各位旁友们大家夏季好！ 一晃距离上次更新又快一个月了。（可不可以每次开场白都是这个）在这里要感谢大家的不离不弃，都懒成这样了粉丝数量还不跌反升，看来都是真爱粉了。在新的一年里老杨一定努力写出更多更有价值的评测来回馈大家的支持！
刚过暑期，开发商都挺忙活的，开了好几个盘。先是公元2040这个楼盘，有粉丝让我写，我看了看导航里程，想想嗷嗷上涨的油价，打消了这个愚蠢的念头。紧接着万人关注的名盘（前滩每个新盘都是名盘）--东方悦耀盛大开幕认筹。虽然前滩的新盘都被人翻来覆去写烂了，但我还是挺喜欢写的。为啥呢？因为每个盘的奇葩之处各不相同，看着都可有意思了。
地理位置、周边配套这些就不过多废话，直接看之前海航的评测：
这里先放一张前滩地图，从上边很明显可以看出，前滩东方悦耀孤零零的位于整个版图的最东南角，可以说是前滩的郊区房了。读者可能会说，你这就不客观了，照着这个标准，九宫格更远啊。没错，但是它们靠近前滩公园和黄浦江，很明显周边环境更好，所以九宫格被规划为前滩中的富人区；而东方悦耀蜷缩在整个前滩区域的东南角，东侧是济阳路上的高架，南侧是中环路，双高架环绕，妥妥的贫民窟啊。东边的信德连坑还没挖，估计没个三五年不可能完工，未来这几年就和大工地为邻吧。
侧面对着工地，倒也问题不大。但南侧正对着的那两个建筑物是个啥？
跑过去看了下，原来南侧西边那个很朋克的建筑是消防站，东边那个Tiffany蓝的建筑是110kV变电站。消防站，怎么说呢，好处是未来失火了生存几率会大幅提高，不利因素是生活中有可能被消防车鸣笛影响。总体来说问题不大。
变电站这个比较麻烦。在网上查110kV变电站离住宅距离的国家标准，众说纷纭，有说300米的有说20米的。我相信在前滩这么重要的地方，政府能让它建在这里，一定是符合国家标准的，对人体伤害可以忽略不计。问题是，当你准备卖房子的时候，那时候可能整个前滩都在卖房子，大家入手价格差不多，但别人没有变电站，就你家对着变电站，你如何让买家相信变电站建的这么近不会影响身心健康？买家在有这么多选择的情况下为什么要买你的房子？如果想让买家接受这个房子，需要打个几折？这些都是很现实的问题。简单说，这个问题你自己可以接受，同时要考虑市场是不是也可以接受。
再来唠唠前滩东方悦耀学区。对大部分前滩粉而言，前滩和华二是密不可分的一个整体，买前滩就是买华二。作为第一个开盘时没有确定对口学校的楼盘（晶耀二三期沾一期的光，算确定一半吧），东方悦耀在这点稍显尴尬。踩盘过程中遇到自称是楼盘销售的人（我感觉不像），告诉我们这个盘在教育局内部有争议，划入华二学区机会不大。WTF？还有拆自己家台的人？不仅如此，在现场认筹公示还专门写明“不承诺学区配套”。作为期房，按规定确实本来就不应该承诺学区。但把这一点在认筹时专门写出来，还是让人有点抖霍。
关于学区这个事，大家再看一下地图，与东方悦耀一墙之隔的东方逸品确定有学区，最西南角的九宫格这么高大上，还紧挨着华二，当然也会有学区。那么，从东方逸品一直到九宫格，再往北到中粮，都确定对口华二，对于教育局来说，有什么理由和动机单单把东方悦耀划出去，和悦耀的业主有仇吗？
再看一下前滩东方悦耀附近除了华二还有什么学校，难道真要悦耀业主的小孩穿过高架去杨思上学？所以我个人判断，现阶段悦耀被划出去的概率是很低的，除非在未来全面重新划分学区，或者在前滩新建一所公立学校，毕竟华二的规划承载能力确实有限，未来很可能满足不了当年全部适龄儿童的入学需求。
（以上纯属个人主观猜测，不代表购房指导。当学区房买最后没学上的别来找我麻烦啊）
再来说说产品本身。36层的住宅楼，每层5户，居然只给配了两部电梯，开发商还真为业主的得房率着想呢，早高峰这是要挤爆掉的节奏啊。同样是陆家嘴开发的晶耀三期35层，同样每层5户，规划了三部电梯，是不是感觉厚道了很多。而且悦耀因为高度超标，还要搞出来两个避难层，全楼业主来买单，实际得房率就自己想想吧。
又有同学要说了，那个海航3梯14户，不比这个严重多了？首先，海航的电梯确实也是大问题。其次，别忘了海航是复式设计，不是每层都是3梯14户，平均下来两个楼盘半斤八两吧。还有一点要注意，海航的一房比例要远比悦耀高，悦耀还有大量3房户型，所以悦耀的户均人口比海航要高很多。这对于仅有的两部电梯来说又增加了沉重的负担。
前滩东方悦耀户型本身也不想多分析了，51平的朝北一房当学区可以买，居住体验应该远不如海航一房户型。74平的一房户型面积上太奢侈，要想隔出来一间次卧，似乎难度颇高，毕竟后边正经的两房次卧也就和厨房差不多大。
129平的三房是难得的南北通，但是整体太过狭长，又没有侧面的窗户，采光可能会不太好。而且，次卧是什么鬼形状，还有门口那一大片空间是干什么用的。
大部分买家应该是盯着88平的两房，看起来还挺方正的。我的评价是，能买，比海航的跃层强些，但强的有限。去看过样板房的同学都反馈次卧太小。这也是前滩陆家嘴开发的楼盘一向作风。设计师的心路历程大概是这样的：”我擦，好像就剩这么点空间了，要不凑合再隔出一间，准备打地铺还是做书房还是做儿童房随便你。小是小了点，反正也不愁卖不掉。嗯，那就这样吧！”
前滩东方悦耀装修的用料不错，地板是实木复合的，比之前看的那些强化复合逼格高些。有中央空调和新风但没有地暖，自己加装也不太现实，这点严重减分，地暖在上海冬天还是很有必要的。
前滩东方悦耀是由两栋住宅（就是这次要开盘的两栋）和北侧两座商业组成，浑然一体，水乳交融。容积率6.0，跟晶耀三期一致。绿化率12%，大概就是在通道中间种几棵树的水平吧。对于前滩东方悦耀环境就不要有任何奢求，能有个围墙就是咱们的底限。
那么，这个前滩东方悦耀值不值得买呢？讲真，不要说前滩其他楼盘，我认为即使它和海航比也是不如的。只有两房户型稍微好一点，那也是因为海航的复式实在太不招人待见。其他的，位置完败，学区完败（现阶段），一房比海航也是完败，还免费赠送一个变电站。这个前滩东方悦耀我不想打分，因为打出来的分数由于地理位置、周边配套和学区的权重较高，把总分拉高了。总体来说我认为东方悦耀这是个毫无诚意的前滩东方悦耀，除非是刚需兼狂热前滩粉，必须马上就要在前滩买一套房子，否则女朋友就要分手，老婆就要闹离婚，娃就要面临失学，那你就去买吧。
但是，这一切都不会阻止认筹的人群。虽然这几天认筹人数只有一百多，我感觉东方悦耀还是有较大可能日清的。毕竟认筹前滩的大部分都是从中粮抽到海航的老司机，都知道赶着最后两天去交钱可以省不少资金成本。不过这次东方悦耀开盘明显还是吸引了不少小白，这两天发现很多人居然不知道资金冻结证明是可以用理财来开的，可以节省几千块的资金成本。老杨看到也是很心急啊，在后台回复“理财”，马上告诉你哪些银行给理财资金开的冻结证明开发商会认。
