需求来说，保险行业是呈下降的趋势，同理，银行对甲级写字楼的需求量下降较大。

多金、高大上的非银行金融类企业更喜欢在哪里办公呢？核心商务区，因为需要与中央监管机构保持紧密沟通，以及强大的租金承受能力。

未来是怎样的发展趋势？

世邦魏理仕认为，长期来看，中国居民储蓄搬家和成熟机构投资者崛起这两大助推未来资管行业增长的基本逻辑不会改变，资管行业的潜力仍然非常可观。此外，科技创新中心的地位也将推动风险投资金融租户进一步在中关村扩张。

TMT企业来去皆快 大型企业、独角兽将占主导地位

TMT行业对甲级写字楼需求的占比从2016年的11%，跃升为2019年的15%。这当中，又以科技互联网细分行业需求量最大。

排除甲级写字楼，科技互联网企业对写字楼的需求也逐渐上升，京东、字节跳动、小米科技等，都频频出手买楼，风头无两。

不仅需求量上升，对大面积办公楼的需求更为突出。过去三年TMT企业中5000平方米以上量级租户面积比例提升明显，而中小型租户比例则基本持平。

这三年间，TMT行业中又发生了哪些更替呢？耳熟能详的莫过于游戏版号被封、P2P暴雷、二手交易车平台崛起与没落等。而今年的推动因素则是芯片设计研发的加大投入以及物联网。

对于寻求租户的你，或者找/换工作的你，未来的机会在哪里呢？

世邦魏理仕认为，大型成熟企业和独角兽在租赁市场的主导地位将更趋突出。集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域也将成为新兴租户力量。

TMT行业喜欢在哪里办公呢？答案是，它们喜欢在非核心商务区扩租或增设点。

中资企业崛起 能源行业需求提升最为明显

变化都是连锁反应的。2016年—2019年，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。

而中资的崛起，得益于大面积租户群体的迅速成熟，中资企业5000平方米以上租户在整体市场的重要性从2016年的10%上升到2019年的22%。其中，专业服务和能源成为中资租户比例上升最明显的两大行业。

非核心商务区登上舞台  硬件标准超越核心商务区

随着北京城市边界的扩展、核心商务区供应持续紧张，非核心商务区登上了主流舞台。过去三年，甲级写字楼净吸纳量，非核心商务区贡献在提升。其中，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央商务区、燕莎的外溢需求。

世邦魏理仕认为，驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提供远比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写字楼存量在全市占比从三年前的9%上升至如今的31%。

过去三年间，非核心区新建的甲级写字楼具备很高的硬件标准，在楼层净高、网络地板高度、电梯配置等指标上已经超越核心区甲级项目的平均水准，为追求品质的租户提供更多选择。

在未来，中短期内，中央商务区大体量新增供应入市将释放坚守核心商务区租户的升级需求。但考虑到其他核心商务区新增供应稀缺，且主城区的土地供应和写字楼开发都受到严格限制，长期看未来整体核心商务区甲级办公空间仍供不应求。

非核心商务区中，奥体和望京将步入或接近新增供应高峰的尾声，丽泽和通州成为少数有集中新增供应量入市的新兴商务区，将承接未来大部分外溢需求。

丰台科技园、亦庄、电子城等商务园区的高品质类办公和特有的独栋式办公产品将为各类产业租户提供多元选择。

结语

·未来三年以中央商务区为代表的核心商务区将迎来相对充裕的甲级新增供应，是租户获取高性价比办公空间的机会窗口；

·连通性改善将促进租户外溢至以丽泽为代表的非核心商务区以及地处城市传统边缘地带的商务园区。此外，重点城际交通和商业配套设施的交付，写字楼自用买家的入驻都将推动丰台和通州的新兴区域的成长，租户将进一步往东往南外溢。