当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市最大的难题是没预期，但没必要怕！
发布时间： 2023-09-03 点击次数： 255次 来源：魔都房房房 作者：上海中海中心大厦官网小编整理
最近一段时间的上海楼市呈现了比较明显的冷热不均的状态。
就是热的盘能引起购房者大排长龙，冷的盘也能尴尬的像没存在过。
这种情况其实很正常，毕竟新房是一个各方面条件比较难以改变的特殊商品，总会有地段、配套好一些、差一些的差距。这种情况大部分购房者都能理解，遇到合适的项目一部分购房者也能及时出手。
不过，现在的楼市只能说是平稳，距离火爆还差那么点人气。因为大部分购房者都不愿意去认购了，宁愿把钱放手里一等再等、一看再看。
主要原因不是没钱，也不是不想买，而是市场整体情绪较差，购房者对未来没有预期。
01 关于钱￥
上海不缺钱，也不缺能把钱投入到房产里的人。
上海的有钱人可以笼统的分成三个梯队：超级富豪＞有钱家族＞中产。
超级富豪：可以是经典老钱大家族，代代有钱；还可以是凭借时代风口实现阶级跨越的那么几个人，他们这一类人完全不缺钱，家族或个人前期已经积累了很多房子了，他们对于买房主要看心情，在必要性上差了一些。
一般有钱家族：这一类人可能大部分是早期做实业起家，现在也有规模不小的公司经营，积累了很多财富，但这类人平时比较低调，比起随心所欲地买“烂房子”，他们更注重房产的功能性以及切实的优质产品。所以市面上能打动他们的房源并没有特别多。
最后一类就是中产家庭：一般来说中产家庭至少2代都是行业内比较优秀的人才。这样的家庭比起富豪或者超级富豪还是在预算上有局限性，但跟普通人相比，这一类人如果想买/换房子还是比较简单的，不至于掏空6个钱包那么有压力。
不过，虽然他们买房比较轻松但也会不小心陷入“中产危机”。怕打破目前的美好生活，他们对于买房子也会更加谨慎。
这三类人属于上海楼市中是不缺钱的存在，他们买房的需求比较随机也不迫切，整体对于买房的意愿比较低。
02 关于意愿
上海有很多想买房并且也需要买房的人。
关于意愿也有三个分类：
①以买房为职业的投资客，这一类人的工作就是买房，他们的意愿肯定是非常强烈的，不过他们对于房子有比较严苛的需求，那就是只买高倒挂房，他们的资金预算甚至比有钱的中产预算更高，但可惜高倒挂的项目市面上比较少。
②新上海人夫妻，这里的新上海人夫妻一般是双方家庭中学历最高的两个人，双方家庭掏空6个钱包能凑够首付，生活过的也还可以，但基本上也需要规划花销。
这类人的购房意愿基本上都是置换，可能早期买了个老破小，现在想拥有更好的生活品质。这一类人如果没达到中产阶层、那很有可能就达到了中年危机。更好的房子也意味着更大的经济压力，这种情况下，一旦被离职几乎就是灭顶之灾。所以，他们是有意愿但不敢，五五开的占比。
③在上海工作十年内，被租房伤透了的90后。这类人最差的情况也许连购房资格都没有或者刚刚获得，积分非常低，也没有太多的预算，但就是单一且执着的想要买房。有时可能会被现实打击一下突然颓废，但马上又满血复活。
这三类人按照意愿强烈程度，由强到弱分别是：投资客、90后、中年新上海人家庭。
关于钱和意愿三种情况，厘清之后就会发现，现在有个基本问题就是：有资金购房的人和有意愿买房的人大多数不重合，二者属于脱钩的状态。
有资金的这拨人因为没有合适的房子才不买这还好一些，惨的是有意愿的这拨人，既看不清未来，也不敢投入全部身家去拼，怎么都舍不下。
上海以前也有很多人砸锅卖铁也要买房子，他们也没有上帝视角，现在的人怎么就不敢了呢？
主要原因还是整体市场情绪较差。
可以想象一下，你在毕业答辩的时候，下面的导师一个个对你怒目而视、看着你的PPT摇头叹气，你能保证自己不受影响吗？
毋庸置疑，大部分人都会受影响。
03 不敢买怎么办
看病找源头，最开始的导火索是市场情绪，所以解铃还须系铃人，控制情绪或许是最基本的方法。
控制情绪就要先明白真正的市场什么样？
首先是新房市场：
其实不管什么时候，都是冷热不均。只不过曾经热盘都扎堆上，礼花一起放当然会很好看，而现在的新房，今年的8个批次共入市208个项目，内环内仅有15盘，占比7%，仅根据环线判断可以基本判断，整体热盘供应不是很足。
明白新房楼市本来就可以冷热不均这回事，基本就能平常心看待楼市起伏。
其次就是二手房市场：
关于二手房成交量是大家讨论最多的（数据源与网络，仅供参考），
2月份，上海二手房成交量18858套，冲破荣枯线（15000套）；
3月份，上海二手房成交量23650套，创下今年以来成交高峰；
4月份，上海二手房成交量17334套，对比上月直线下滑；
5月份，上海二手房成交量13963套，开始跌破荣枯线；
6月份，上海二手房成交量12583套，下跌趋势持续；
7月份，上海二手房成交量14239套，有回升趋势。
看这个数据其实没多大问题，让我觉得疑惑的是荣枯线这个概念，15000套不知道是谁指定的规则，跌到15000套一下能说明什么呢？这个数字就没什么道理，所以用不着害怕。
另一方面让人诟病的是二手成交量持续下行，这个根据二手成交量确实能看出来，但是真的没必要过分夸张下行这件事。可能只是市场稳定了而已，消失了一拨靠房子赚钱的炒房团，现在出现的都是些真正有需求的人。
回到最初，在房住不炒的前提下，正确地看待一二手市场的变化，准备好自己的资金，有合适的房源，有需要就买就是对自己最负责的状态。
楼市不存在铁律。
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