年前集中公示的二批次新房，来的猝不及防又出人意料，赶在年前匆匆忙忙官宣。

其中绝大多数项目来不及在节前认购，豪宅也和预期中一样，留到了年后。

但是，从某种意义上讲，这一次官宣其实含金量很足：

放开限购区域上了很多性价比高的刚需盘；

宝山终于来了两个位置不错、开发商实力在线、产品在线的新盘正面pk；

浦东唐镇的热盘和性价比非常高的别墅尼德兰半岛都在此次公示；

市区热度非常高的徐汇滨江两个盘都拿出来了最后的存货；

黄浦鸽了很久的真豪宅露香园和绿城外滩兰庭同步公示，而且一批次公示的黄浦豫园的五坊园也在最近才认购，三个2500万起步的豪宅三选一难坏了很多人。

事实上，除了二批次时间节点确实有点仓促，这一部分豪宅，本来就是留到春节后的。

今年年初，等的就是豪宅大爆发。

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01

为什么是豪宅先来

过去几年，市区豪宅一直是个大热门，倒挂高，赚头多，但奈何限价太严，因此很多豪宅的入市被一拖再拖，积分也始终居高。

因此，这几年，不管市场如何从热到冷，倒挂如何缩减，豪宅的市场好像都没怎么压缩。

从2021年新房开始按照批次集中入市后，豪宅触发积分的比例始终很高：

从某种意义上讲，豪宅就是上海楼市的定海神针。

此次豪宅在年初扎堆入市，究其原因大概有以下三点：

1、限价松动，大量豪宅终于能申请到预期价格；

2021年开始，上海土地出让也开始设置联动价，可以说自此开始的两年间，上海新房价格基本就没怎么涨过。

刚需盘中，宝山杨行超级大盘四季都会高层21年年初是4.7万/㎡的单价，到了22年年底，过会均价4.93万/㎡，两年涨幅不到5%；

改善盘中，杨浦周家嘴路板块，21年年底入市的杨浦滨江壹号均价9.9万/㎡，到了23年年初入市的保利珑誉，均价依旧维持在9.9万/㎡；

豪宅中，徐汇滨江的宝能公馆1288，2021年年初入市均价12.5万/㎡，到2023年年初，入市均价12.9万/㎡，两年涨幅约3%左右；

到了2023年开始，几乎所有能买的动板块的新盘都全线上涨，特别是豪宅，涨幅更是惊人。

2023年四批次，万众期待的云锦东方三期二批次过会，均价高达16.49万/㎡，而21年年底，同一小区三期一批次房源均价才到15.08万/㎡，同板块距离黄浦江更近的百汇园19年年底开盘均价才堪堪上了9万/㎡。

2023年十批次，前滩世纪天汇过会均价13.2万/㎡，半年前，同一个小区前滩世纪天御的均价12.98万，而一年前，同板块东方悦澜均价还在11.9万/㎡。

今年二批次，黄浦董家渡绿城外滩兰庭二期过会均价16.3万/㎡，在2022年年底，项目一期均价还是14.5万/㎡，一年时间，同一个楼盘每平均价上涨了1.8万/㎡！

限价的口子一破，就会有越来越多的豪宅冲刺高价。

2、提升楼市信心；

2023年，是全国楼市陷入低迷的一年。

全国层面：前两年积压的需求在年初释放，但经济复苏不及预期，因此只能频繁放松楼市政策，中央定调全国房地产行业供需关系发生重大转变，政策环境由稳趋松，但仍未能扭转全国楼市下行预期。

上海作为一线城市虽然没有全面崩盘，但成交和信心与往年相比降低了不少。

去年上半年上海并未出台重大政策，下半年大刀阔斧出台“认房不认贷”、“降首付”、“降利率”、“调普宅标准”等一系列重磅利好政策强力托举楼市，缓解存量压力。

根据上海中原研究院数据，2023年全年上海二手住宅市场成交17.95万套，处于近五年历史较低位，月均成交1.5万套，网签均价为40835元/㎡，环比上涨3.54%。

而这种情况一直延续到了今年，所以2024年首先要做的，就是提升楼市信心，而豪宅作为上海楼市的头部产品，是最具代表也最容易提升楼市热度的。

露香园、绿城外滩兰庭、五坊园···这些豪宅随便拿出一个，都是足以霸屏的热度。

02

实际表现怎么样？

既然用豪宅来提升热度，又真的有项目已经开始认购，那么效果是否真的有达到预期呢？

2月19日，五坊园四期也就是黄浦·庆成府开始认购，但是根据粉丝朋友们反映，到2月18号下午，项目预约认购的通道就已经无法再预约，仅有的认购名额已经全部满员：

也就是说，在项目开始认购之前，有很多人已经被关在门外，一点希望都没有。

而且根据官方销售口径，最近几天的意向用户，多到根本接待不过来：

可以说，五坊园此次的热度不管是项目本身还是zf精心安排，天时地利人和是一样也不落。

首先，这次的价格是真的便宜。

五坊园四期过会价14.65万/㎡，而项目一期的最新成交单价已达到了18万/㎡，直线一公里外的融创外滩壹号院一期以往的成交价格甚至超过了20万/㎡。

而且，根据一房一价表来看，180㎡的低区房源最低单价甚至低至12.6万/㎡，这个位置以以后恐怕是不会再有这个价格的产品了。

其次，产品综合来看，采光好、户型设计还不错，还不是超高层、小环境不管是考虑自住还是后期出手价值都比较高。

再次，五坊园其实是今年入市项目中真正意义上的第一个豪宅，最近认购的汇元玺和保利滨江天珺虽然也是好项目，但和黄浦豫园还是没法比。

真正的大豪宅中海顺昌玖里、香港置地启元、融创外滩壹号院二期都排在了五坊园后面，zf相对谨慎的测试市场豪宅买家的心态和胃口。

事实证明，这波操作，相当高明，市场反应也非常符合预期。

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影响

那么，从豪宅涨价，到年初的大批豪宅入市/准备入市，对上海楼市有什么影响呢？

一、其实就是前面提到的提升信心。

过去几年，上海持续限价，开发商盈利空间缩小，叠加经济环境下行影响，很多知名房企暴雷，在上海拿地的，绝大多数都是国企业央企，部分不好卖的地块，也只能由国企央企托底。

不情不愿托底的后果就是，房子尽力造造，成本尽量控制，用材尽量省省，陷入恶性循环。

豪宅放开限价后，不仅开端会有更多房企争相拿地，在后续的建造上，也会相互内卷，逼迫产品升级。

越往后，新房会日渐与二手价格拉开差距，真正的豪宅，只会有少数人买得起，大多数改善买家根本买不起，被迫再次回到二手房市场，提升二手房市场的成交。

以近期二批次中过会的露香园来说，新房的价格已经涨到了16.3万/㎡，而项目一期的二手房，挂牌虽然在18万-20万/㎡之间，但其实去年一直都没有成交，证明其估值还是过高，倒挂几近于无。

二、让买豪宅变成消费行为而非获利行为；

以前的豪宅为什么火大家都很清楚，买一套限价的豪宅放在那里，短短几年就可以赚到成百上千万。

伴随二手房价格和积分的一路下滑，还有倒挂空间的消失。

豪宅的套利空间，已经越来越小。

豪宅就会像奢侈品一样，买个体验、买个圈子，变成了消费。

豪宅楼市目前在做的，就是把豪宅还给有钱人。

当然，说了这么多，但其实目前的豪宅爆发对整体的市场提升其实非常有限。

一方面是因为这些豪宅部分本身就是前两年限价被拖延的，热度就是暂时现象而已；

另一方面，豪宅不管供应还是成交在上海楼市中占比其实非常低，而且随着刚需&刚改和豪宅持续分化，中间的置换链彻底断裂，目前绝大多数置换根本无法触达豪宅。

最后，豪宅限价松动，融创外滩壹号院二期、中海顺昌玖里、启元、翠湖六期要排队入市了。

有预算，看重地段的高端买家们，低分甚至不要积分买豪宅的窗口期来了。