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森大厦等待34年的高光时刻，将东京带向未来

发布时间： 2023-07-28   点击次数： 1407次   来源：楼典    作者：上海中海中心大厦网站小编整理

打造了六本木之丘与上海环球金融中心的日本最大私营开发商——森大厦，在今年秋天即将迎来旗下东京两大超级地标的相继落成，由世界知名设计师打造的Azabudai Hills（麻布台之丘）与Toranomon Hills（虎之门之丘）绝大部分开发业态目前已经全面竣工，森大厦通过两座80万平方米级未来城市综合体，实践其完整的城市开发理念，将东京带向未来。

Mori takes Tokyo to Mirai

楼典7月的东京之旅，居住在麻布台之丘临近区域，日夜经过这个东京最大的城市再开发项目，麻布台之丘总开发体量约86.15万平方米，坐落于六本木与虎之门之间的麻布台区域，与东京塔遥相呼应，开发内容涵盖日本最高330米地标办公摩天大楼、顶级豪宅、奢华酒店、商业街、市场、学校、博物馆、艺术馆、城市公园等所有业态。

麻布台之丘是楼典在全球实地拜访过的逻辑与理念最为自洽与完整的城市复兴项目，完美呈现了森大厦垂直森林城市的开发精髓，其超高的执行力与完成度，让人惊叹。从1989年启动至今，麻布台之丘的开发已经历时34年，通过森家族三代人的努力，才得以实现。

▲ 麻布台之丘

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✦ 源起

麻布台之丘坐落于东京的绝对市中心，六本木虎之门区域的一个小山坡上，高低起伏，在再开发之前，业权极度分散，城市面貌破败。

▲ 麻布台之丘开发前

从森大厦之前拍的照片可以看出，整个街区都是一些矮小破败的建筑，拥有超过300个小业主，与六本木作为东京文化艺术与娱乐中心的地位完全不符合，因此在1989年，森大厦成立了该区域的城市更新委员会（街づくり協議会），推进地区的更新，经过了与小业主等各方整整三十年的谈判，历经三代社长，终于在2019年启动了项目的建设工作。

相比于上海大为推崇的所谓城市肌理与风貌保护，森大厦对于城市开发的逻辑是截然不同，它更希望用人类最新的科技、理念、技术来重塑整个街区，面向未来，而不是拘泥于过去，它希望用最好的建筑与精神致敬这个时代。

麻布台之丘占地逾8.1万平方米，共新建了三栋超高层建筑物，包括330米的日本第一高楼森·日本邮政大厦（Mori JP Tower）、两栋超高层住宅、以及低密度的花园广场街区，超过86万平方米的总开发体量中，包含了11种以上的业态：

办公：213,900 平方米，分布在三栋建筑物内；

住宅：182,000 平方米，约1400套。包含91套位于330米塔楼顶部的日本最贵豪宅——安缦公寓（Aman Residence），拥有1,400平方米水疗中心，售价在20亿-300亿日元（人民币1亿-15亿），目前已经基本售罄；其余约1300套住宅则分布在两栋超高层住宅之中。

商业：24,000 平方米，共150个商户，包含一个4,000平方米的地下美食广场——Azabudai Hills Market；

酒店：安缦旗下的全新酒店品牌——Hotel Janu Tokyo；

绿色空间：24,000 平方米的绿化面积包含约6,000平方米的中心花园广场；

交通：地块内新建地面人行及车型网络，同时通过地下通道联通了两个轨道交通站点；

其他业态包含：东京英国学校、医院、博物馆、美术馆、运动设施、停车设施

10多种业态的纷繁交织，构成了整个麻布台之丘的开发理念——

Modern Urban Village

楼典理解为东京的"都市桃花源"。

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✦ 都市桃花源

桃花源在中文的语境中，象征的是一个理想的居住地点与生活方式，代表的是一个与自然和谐相处，居民安居乐业的富饶之地。这与麻布台之丘的Modern Urban Village理念不谋而合，森大厦用非常简洁明了的语言阐述了其内涵，将MUV分解为绿色 Green与乐活 Wellness。

绿色代表的是自然和谐的绿化公共空间，乐活则代表的是自由工作生活的社区，两者共鸣，构成了麻布台之丘连结人与人之间交流的都市桃花源开发理念。

麻布台之丘通过10多种摩登都市空间与当代都市人行为活动的协同交织，在一个有限的土地中，创造了具有无穷想象力的生活方式。

麻布台之丘的Modern Urban Village理念，源自于森大厦已故董事长森稔所推崇的垂直花园城市（Vertical Garden City），他认为，对于像东京、上海这样寸土寸金的大都市而言，在一幅土地上铺满2层楼的建筑，是对于土地一个巨大的浪费，通过对细分化的土地加以整合，通过建筑物的集约化和高层化，灵活利用地下空间，在地面创建出丰富的开放空间。通过开发超高层塔楼和地下空间的立体使用，有效完善了铁路和公路等城市基础设施，将工作、居住、游玩、学习、商业等丰富多彩的城市功能有机结合为一体，形成集约型城市。通过高密度、高效率地使用土地，减少CO2排放等，创建环保型城市，从而打造一座建设具有良好的抗震、耐久性能、舒适安全放心、可持续发展的城市。

从六本木之丘、上海环球金融中心，再到麻布台之丘，森大厦一直在践行着垂直花园城市理念，这也是为什么麻布台之丘，将接近1/3的土地空间，用复合多元的立体绿化所铺满，种植四季植物，将一个80万平方米的庞然大物，融入到了自然之中。

▲ 麻布台之丘花园空间

不拘泥于过去，用最好的建筑与精神致敬这个时代，麻布台之丘对于麻布台原本的肌理既有呼应、有继承，也有颠覆。

麻布台之丘的北侧，是一条上坡小巷，另一侧是低矮的居住建筑，森大厦在设计方案时也回应了这一部分的机理，用低密度商业建筑，达到了与周边的和谐与呼应。

麻布台之丘保留了区域大部分原先的路网，同时拓宽道路提升区域的交通荷载与联通，商业的裙房设计成了低密度的Village形态商业，是对于麻布台这片土地原先建筑物与机理的继承。

而同时，它又是颠覆性地兴建了三栋大体量超高层，包含标准层建筑面积近6000平方米的日本第一高楼。场地两旁分布着不同时期兴建的神社、寺庙、商业、居住建筑，各种类型的建筑风格与功能星罗棋布，建筑尺度与风格与森大厦新建的超高层大相径庭，但在这几座庞然大物的映衬下，却十分和谐。

这不禁让楼典想到了外滩的万国建筑博览群，西方百年来的不同建筑风格，聚集外滩，百花齐放却又如此和谐，它们的风貌与内涵各不相同，却又遵循着共同的秩序。

丰富的建筑空间形态与业态，丰富的城市生活方式共同构成了麻布台之丘Modern Urban Village的开发理念。

除了理念的完整自洽，令楼典更为佩服的是森大厦卓越的落地能力，将梦想照进现实。

03

✦ 梦想照进现实

麻布台之丘采用了世界最顶尖的设计团队，包含：

Pelli Clarke & Partners操刀三栋超高层建筑；

Thomas Heatherwick操刀低密度建筑；

藤本壮介操刀商业设计

Yabu、Marco Costanzi、SCDA共同打造住宅室内设计

Tyler Brule负责项目整体的运营概念打造

如此多的世界知名大师共同合作，既是麻布台之丘的亮点，也是难点，需要开发商强大的协调与落地能力，才能将如此大的一个项目顺利推进。建筑鬼才Thomas Heatherwick操刀了整个项目的低密度街区部分，Heatherwick通过起伏的波浪形建筑物与绿色植被及区域地形的融合，成为了项目最大的标志性符号。

麻布台之丘在今年7月已经基本竣工，目前仍剩余一些收尾工作，Heatherwick的设计包含了大量的异形石材曲线，森大厦的施工团队几乎完整实现了效果图的构想，将梦想带入了现实。

▲Heatherwick设计的街区实景与效果图对比

大量流畅线条的曲线曲面、不同立面一丝不苟的对缝以及不同材料严丝合缝的拼接、众多微小细节的处理，也代表着世界目前最高的施工技艺。

▲麻布台之丘实景

虽然在前期筹备花费了30年的时间，但从2019年开工到如今，森大厦仅仅用了4年时间就基本完成了这个86万平方米的庞然大物大部分建筑的开发工作，如此出色的协调落地能力，开发建设的速度与效率远远超过上海任何一个项目。

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✦山丘起伏

从1955年成立以来，森大厦已经深耕东京都心近70年时间，从最开始的ARK 之丘，到东京的文化艺术之心——六本木之丘、再到进入最后阶段的东京都市桃花源——麻布台之丘、东京国际商务枢纽——虎之门之丘。通过数十年的努力与耕耘，森大厦完成了它“之丘宇宙”的打造，从无到有塑造了东京的城市核心，扩充了东京的城市生活与都市精神，将一个一个“小山丘”连成片打造了起伏“山脉”。

在今年，六本木五丁目的规划方案公布，由森大厦领衔的开发团队将再建设一座超过108万平方米的城市综合体，扩张其在六本木的开发版图，再度刷新日本城市更新项目的规模纪录。

走向未来，也包含了应对未来的挑战。森大厦再麻布台之丘项目上配备了应急发电系统，当如同311大地震的灾害再度来袭时，可以完整替代市政电力，满足整个项目的用电。

同时，麻布台之丘配备了约6,000平方米的紧急避难场所，可以容纳3,600人的受困人员，150平方米的应急仓库配备的食物、水、工具，可供3,600人支撑3天。

同时，在组织架构上，在应对大型地震自然灾害时，森大厦的管理架构会自动转换为灾害应对形态，协助整个区域应对可能发生的各种紧急情况。

森大厦在东京的每一个项目的开发历程都非常的艰辛。东京土地空间狭小，分割离散，土地私有制度让大型开发项目的推进困难重重，六本木之丘与麻布台之丘都与土地几百位所有人进行了上千轮的谈判，用自己的诚意、灵活的开发方案、前瞻的视野、扎实的开发能力打动了所有小业主，促成了东京的都市更新，将东京带向未来。

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✦谁来带领上海走向未来

1992年，森大厦的已故前社长森稔站在陆家嘴的规划模型前，那时候的上海一穷二白，东京的GDP已经是上海的30倍。他对浦东的官员说：“你们的浦东开发，让我想起了上世纪六十年代时我父亲说的话，那个时候正好是日本大发展时代，父亲跟我说，我们要抓住这个机会。” 那时，森稔的父亲是世界首富。

那时候的东京与日本发展速度放缓，他认为上海的发展速度可能是东京的五倍以上，随后他花了十余年时间，克服了亚洲金融危机、911事件、非典以及次贷危机，在2008年建成了上海环球金融中心，实现了他建设垂直花园城市的梦想，也完成了上海浦东于陆家嘴的开发梦想。在这漫长的岁月里，不断有人给他泼冷水，但他却对上海的未来充满信心。

相比于东京，上海是幸运的，得益于旧城改造，上海核心区的可开发土地大量产生，土地征收速度远远超过东京；但上海也是不幸的，土地取得的容易，让上海的开发项目质量参差不齐，住宅价格暴涨的同时，住宅品质不断滑坡；同时，被所谓历史风貌束缚的上海核心区，也已经失去了创新的勇气，视野被禁锢在了石库门里弄狭隘的天井之中，走向了和森大厦垂直森林城市截然不同的方向，我们似乎又走回了1990年代东京所处的十字路口。

面对未来的挑战，我们需要打破思想的束缚，像百年前的外滩万国建筑博览群一样、三十年前的浦东大开发一样、像森大厦重塑东京一样，用全新的视野，打造新时代的万国建筑博览群，用不断迭代的城市空间于城市精神，带领上海走向未来。

本文项目相关资料部分摘取自：www.mori.co.jp/en/projects/toranomon_azabudai/