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上海房产交易常见的49个问题(一)
发布时间:2022-04-30    79浏览 小必课堂

一、动迁安置房自登记之日起几年内不得转让?

答:3

 

二、客户余良2015年购买一套位于闵行区的住宅,建筑面积145T,原值为330万元,产权证登记日期为201588日,若余良于202078日出售该住宅,网签价为400万元(同为税务核定价),请计算出售该套住宅时需缴纳的增值税及附加。

答:20.19万元

 

三、王阿姨去年买了一套350万元的房子,今年因急需现金,以345万元(同为税务核定价)卖掉。请问王阿姨需要交纳增值税及附加吗?需要的话交多少?

答:需要缴纳,共计17.41万元

 

四、下列界定产证登记是否满五年正确的是?

答:动迁安置房,以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满5年(孰先原则)

 

五、业主李刚,已婚,家庭名下有两套住宅,现将其中一套处于外环外的售后公房出售,税务核定价为280万,请计算李刚在本次交易中需要缴纳的个人所得税金额。

答:2.8万元

 

六、商品住房,非普通住宅,满五唯一,有原值,交易时个税怎么征收?

答:免征

 

七、客户李佳泽,已婚,上海户籍,名下仅有一套位于徐汇区的住宅。现欲购买名下位于静安区的住宅,建筑面积为110m,网签价为500万元,税务核定价为550元,本次需缴纳增值税金额为8.8万元,请计算李佳泽购买杨丽名下住宅时需要缴纳税。

答:16.236万元

 

八、满5年的已购售后公房,业主为家庭唯一住房,面积超过140平米,买方首套房,都有哪些税费?

答:契税

 

九、房产税政策的出台时间?

答:2011128

 

十、上海户籍已婚夫妻ABA2011年前和父母在上海共有1套住房,B2011年前和父母在上海共有1套住房,AB自己名下已有1套住房,假设AB各自与父母共有的住房面积均为90平方米,AB名下已有住房50平方米,本次购买一套90平方米房屋,则AB本次购房属于首套还是二套?AB应征房产税面积为多少?

答:二套、应税面积为80平方米

 

十一、上海户籍A和外地人B为夫妻,A2011年前和父母在沪共有1套住房,B2011年前和父母在沪共有1套住房,B的父母在上海无居住证,则AB本次购房,房产税属于二套,假设AB与父母共有的住房都是90平方米,本次购房的面积为100平方米,则AB的房产税应征面积为多少?

答:40平米

 

十二、同住人可以享受多少面积的房产税减免?

答:60平方米

 

十三、首套五年以上目前商业银行执行的利率是多少

答:现行LPR利率+0.35%

十四、李女士上海户口,婚姻存续期间用配偶的名字买了一套住房,使用公积金贷款,请问现在申请住房类商业货款按多少利率?

答:二套利率LPR+1.05

 

十五、客户胡亮,上海户籍,未婚,仅于2010年在苏州市通过商业贷款购买了一套住宅,2016年该住宅已出售。现欲通过商业贷款购买一套位于静安区内环以内的住房,成交价520万元,面积90,网签价为520万元,银行评估价500万元。胡亮在沪无其他任何房产,在胡亮收入符合要求的前提下,请计算本次交易中胡亮可贷款的最高额度。

答:150(万元)

 

十六、王雪用商贷购买一套住宅,每个月还6000元,家庭名下无其他负债,咨询经纪人小周,收入证明需要开多少才能贷款?

答:12000

 

十七、商业贷款最长能贷多少年?

答:30

 

十八、客户陈峥,上海户籍,今年53周岁,于2020年通过中国建设银行的商业贷款购买一套汇京佳丽园的二手住宅,建成年代为2008年,请计算陈峥的最贷款年限?

答:17

 

十九、客户张新,已婚,30周岁,现欲购买一套150万的一手住宅,其公积金账户余额为18000元,月缴额为1000元,其配偶未在沪缴纳公积金,且家庭名下在沪有一套住宅,无贷款记录。请计算其本次可贷公积金的最高金额?

答:40万元

 

二十、带看后需要跟进的内容有哪些?答:

1、请客户评价。在看完每套房屋后,可以上问客户对房子的感觉。这样有利于第一时间了解客户看房的感受

2、请客户回店,可以就客户看的套房子,做综合性的分析和比较,也可与其他网上房源进行比较。带看客户回店率是促进成交的有效指标。

3、确定下次带看时间。在送走客户时和客户确定下次面看房的时间,可以了解客户最近时间安排以及看房急迫性,以便做好充足的准备。

4、及时反馈业主。带看后当天,把客户看房的真实评价向业主反馈和沟通。

 

二十一、交易中常见的房产类型有哪些?

答:商品房、动迁安置房/配套商品房、售后公房、使用权房。

 

二十二、上海二手房交易哪些是属于业主方的税、费?

答:增值税及附加、个人所得税、居间服务费

 

二十三、房屋交易中,可以免征增值税的情形有哪些?

答:张琼继承爷爷张远的住宅;吴平将名下的住宅赠与给女儿吴欣;陈刚将名下的住宅更名为配偶王艳。

 

二十四、商品住房依据什么来判断房子是否满五年?

答:房产证登记日期;契税单上的填发日期。


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