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上海近期能够满足“新市民”，“青年人”的刚需楼盘

发布时间： 2023-03-07   点击次数： 446次   来源：上海公寓网   作者：必屋客

当下作为定调的起点，赶紧一起来看看，上海近期能够满足“新市民”，“青年人”的刚需楼盘，尤其是那些大型国央企的开发项目：

01  松江新城龙湖御湖境

松江新城全新盘龙湖御湖境，指导价5.85万/平！第二批次已过会，预计3月9日取证！

该上海新房楼盘预计首开约241套房源，产品包括：约100㎡3房165套、143㎡4房62套。约117㎡3房14套，户型如下：（过程稿仅供参考，最终以官方公布为准）

建面约101㎡3房2厅2卫

建面约117㎡3房2厅2卫

建面约143㎡4房2厅2卫

9月27日，上海第三批集中供地第三日，龙湖集团旗下苏州湖铭置业有限公司以15.4057亿元的总价竞得松江区广富林街道SJC10004单元2街区11-05号地块，成交楼板价为29035元/平方米，房地联动价为58500元/平方米。

龙湖项目地块位于松江大学城板块，距离地铁9号线松江大学城站/洞泾站直线距离都在约2公里。沿人民路往南约700米就是印象城购物中心，稍远一点有万达广场、开元地中海商业广场、东鼎购物中心、东明广场等一众综合体；此外还有广富林文化遗址、广富林郊野公园、辰山植物园等景观休闲资源。房价方面，项目地块南侧的首创禧瑞云庭和中骏璟荟售价均为5.81万/㎡。

地块东至人民北路，西至富林路，南至富泽路，北至辰花公路，出让面积26529.1㎡，容积率2.0，土地用途为住宅。

根据方案，项目地块拟建10幢15-16层高层住宅，1栋12层保障房及部分配套用房。总户数530户，其中可售商品房482套。

作为龙湖历经29年高端产品经验之大成，龙湖·御湖境臻选中国一线、类一线城市的未来中心，目前已于北京、上海、苏州、合肥、泉州五座城市，打造瞩目标杆高定人居作品。

御湖境以“臻”为核心，溯源国际酒店的至臻表达，凝萃稀缺资源，以奢华的用材用料、极致的艺术设计、尊崇的空间体验，凝练为三大基因，引领高端人居全新定义

上海龙湖御湖境位于松江广富林街道，周边生活配套一应俱全。

交通方面，项目附近设有松江有轨电车2号线广富林路站，2站既可到达9号线松江大学城站；通过9号线，可快速到达，七宝、漕河泾开发区、徐家汇、浦东世纪大道等商圈。

自驾方面，沪松快速路新建工程专项规划，于2021年5月完成公示未来松江新城将可以接驳上海中央活动区。

商业方面：南侧约500米处就是网红商业IP地标松江首座印象城，是松江最为火爆的商业综合体，可满足业主食、购、个性化体验所需。项目和印象城之间的，以及东北角，还有2块商业项目，未来这里将围合成更新更优质更大的商业圈。

教育方面：项目紧邻松江大学城区， 7所高校，约10万师生，每年约1万多毕业生，助推新城发展格局。项目约2公里处有龙翔幼儿园，项目附近还有两所9年一贯制学校：上海外国语大学松江附属实验学校、华东政法大学附属松江实验学校。

另外项目周边还规划：一所小学（锦悦北面）、一所高中（华东政法大学附属中学高中部）及一所完中(学校资源仅做地理位置描述，不做学区承诺)，基础教育配套的不断规划建设意味着广富林街道是松江新城人口导入的主要居住地。

医疗方面：项目南侧约4公里处有一所综合性三甲医院-上海市第一人民医院（松江院区），可为家中老人及孩童的身体健康提供全方位的保驾护航作用；项目东侧2公里处有广富林街道社区卫生院，可以方便社区居民监测日常血压、配药及健康咨询服务。

生态方面：项目西侧约2公里处广富林文化遗址、广富林郊野公园、项目北侧约4公里处辰山植物园、佘山旅游度假区、欢乐谷等等，是休闲娱乐的好去处。

02  松江泗泾中铁建星樾云栖

中铁建·星樾云栖 二期，9号线泗泾约700m地铁盘

主力推约100-140㎡ 精装高层

二期收官房源共计210套

预计二批次推出，联动价约4.8万

01 土拍回顾

很多购房者都不知道，今年12月6日，松江人民政府抛出了一枚“炸弹”——《上海市松江区泗泾镇SJS2-0005（原SJSB-0003）单元控制性详细规划01、02、09、13、15街坊局部调整》：

其中，为提高区域医疗服务水平，优化河道蓝线，泗泾地铁站旁最后一块未开发住宅地块用途被更改为商业服务用地+公共绿地！

对照泗泾早年公布的2035用地规划，随着这块宅地用途更改，上海外环外楼市“传奇”的9号线泗泾地铁站旁，将正式不再有轨交宅地出让了！

眼下刚开过盘的【中国铁建·星樾云栖】，即将成为9号线泗泾站的轨交房“绝响”！

纵观整条9号线，目前有新房供应的七宝、漕河泾、徐家汇买“一步到位”新房的入门价已经到了800万级！还可能“抢不到”！

除了泗泾，眼下800万以下预算的9号线轨交新房起步已经要多坐3站到松江大学城！同样的均价，却距离3站之远！

而且，9号线的早晚高峰增列起始点在佘山，松江大学城高峰时段的车次频率远低于泗泾，从两板块通勤的时间差要比普通三站地铁更长！

9号线上新房价格示意图|图源网络

02 生活配套

事实上，泗泾经过三代发展，早已蜕变成众多购房者首选的宜居板块！

商业方面，项目拥享三湘商业广场，保利悦活荟和金地风情商业街等醇熟商圈，半径约十公里范围内，畅享青浦奥特莱斯、元祖梦世界、米格天地、山姆会员店等核心商业。

未来，泗泾站北侧还将打造10.7万方集中商业综合体，直线距离星樾云栖仅约400米，从购物中心二层连廊将与9号线无缝对接，比肩七宝万科，形成以TOD为导向的综合节点，在家门口就可以体验时尚潮流生活。

综合体设计图来自规划公示&第三方设计公司，其具体经营范围、经营时间、服务对象、服务内容及服务价格等均由其所有者或经营者根据实际情况自行确定，开发商对此不承担任何赔偿/补偿责任。

教育方面，板块内现有公办幼儿园、上师大附属学校和泗泾四中。未来规划中在地铁站北侧新增了2处完中（完全中学，初中加高中）、1处小学以及1处幼儿园，建成后将引入优质教育资源。（特别提示：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

医疗方面，就在项目周边的泗泾医院正在升级成高端医学中心！

在现有泗泾医院的基础上，新建病房楼、国际医疗中心，改建牙防所。泗泾医院东部还将规划建设上海第九人民医院科技创新与转化园区!

生态方面，板块背靠佘山国家级旅游风景区，毗邻泗泾下塘历史风貌区，至2035年全域规划公园绿地面积179.7公顷，人均公园绿地面积达到8.0平方米！（来源：《泗泾镇总体规划(2019-2035)方案的公示》）

根据数据统计，比起马陆、徐泾、吴泾、顾村等外环外热门板块，泗泾的公司密度、每公里医疗保健密度、便利店密度等纬度均遥遥领先，生活配套更加完善+宜居！

多重配套加持之下，项目周边轨交二手房成交价“破7”已成常态！如今星樾云栖均价48090元/㎡，性价比相当高！

03 产品打造

回到项目本身，随着2022年楼市进入深度调整期，购房者的置业逻辑也发生明显改变，房企的品牌实力、品质保障和产品交付力等早已变成重点考察要素！

中国铁建房地产集团有限公司，隶属于世界500强企业——中国铁建股份有限公司，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，为中房协常务理事单位，获中诚信3A级企业最高信用等级评定。

中国铁建是全球最具实力、规模的特大型综合建设集团之一，2022年《财富》“世界500强企业”排名第39位、“全球250家最大承包商”排名第3位、“中国企业500强”排名第11位。

2019年，集团公司历史上首次实现新签合同额和销售额突破千亿，提前一年实现“十三五”规划目标，迈入千亿房企阵营。截至2021年底，企业总资产达2094亿元。

此次，中国铁建地产以【中国铁建·星樾云栖】礼献上海城市更新的美好篇章，是中国铁建地产对话世界语境下的国际生活的再思考，也是对于区域居住品质的再一次升级。

该上海新房楼盘社区内部打造了2条南北走向的景观轴，其中礼仪归家轴串联了迎宾花园、中心花园、社区会客厅、自然疗愈花园，层层递进，尊享双轴景观，一轴礼遇、一轴健康，4重归家礼遇。

健康康养轴布置有儿童乐园和康养乐园，为孩童和老人打造属于自己的活动天地。

此外，社区东北角与外界衔接处还将打造健康步道，形成全龄化社区，引领全新都市生活风范。

该上海新房楼盘建筑整体明暗色对撞交织，从远处望去，犹如竖起来的黑白琴键，演奏流动的乐曲，凸显建筑自然与城市的呼应。

整个项目均为11-15F的小高层，全无连廊，得房率更高！

而且仅包含建筑面积约100㎡三房两厅两卫、建筑面积约140㎡四房两厅两卫两个户型，适合讲究快节奏、高效率的年轻客户，在全市新房市场中，都相当能打！

【建筑面积约100㎡三房两厅两卫】

【建筑面积约140㎡四房两厅两卫】

03  嘉定新城中建万科未来城市

嘉定新城全新盘，预计最快2023年4月首开694套建面约89-145m²3-4房！联动价5.04万/平。

近期有消息流出 ，中建万科未来城市将分成三期入市：

一期（E20A-3、E20B-1地块）预计4-5月入市，推建面约89m²-164套、103m²-445套，125m²-53套、145m²-32套，合计694套；

二期（E20C-1、E20D-3地块）预计9月入市，推建面约103m²-353套、125m²-127套，145m²-218套、175m²-48套，合计746套；

三期（E19A-1、E19B-1地块）预计12月入市，推建面约89m²-64套、103m²-508套，125m²-224套、145m²-82套合计878套。

项目首期入市产品面积段分布如下：

中建万科未来城【嘉定区嘉定新城E19A-1、E19B-1、E20A-3、E20B-1、E20C-1、E20D-3地块】E19A-1、E19B-1地块新建商品房项目方案公示：

该上海新房楼盘总用地66207平方米，项目由上海嘉未来置业有限公司建设，项目拟建11栋住宅，18栋办公，6栋商业以及6栋社区配套用房，以及相应的配电房、垃圾房、地下车库。

总建筑面积约28.60万平方米，其中计容面积约18.15万平方米，住宅计容面积约为9.39万平方没米，商业计容面积约为3.64万方米，办公计容面积约为5.06万平方米，配套用房面积约为0.056万平方米，E19A容积率：2.97，E19B容积率：2.53，总户数：876户，机动车车位数：2102辆。

该上海新房楼盘周边二手房普遍成交价破7万/㎡，叠墅类产品更是直上9万/㎡的高价，而该上海楼盘联动价5.04万/平，可以说是嘉定新城倒挂最高的项目，可以说就是嘉定新城新房天花板。

中建万科未来城市距离11号线嘉定新城站直线仅约200米，紧邻万达广场，北侧是瑞金医院北院。更是未来宝嘉线的轨交换乘点，当之无愧的嘉定新城中心区中的核心区域。

该上海新房楼盘规划地块面积约14万㎡，是嘉定新城难得一见的集商业、住宅、办公于一身的大型综合体项目，包括：住宅约24.4万㎡、商业约4.8万㎡、办公约5.3万㎡。

合计住宅套数下限2180套，需配建5%以上的保障房，全部为精装修交付，要求中小套户形不得低于60%。

该上海新房楼盘本身就是一个总建筑面积达37万方的含商业、住宅、办公的大型综合体，周边还有嘉定中信泰富万达、大融城、宝龙城市广场、南翔Mega等；核心办公有嘉定新地中心、宝龙中心、保利国际广场、首建智谷等；区域内的高端酒店有凯悦、喜来登（8km）两家。

该上海新房楼盘内部自带0.6万方配套幼儿园，700米内有四所幼儿园与一所小学、中学，附近还有华二初级中学、交大附中分校等中学。

04  嘉定西菊园象屿路劲·都匯云境

嘉定菊园全新盘象屿路劲·都匯云境，位于11号线嘉定西站约300米的距离，将推建面约90~140㎡产品，联动价4.5万/㎡，第二批次已过会！等待入市。

该上海楼盘地段优势非常明显，而且价格又相对较低，是刚需购房者今年必买楼盘之一，所以该上海楼盘大概率会触发积分，有望突破60+分。

2022年9月26日，上海隽安置业有限公司联合象屿地产集团有限公司以总价159150万元竞得嘉定区菊园新区JDC1-0403单元30B-01地块，楼板价22751元/㎡，溢价率9.38%，房地联动价45000元/㎡！

该上海新房楼盘东至红石路，南至沪宜公路，西至柳菊路，北至竹笛路，位于路劲悦茂府的南侧，距离11号线嘉定西站直线距离仅380米！

根据项目规划设计方案公示，拟建4栋11F小高层住宅、1栋13F高层住宅、3栋18F高层住宅、1栋保障房以及配套用房。

总建筑面积约为10.35万平方米，其中住宅部分计容面积约为6.47万平方米，保障房计容面积约为0.32万平方米，其他配套设施计容面积约为0.21万平方米。

规划总户数690户，其中可售商品房约640套！

据了解，项目将推出建面约90-100-140㎡3-4房，适合不同的置业人群，根据指导价4.5万/㎡，预计总价约380-700万左右！

05  青浦新城悦达玲珑湾

青浦新城中央商务区全新盘悦达玲珑湾，指导价4.41万/㎡，可售套数约180套，预计今年二季度入市！

该上海楼盘是今年青浦新城地段位置最好的楼盘，距离17号线只有约800米，未来青浦新城还将有上海示范区线以及嘉青松金线等规划，是个3轨交换乘大站。

同时因为项目体量较少，且区内次新二手普遍在5万+/平以上，有约1万/平倒挂空间，那么该上海楼盘大概率是高分项目，预计65+分以上！

根据设计方案来看，项目拟建4栋16F高层住宅和1栋4-5F的商业综合体，可售套数约180套左右，部分1梯2户，部分2梯4户。

去年7月25日，上海第二批次土拍中，悦达以3.78亿竞得青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地联动价44100元/㎡。

该上海新房楼盘地块东至华浦路,南至水渡浜路,西至阳汉路,北至达慧路，距离17号线青浦新城站直线距离约800米（步行约1公里）。

商业方面，项目外享三大商圈资源，距绿地缤纷城购物中心直线距离仅约900m，距宝龙商业广场直线距离仅约1.5km，与吾悦广场直线距离仅约4km，约一公里内畅享青浦主城区的醇熟商业配套；且项目自建有2栋商业配套。

医疗方面，周边有复旦大学附属中山医院青浦分院，青浦区妇幼保健所，青浦区中医医院，及规划建设中的青西医疗中心（红房子医院、儿童医院、长三角智慧医院、中山医院新城分院等四所医院）。

教育方面，项目更占据青浦新城优悦的文教地脉，周边规划有多所学校环绕，西侧为悦达出资建设的高品质幼儿园（在建），与项目同期交付，北侧新达路规划有复旦大学创新学院（选址规划中），华浦路东面更有规划九年义务制学校 ，从基础教育到高等教育全链覆盖，书香馥郁未来可期。丰沛的生活配套，创享无忧人生。（*直线距离数据来源于百度地图线上测距，数据仅供参考）（教育配套不承诺学区，具体以政府发布为准）

生态方面，项目周边规划了约100万方的上达河中央公园，享家门口的绿氧生活。紧邻上达河公园将打造约8万方的长三角演艺中心，未来将是一座既有国际范，又具江南韵的艺术中心。约21公里的环城水系公园，更将为这座新城画上靓丽的风景线。

06  奉贤新城保利明玥宸光

保利明玥宸光位于奉贤新城10单元，是奉贤的宇宙中心，项目集中了奉贤最优配套资源，北面就是奉贤中心医院，附近不远处就是奉贤地标“上海之鱼”。

与此同时，项目距离5号线奉贤新城站约1公里出头，也是奉贤众多新房中距离地铁站较近的项目之一，北面还有BRT奉浦快线。

更重要的是，项目附近次新二手房普遍5万+/平以上，而该上海楼盘联动价4.18万/平，也有着约1万/平的倒挂空间，所以该上海楼盘是奉贤的天花板，本地人的首选。

此次项目预计推出392套房源，预计积分约在50+分。

该上海新房楼盘此次是首次推盘，面积段为约97平3房、143平4房，联动价4.18万/平。

该上海新房楼盘内将新建1幢18层保障、租赁高层住宅楼、6幢23-26层高层住宅楼，1幢4层多层配套楼等。

该上海新房楼盘北侧为奉贤中心医院，东侧为规划30班小学，南侧为中铁湖光逸景（去年5批次入市）和规划幼儿园。

07  临港102片区港城悦领

港城悦领位于临港102行政生活区，申港大道南侧。项目北侧是一处规划教育用地；南侧临近橄榄路，与上中东高中部一路之隔；西侧是天然河系夏涟河；东侧是运动主题公园，位于方竹路的最东边，算偏安静的城市一隅，但离热闹的商业又很近，应该算是“闹中取静”的好地方。

港城悦领东西及北侧为18幢13层的小高层，高层住宅约980套，主力户型是建面约99㎡3房，还有少量建面约130㎡4房和约160㎡4房。

港城·悦领的容积率小于1.5，仅这一点就已经打败市面其他新盘项目。低密意味着小区人口密度不高，同比当前市面上其他项目，业主能够享受更多、更宽敞的社区资源配套。

私密是一梯两户、一梯一户以及叠墅的电梯入户，这在临港其他新盘项目也是较为少见，这种人性化、给足安全感的设计，应该会吸引很多购房者。

另外，该项目还有一个附加亮点：高标准的装标，就连别墅产品都做到了精装交付，这对于临港来说，性价比实在太高！

如整体橱柜、卫浴、墙面等，这次港城·悦领增加了三大件“地暖”“空调”“新风”，真正实现“高品质生活”的建设要求。

户型参考

建面约99㎡3房2厅2卫

建面约100㎡3房2厅2卫

建面约130㎡4房2厅2卫

建面约160㎡4房2厅3卫