当前位置：主页 > 新闻资讯 > 神他喵的棚改2.0, 上海房价原地起飞: 不可能
发布时间： 2023-07-27 点击次数： 350次 来源： 苏苏房东说 作者：上海中海中心大厦网站小编整理
「城中村改造」和「724政策」这两个消息已空降数日，
房东群友们，有人毫无体感，有人说自家的房子忽如一夜春风来，电话被中介打爆。
而视角回到这头，我刻意缓了缓码稿子的节奏，
因料定大把的短视频和写手，第一时间摩拳擦掌，急吼拉吼评论，完成更新频率KPI，讲述的东西毫无创意。
倒不如打个时间差，迟到半刻，再给大家详细抽丝剥茧作作科普。
○ 营销号为何满面堆笑大呼棚改2.0？
○ 为什么只限超大特大城市？
○ 「城中村改造」和「棚改」有什么区别？
○ 会有天量拆迁户入场扫货，拱起房价么？
○ 对上海的房价是否有影响，老百姓又该如何决策？
我今天用一篇内容来解析一下，
关于「724政策」，暂鸽，以后再说。
首先下一个结论：
当下「城中村改造」，
绝对不可能是数万亿棚改卷土重来，
也不是什么棚改2.0。
除非地方Guan员的乌纱帽不想要了，
那么，为什么舆论那么倾向称其为「棚改2.0」？
第一层理由，跟风抄作，
因为低端地产从业者的屁股向来是歪的，真相不重要，重要的事，只有市场预期和流动性起来，他们才有饭吃，或者说，从社会财富流动的过程中，分一杯羹，即便寅吃卯粮。
第二层理由，当下的大背景，和2014年棚改1.0，有众多相似性。
遥望彼时，漂亮国次贷危机爆发，08金融海啸席卷，漂亮国疯狂放水，经过数年一系列骚操作，缓解了危机，
又在其拱火下，俄乌战争爆发，随后为遏制通胀，疯狂加息，逆全球化收割全球... 2014年，中国房地产行业，进入至暗时刻。
是不是有些即时感...
但是，2014年轰轰烈烈的棚改，
有一个不可复制的重大特征，
就是，棚改货币化，
为了应对金融危机，2008年10月起，中国发布国十条，
首付20%、利率7折、契税1%...
近乎于拿枪顶着老百姓脑袋逼迫买房的政策环境下，
轰轰烈烈的土地财政与开发商的大跃进时代开启。
2014年，国内广义新房库存，来到惊人的55.6亿平方，
按历年去化速度，相当于开发商不拿地，不盖任何新房，新房库存也要花5年才能卖完，
无论新房还是存量房，楼市一片哀鸿遍野，系统性风险在即。
所以从2014年6月起，全国连续30个城市取消限购，中央配合下发930新政，亮点莫过于 “ 房贷结清再购房可算首套 ”，信贷端也予以利率下降。
然而，基于买涨不买跌的千古定律，
楼市没拱起来，股市却冲破了5000点...
既然松绑失败对楼市无效，就只能祭出大杀器，
直接撬动需求端了...
棚改货币化，横空出世。
城市中，的确有大量居住环境恶劣极端，存在巨大安全隐患的的棚户区/危房，当地居民急需改善。
早期的棚改，对楼市未产生巨大影响，
主要由于居民有两种选择，
要么「实物安置」，要么「货币安置」。
实物安置，也就是回迁房/动迁房安置，
然而，
房屋安置，需要建设周期，
建设完成前，居民只能租房，也要补贴成本，
见效太慢了！药效未到，ICU里人先归西了，
何不如..
直接把老百姓家拆了，给他们撒币，直接买商品房...
这，就是传说中的（涨价）去库存。
于是乎，国开行拿着央妈给的N万亿资金，全国疯狂撒钱，
货币化安置比例从2014年的9%，上升到2016年的48.5%，
棚户难民，一跃成为暴发户，拿着滚烫的现金，冲进楼市，
短短一年内，全国大量城市，房价翻倍。
大致流程如下：
->PSL举债，给棚户区拆迁户撒币，
->拆迁暴发户购买商品房，
->商品房价格攀升，
->开发商拿地动力大增，
->土地实现溢价，
->卖地回笼资金偿还国开行/央妈的PSL。
老百姓被迫旧房换新颜，背上30年的贷款，但房产实现升值，
银行含泪血赚，
开发商含泪血赚，
当地财政含泪血赚，
四方共赢，唯有楼市空军受伤的世界，诞生了图片
可是如今，三四线城市楼市的极度冷清，
与早年的棚改货币化，绝对脱不开干系。
因为这场轰轰烈烈的棚改运动，
实质上是一种变相的土地财政，和凭空造物。
既然国家花钱把当地村民/居民的地征了，
为获得超额收益，就需要对该地块改规划，扩增容，再让开发商来盖楼，
打比方，原本容积率为1.0，改为2.0，
原来的1.0，换成钱，发给拆迁户了，
需把多出来的1.0卖掉，才算创造收益，
倘若城市的人口无新增，当地无住房短缺矛盾，
那么无数堆叠起来的容积率1.0×N，只会被房价上涨期间，当地居民也好，投资客也罢，恐慌性地买入 ... 最终形成大量空置资产，和虚高房价的泡沫。
缺乏监管，炒房客疯狂，
供过于求，开发商如履薄冰，
从而反噬资本，市场崩溃，
随后就出现了大量的小地方烂尾楼。
昆明就是最好的前车之鉴，300多个城中村集中改造，只有几十个落地，购房者流离失所，昆明当局花了7年的时间疗伤，尚还有未被接盘的烂尾项目。
所以，这也是为何，当下背景下的城中村改造，
只限超大特大城市的原因，
因为三四线城市房子已经过剩，根本不稀缺
if 三四线再次货币化棚改？
好家伙，撒钱如往沙漠里洒水，瞬间蒸发，
房价拉是拉不起来的，
棚改后大量毛地，砸ZF手里？
不可能的...
忽悠开发商接盘？
开发商也不傻，现在都在往收益稳定的一二线城市进军。
if 成片改造+回迁安置+卖新增容积率？
库存非但未消灭，还进一步对未来，释放天量的供应，
岂不是又花了钱，还砸自己脚？
所以，唯有依然尚存住房矛盾的一线城市，适合继续推动旧改，
毕竟一线大城市财政相对充裕，市区地段也永不缺人接盘，
且对超大城市而言，阳光底下无新鲜事，
旧改动作，本就持续每年稳步开展。
因此，即便是在一线大城市，
城中村改造，一定不会是棚改历史重演，
星期一有徐汇区政府新闻发布会直播，
我听取了一下，抓包到了一组重要公布数据：
○ 徐汇区当下，尚有161栋，共计26万方的非成套老旧住宅，
○ 未来，将对其中11万方（40%），开展整体更新（比如龙华西路334弄，采用的，就是货币化安置或松江新松嘉园动迁房实物安置，二选一）
○ 其中15万方（60%），进行成套改造，作拆除重建，原址改建，（老房变新房，改建或原拆原换）
○ 除此之外的其他老旧住宅，以修缮为主（也就可理解为做美丽家园，加装电梯等居住品质升级动作）
天量拆迁户入场扫货？我反正是之字未见...
而我看到的，是上海高层的智慧，
就以徐汇为例，数据里未曾出现大量的住宅供给，
市中心的人口密度，必然保持平衡，不会大举上升，
否则反而加重配套市政设施的负担（人口密度提升的结果，就是不得不提升配套能力，当地财政吃紧）
旧改的含义，多种多样，几乎是为一项目一策，
大致可分为4类，附带对区域的微观影响，如下：
○ 因当地公共利益需要被征用：比如造学校、绿地、商业，也可以是征用储备用地后规划，花的钱本就是本地财政预算，收益的也是当地板块的居民，因为城市界面被极大改善；
○ 地块升级高端商品房：长期会打来地价升值，但短期内，会造成对周边二手房的冲击（只要新房限价依然在），同时也会建设相应比例的保障房；
○ 拆除重建：拆除不成套危房，增加容积率，盖成电梯新房，对被拆居住者，并不是免费的午餐，如果增加面积，需要按略低于成本的价格额外购买，对周边房价没有特别影响；
○ 修缮改造：不拆除建筑，而是单纯做房屋改造和翻新变为成套，或者做美丽家园，加装电梯。然而，明明是利民工程，实际执行中，却容易遭到当地居民排斥... 底层人民的特性，就是不知足，明明是旧时代免费分配得来的房子，不知感恩，只盼一夜暴富，拉近与上层人民的距离）
不管哪一种，都不会对当地的房价，造成短期剧烈冲击，
即便影响，也是量变积累，静等质变。
我另外还观察到一类现象，值得提醒，
大多数从业者单细胞地认为：
动迁如果是现金补偿，就会推升当地老破小房价，
其实也未必。
被现金安置动迁的居民，除了拿到几百万外，
手握一个重要筹码，就是不限购免契税房票。
如果当地居民手头未必缺房，
但他们又充分理解房票的珍贵性，
反而会希望出售其他多余的劣质房产，集合资金，好好利用这张房票作置换。
因此，稀缺产品稀缺，不稀缺产品供大于求的结果，只会持续。
期待吹风和政策，实现房价升值，是愚蠢的唯心主义，
并非树叶在动，而是心在动。
对于正在卖房置换的房东，目前正在被中介大肆鼓吹舆论环境，是你们出手相对劣质产品的相对较佳时机，
如果错过，就继续无止尽地等待所谓的大水漫灌和政策放开吧。
很简单的道理，
上海的楼市，很健康，
一个遵循市场化，优胜劣汰的市场，根本不需要救。
如果一个地方楼市得靠救，那还值得入手么？
中海中心