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二批次上海新房楼盘：涨价真的是必然，但真有开发商敢降！

发布时间： 2023-03-24 点击次数： 596次来源：魔都房房房作者：华象大楼官网小编

二批次公示好几天了，其实大家应该都发现了，其中天汇玺价格低于联动价了，这其实也不算什么大事了，天汇玺联动价10.52万/㎡，2批次过会价10.4016万/㎡，自我降价这个做法非常良心了，给大家看看图片可能就明白原因了。

#6背靠地铁3/4号线，会有噪声污染的可能，而且一期其他楼栋照比二期楼栋的位置还是有点弱的，这样看一期便宜点就显得合理又良心了。

天汇玺位于内环内，这个位置对一部分人有着天然吸引力，而且总价800万起就能上车，在价格上有绝佳的优势。

项目有建面约106㎡3房A/B户型和约141㎡4房户型。

除了内环内的天汇玺降价了以外，这次2批次公示的项目中位于外环外的倒是集体小涨了一下。

插播一个直播预告，今天晚上19：30，我们的直播又来，慢直播继续聊上海新房，附大华梧桐樾连麦推介。

1 二批次哪些新房在涨价

奉发名邸 5.271万/㎡

奉发名邸位于奉贤新城核心区域，也是奉贤人民最为认可的南桥板块，这是当年奉贤的一个地王。

今年一批次奉发名邸的过会价已经达到了4.999万/㎡，无限接近5万！

3月二批次过会价直接一举突破5万大关！

而在此之前，奉贤新城的核心区的天花板甚至都不到4万/㎡。

金海壹品和保利明玥湖光都在2021年9月开始认购，积分都比较高，但均价一样，都是4万/㎡。

银河丽湾虽然说是2009年拿的地，但最后一批次房源到2021年11月才入市，基本都是140㎡以上的大平层，距离地铁近，单价才3.71万/㎡。

说实话，二批次奉发名邸能够破五也情有可原。

毕竟产品类型不同，一批次只有公寓，二批次既有公寓还有叠加，价格上来一点也不稀奇。

中铁湖光逸景 4.1867万/㎡

今年一批次，红盘中铁湖光逸景过会价3.9099万/㎡，二批次中铁湖光逸景又带着同样的产品、套数来了，but，价格小涨了一波，二批次过会价4.1867万/㎡，涨价2768元/㎡。

中铁湖光逸景之前推过3期并且都触发了积分，最近一次开盘以56分触发。所以这次我们预测会以48分左右触发积分。

原因是价格上比奉发名邸具有优势，但同时又有新的竞争对手分流——保利明玥宸光，这个项目过会价格4.18万/㎡，价格跟中铁大差不差，392套房源。

临港最近3次集中供应（去年8批次、今年1批次、2批次）的上海新房楼盘数都保持在3个盘左右，一改以往一股脑儿都来的风格。这次仅有2盘，但就是这样，也还是涨价了！

龙光天曜，本次加推的新地块均价在34094元/㎡，比上一批次33050元/㎡，上浮了1044元/㎡。产品上也多了叠加类型，大家看值得吗。

2 新房都涨价了

土拍也不甘示弱

不久前，上海一批次土拍地块房地联动价出炉，大致来看。都涨了！

大虹桥徐泾有2地块，一块是与蟠龙天地为邻的西虹桥龙联路北侧07-02地块，这块地最终审批联动价在6.4万，比起原先网传的价格略微下浮；

另一块西虹桥小涞港西侧52-20地块，与虹桥璀璨时代为邻，因为有1.2容积率的buff加成，最终联动价在6.95万，比起隔壁容积率1.8的璀璨时代涨幅约10%，未来积分不会低。

嘉定区本就是刚需福地，这一次还有江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，也是一个“五脏俱全”的宜居之地，联动价6.2万，比起去年虹桥天玺领峯5.75万的价格上涨了约7.8%：

徐汇区田林街道167-02（n）地块，这宗地块距离古北很近，也是整个田林板块空窗之后的罕见供应。联动价为13.1万，和徐汇滨江保持统一战线。个人觉得还是有些贵了。

静安区的这宗地块，是8号线中兴路站地铁上盖，其为商住性质，商业20%，住宅80%，联动价为12.1万。去年第3批土拍出让的华发中兴路项目联动价为11.9万，这样看下来也涨了。

上海新房楼盘与中兴路壹号（二期12.98万元/㎡）、天汇世纪玺（二期12.7744万元/㎡）相邻。

闵行区也有两宗好地块，两个地块距离很近，共享配套。联动价8万，比外环内的古美华府便宜2500元/㎡，有心了。

闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。

闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块

这么看下来，无论是新房还是地块，涨价都是大势所趋。

另外还有话说，在上海沉寂了3年的中海、万科、华润这次土拍也全部回归，竞争激烈程度将远超去年。

上海土拍如果火起来，将给市场注入更强的信心，

信心来了，价格也要上去的。

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