当前位置：主页 > 新闻资讯 > 风向真的变了，老牌学区发起反攻！
发布时间： 2023-08-12 点击次数： 957次 来源：白玉兰广场办公楼租赁部 作者：房外房成长宝典
如今的上海楼市看不真切，又变化莫测。
仁恒河滨城，挂着仁恒的帽子，住着浦东的精英，是联洋的明星楼盘。
6月份一度因为11万多的成交单价，烙上了跌惨的名号。
但隔了一个月，这个小区全然换了一副面孔，成交量火爆，俨然成了新晋香饽饽。
我和这里的合作伙伴聊了聊成交情况：7月份仁恒河滨城共成交8套，其中156平及以上户型7套。
这是什么概念？
要知道哪怕是之前市场好的时候，仁恒河滨城156平以上的户型月成交量也达不到这个数字。
合作中介还表示：7月成交的房子，在成交前都是多个客户再谈，甚至有些客户意向书都签了，结果在最后关头犹豫了10分钟，房子就被别人买了。
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01
翻盘背后：
市场信心在7月逐渐回归
为什么仁恒河滨城能逆风翻盘？
标杆小区成交火爆的背后是整个市场的信心回来了，这种政策利好消息层出不穷，购房者自然也是蠢蠢欲动。
1、吹风：从6月初开始，国内外重要媒体、经济学家吹风出台政策；
2、定调：7月24日政治局会议提出适时调整房地产政策，确定楼市大方向；
3、表态：随之而来的便是各个城市的表态，北京第一时间表态支持刚需和刚改；紧接着上海、广州、深圳纷纷跟进表态；
4、细则：郑州已经出台具体细则，北京明确表示细则正在积极推进……
如此紧锣密鼓的楼市保卫战已经打响，上海的动作必然会紧跟北京老大哥，很可能9月之前就会有动作。
信心比黄金重要，来自上层的风，越吹越大，越吹越急；恨不得马上就把市场拉起来。
于是炎炎夏日不被看好的7月楼市淡季；
一转颓势，二手房成交在1.4万套水平。
成交量不降反升，结束了之前三连跌的市场行情。
最后一周单周成交量环比上升约15%，出现明显上涨；
房东信心指数触底反弹，政策落地前夕，购房者已经开启最后抄底。
02
为什么偏偏是仁恒河滨城？
难得的价格；难得的机会！
可是信心有了，为什么偏偏是仁恒河滨城受到了抢购呢？
原因在于，机会难得，价格难得，房源有限！
如今的仁恒河滨城价格已经来到了底部；
对比于21年阶段性高点的价格，7月的一期和二期的成交单价基本在12万左右；
如今这个机会可以说是千载难逢的，因为仁恒河滨城在这一轮房价涨幅中受三箭齐发。
1.这一轮楼市，大家只认新，房龄越大降幅越大；
仁恒河滨城有近20年房龄，上海这个房龄内的平均降幅就达到了3.54%；
再加上小区规模又比较大，市场下行期一旦有业主急售降价，就会拉低的小区整体的价格。
数据来源：房外房矩阵号新房指南报告
2.学区大涨又大跌，大部分XQ房已经泡沫出清，回到2020年的价格。
仁恒河滨城是双学区，对口进才实验小学＋进才实验中学；
在经历了2021年中考改革和三价取低后，如今的学区溢价已经挤的差不多了。
同样的价格新房你只能买到杨浦的高阳新里（周边学校杭州路小学，齐齐哈尔小学）；
二手这个价格与花木板块的浦发世纪花园（对口海桐小学＋建平香梅）差不多；
哪怕是同是联洋板块的第九城市和广阳新景苑，品质不如仁恒河滨城，单价也要12万左右。
如今的仁恒河滨城已经跌出了性价比。
3.金融业“限薪令”出台，仁恒河滨城金融业主迎来降薪潮。
私募魔女半夏投资的李蓓说过：
仁恒河滨城是中国基金经理密度最高的小区，住户合计管理的资产规模可能会超过10万亿。
圈层真的纯粹，可在金融业大降薪的趋势下，金融从业者薪资大打折扣；
原来付个首付、高位接盘的业主自然扛不住，纷纷下场套现。
三箭齐发，这一波的仁恒河滨城降价到底有多猛足以见得；
但这样的机会以后不会再有了，7月底仁恒河滨城的挂牌量只有43套，相比5月锐减75套。
数据来源：房外房矩阵号魔都财观
可以预见，除了急卖客户，挂牌量会进一步减少；
而目前市面上的低价房源一旦消化掉之后，小区整体价格将再次向上。
03
除了价格，
还是学区＋自住天花板
除了价格，仁恒河滨城作为浦东联洋的明星楼盘；
板块圈层纯粹、学校资源优质、小区居住体验好，可以称得上是自住天花板。
其所在的联洋一直被誉为浦东房价最贵的地方；
原因就在于整个板块内没有一套老房子，城市界面统一，社区品质高端，中产氛围浓厚。
换句话说能买得起这里的，基本都是中产以上。
这也进一步助推了优质教育资源的形成，毕竟这样一个高净值人群集聚的板块，生源优势摆在那里。
板块内只有一所小学和一所初中，不怕多校划片。
所有小区都对口进才实验小学+进才实验中学的双学区；
在浦东，进才系和建平系都是众所周知的好学校，进才实验中学也是浦东公办五虎将之一。
据说之前进才实验中学每年预录四校八大能有20个左右，预录进才中学也有20个左右。
除了小学和初中，这里的东方幼儿园也是上海市示范园，妥妥的三学区。
而且学校入学门槛低，据家长说今年120积分都能进，摇不中民办也依然能回去。
这一方面是因为其对口都是商品房，户数少；
另一方面是这里的孩子家庭条件大多比较好，读书的路径更加多元化，不少孩子都会选择移民或者走体制外路线。
生源质量有保证、入学门槛低、确定性高；这三点加起来可以称得上是学区板块的扛把子。
再来看仁恒河滨城小区本身，居住体验更是可圈可点。
有仁恒物业坐镇，每栋楼都保养得非常新，小区各种设施也维护很好。
小区的绿化和环境是整个联洋片区最好的，整个小区像个大公园。
居住舒适、林木高大、绿植覆盖率高，二期和三期之间还有洋泾港，部分楼栋有不错的河景。
不得不说，联洋当得上浦东的居住天花板，仁恒河滨城当得上联洋的品质标杆。
总结
捡漏期已经余量不足
市场真实数据不会骗人，市场真实的情绪反应也不会骗人。
身处市场一线的我，最直观的感受就是咨询的客户变多了，带看量起来了。
仁恒河滨城作为板块标杆，对于市场的反应很快，毕竟有钱人总是走在市场最前面的那一拨人。
和5、6月份市场上供应充足不同，如今小区的低价房源、急售房东已经接近见底。
很明显，上海捡漏期已经余量不足，大规模的砍价、捡漏机会已经终结。
楼市成交的规律，量在价先，量起来了，下一步就真要涨价了。
政策落地之前，擦亮眼睛，抓住最后的机会；及时入场，避免踏空。
上一波上涨周期中，因为公民同招政策，最先崛起的是XQ房；
这一轮学区方面虽没有明显利好，但是公民同招的大背景没有改变；XQ房仍然是进入好学校的最稳妥路径。
如果政策落地，XQ房也许依旧会领涨，只是附加了自住和品质的房子会成为重点。
市场千变万化，在这个过程中如何保持一成不变，或许就会成为被甩下的那一个。
最后，再次邀请有学区购房需求、或者这方面困惑的家长，欢迎来参加我的上海升学买房第一课，面对面为你讲清楚“买好XQ房”这件事儿！
白玉兰广场