发布时间： 2023-08-06 点击次数： 1264次 来源：上海中海中心大厦写字楼租赁部 作者：高经理
“恭喜宝华，再次斩获桃浦地块！”
全新TOP篇章静待开启
恭贺宝华集团再夺桃浦新地
普陀区桃浦科技智慧城
(W06-1401单元) 049-01
050-01、051-01地块
上海二批次二轮土拍，桃浦地块吸引了宝华&东苑、中建东孚2组竞买人报名参拍，在竞价环节并未触顶，在叫价19轮之后，中建东孚放弃竞价。
最终成交楼板价为43655元/㎡，房地联动价为85500元/㎡。
很多人会替宝华不值：“好好的一个品质建造开发商算是栽在桃浦上了。”
看下之前的桃浦宝华紫薇花园就知道了，尽管产品造得再好，也扛不住大家对桃浦板块深深的偏见：宝华紫薇花园两次开盘都未触发积分。
但事实真的是这样吗？
照道理来说，有了一次失败的案例，应该避之不及才对，但只有宝华自己才知道，桃浦的这块饼，他们啃的有多香。
01
最合理
仔细想想，你会发现桃浦的这块地，谁拿都不合理，反而是宝华最合适，也最有希望。
现在全国房地产形势不景气，房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，所以房企需要新投资，需要拿地。
相对来讲，上海这座城市，有新地块供应，而且政府也预留了足够的利润空间，自然成了兵家必争之地。
而桃浦这块地的成交楼板价只有43655元/㎡，而房地联动价达到了85500元/㎡，这中间的利润相对还是比较可观的。
去化压力小了很多，开发商可以慢慢卖，说服购房者也只是时间长短的问题。
只是很多开发商意识到在桃浦很难卖得过宝华，任何盘来桃浦都要和宝华做比较之后，还是退缩了，因为宝华做的产品太卷了。
这次也只来了一个对手中建八局，硬生生把溢价率抬到了4%。
另外，桃浦板块的规划曾经本身存在很多硬伤，其它开发商也不敢冒这个风险，但是宝华有了一次从拿地到建造的经验，更加熟悉的营商环境会让后续的操作更方便有效。
02
卷上天的宝华
对于桃浦卖8w+，质疑声不是一天两天了，宝华只能用“品质”来应对。
宝华紫薇花园的产品可以说是“卷出了天际”，所有去示范区现场看过的同事，都赞不绝口。甚至接触过的很多粉丝，都因为它的高颜值动摇。
不夸张地说，8w+/㎡的售价，做得比上海很多12w+/㎡的项目还要好，据说门口一棵树都是价值几百万。
精装车库
作为上海乃是全国住宅车库的“教科书”，宝华擅于用花岗岩行车道、车位部分镜面环氧树脂，立柱饰面采用大理石包柱。
绝美景观
宝华有自己的苗圃基地，所以景观绿植均在宝华苗圃内孕育生长，成熟后再移植进社区，进口树种还需要适应2年以上再移植！
奢华配套
约3500平区域社区配套！配备的有游泳池和健身房，有舞蹈房和乒乓球房，当然还有儿童天地和公共洽谈区等，都是从业主日常所需功能中提炼而得。
总之，从外立面到景观，从里面的装修再到公区配套，宝华紫薇花园能够既不跟风，又能保持自己的符号感，而且产品力有明显推进，这正是卷王的厉害之处。
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03
未来可期
说实话，我之前和很多人一样，对桃浦没什么信心，但是宝华的再次入驻，让我对这里发生了一些小改观。
据悉，宝华会在这块地上做一个全新的「城市之星」系列（名字暂未定），整个片区未来的外立面层次又会有新的变化，对片区的界面是好事。
另外，这个新的城市之星系列会有80%的部分和紫薇花园相似，20%的部分会有一些新的迭代，装标要求也从4000元/㎡变成5000元/㎡，有望再次成为板块内的标杆产品。
抛开宝华拿地这件事，对于桃浦这个板块是否能发展得起来，笔者也有了一些新的思考。
高端住宅对板块的影响：
未来这里将有金茂、宝华、中环等知名开发商建造的高品质住宅，形成高端的住宅社区。
8.3万的单价，一套房子也得800-1000万，吸引的是上海的中产客群，一批中产客户到来，不仅聚集了人气，而且板块界面的改善，商业的引进都会提上日程。
因为以前没有这些住宅，就不会有人施加压力，现在一旦人住进来了，规划进度还敢一个劲儿的拖拉吗？
地理自身位置并不差：
桃浦智创城位于普陀的北部，中外环之间，有11、15、20、26号线四条轨交在这里交汇，先天优势已经有了。
再者，对比同属中外环沿线新房，8w+的价格算不上贵。
只是这里历史包袱太过严重，曾经的老旧工业区、动迁安置基地等等，很多人会先入为主带入这些不好的印象。
但是那些都是曾经了，现在桃浦的大型中央绿地、马上开工建设综合医院等等，都是针对短板做出的努力。
可塑性和发展决心：
目前，桃浦大多地方都已经腾空，是净地状态，可塑性强，发展上限高，一旦资金到位，不会被沉淀耽搁太久，大家就都有盼头。
同时，上层对这里的打算很早就开始了，2017年，智创城的规划就有了雏形，截至现在，它的定位方向也逐渐清晰明了。
桃浦智创城
核心区就规划209万方上海中心城区最大商办体量，商办体量超越前滩，规划建设和引入智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心、黄家花园、中以创新园等高智产业集群。
桃浦中央绿地
总规模达到100公顷，比4个延中绿地还大，相当于3个长风公园的面积。（数据来源：桃浦智创城公众号），已经获得“三星级上海市绿色生态城区试点”称号。获得“国家三星级绿色生态城区规划设计标识”授牌。
更多规划内容可戳往期链接：桃浦的豪宅，是怎么值8.3万/㎡的？
总的来说，
从“不好”到“好”都有一个过程，桃浦还是值得拥有一次洗白的机会。
只要宝华一如既往地将产品品质放在第一位，新房去化只是时间问题。
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