当前位置：主页 > 新闻资讯 > “自己打自己”！去年6批次这家开发商2红盘亮了！

“自己打自己”！去年6批次这家开发商2红盘亮了！

发布时间： 2023-03-14   点击次数： 409次   来源：静安上邸官网   作者：宛耀飞

要说起去年上海楼市最“豪横”的开发商，就一定避不开华发。

闵行古美、浦锦、浦东唐镇上盖项目，这些倒挂红盘都在它的名下。

甚至它可能是嫌古美华庭仅仅“撞车”天安1号、古北悦公馆，显得太没有难度，自己在闵行浦锦同样合作建发的缦云也要来凑热闹。

那么问题来了，自己打自己，是选古美华庭还是浦锦缦云？

实际上，这两个项目除了都是华发+建发合作开发，还有着非常多的相似之处

相似点1：地理位置颇为相似

虽然古美华庭在外环内，而华发建发缦云在外环外，但地理位置上仍有不少相似之处。

宏观来看，首先两个项目与市中心的直线距离都在13km左右，这意味着去往市中心享受配套便捷程度相差并不大；

其次，两个项目都靠近高能产业区。

古美华庭旁的漕河泾和莘庄商务区，华发建发缦云北侧的前滩，为这两个项目提供了充沛的居住需求。

而从微观一点的角度来看，两个项目都比较依赖自驾

华发建发缦云距离8号线浦江镇站直线距离就要1.8km左右，实际步行距离将更远。

而古美华庭虽然看似略好一些

与虹莘路站的直线距离约有1.2km，但同样也不是步行可以轻松达到的距离。

相似点2：倒挂水平基本相当

根据我们的测算，两个项目的倒挂率基本相当，都在约72折左右水平。

1、古美华庭倒挂率约72折水平

首先，我们挑选用来测算的对标二手房——目前挂牌价约9W左右的东兰世茗雅苑（2004年）

确定了房龄系数为1.4

其次，对比古美华庭和东兰世茗雅苑28项要素，主要区别如下：

社区打造方面，东兰世茗雅苑容积率为1.3，而古美华庭是2。所以楼栋距和社区景观都是东兰世茗雅苑更胜一筹。

周边小环境也有差异，古美华庭更靠近外环高架，而东兰世茗雅苑则相对静谧。不过古美华庭的优势是周边城市界面都是崭新的，而东兰世茗雅苑周边会有老公房的影响。

得到品质系数为0.9

以此我们可以计算出，古美华庭的倒挂率约72折水平

2、华发建发缦云倒挂率约71折水平

首先，我们挑选用来测算的对标二手房——目前挂牌价约8.9W左右的保利茉莉公馆一期（2013年）

确定了房龄系数为1.22

其次，对比华发建发缦云和保利茉莉公馆一期28项要素，主要区别如下：

首先社区打造方面，保利茉莉公馆一期是10层小高层和5层洋房的组合，而缦云都是6-7层的洋房，两个楼盘楼栋的采光都没问题。

保利茉莉公馆一期容积率更低，打造了大面积的中央景观。

周边小环境也有细微差异，保利茉莉公馆一期紧邻河流水系，距离浦锦新天地商业街也更近。

得到品质系数为0.875

以此我们可以计算出，减法华发缦云的倒挂率约71折水平

相似点3：产品气质也很神似

都是华发+建发的产品自然水准也差不多。

两个项目整体建筑体都有较大面积的玻璃，看上去较通透颜值高。

栋距控制得也较好，古美华庭总高都是约50m左右的楼栋，栋距基本都在30m以上，特别是4#和7#之间，更是达到了65m以上；

而华发建发缦云就更不用说，1.2容积率却打造了纯洋房社区，舒适度和采光基本不会差。

户型方面也都很考究，基本都是非常方正的飞机户型，特别是华发建发缦云的106㎡产品，就做到了横厅设计，这点非常罕见。

可见，这两个项目确实都比较优质，确实难以抉择

如果要做选择，这3大差异点可能就是关键

差异点1：板块气质不同

虽然古美和浦锦都是非常优质的居住片区，但整体气质却大不相同。

1、古美是高效和高能城市配套的体现

古美板块的宜居体现在配套，

项目周边商业繁华，未来项目北侧是新的九星综合体以及其它大量商办，总计约130万㎡

南侧公办9年制文来已经正式开办，还规划有国际学校

紧靠着项目南地块的南面，还有大片公共绿地

2、浦锦则是闹中取静的低密住区

浦锦街道的宜居则表现在环境宜人上。虽然也有齐全的生活配套，但更值得一提的是整个板块都是低密住区，还有大量绿化。

百度街景就更加直观，道路两旁绿化茂盛，闹中取静。

差异点2：未来潜力

虽然两个项目目前的倒挂大致相同，但未来潜力可能大不一样。

1、古美华庭居住价值未来可能是古美前列

由于古美华庭周边很多规划还未落地，

相比古美成熟片区目前还有差距，

这一点也在房价上有所体现；

但未来，当整个九星规划落地，

这里拥有的可能是比原来成熟片区更好的配套和城市界面

有可能实现居住价值的质变，领衔古美。

2、华发建发缦云则可能不会有质变

而华发建发缦云和整个浦锦板块一样

自身已经没有可以改头换面的规划了

居住价值的提升，很大程度要依赖前滩的带动。

而在前滩之前最高位，接近20W时，

浦锦的市场价也就只有前滩一半左右

随着前滩逐渐成为一个成熟板块，再出现质变可能性较小。

差异点3：上车概率

这同样是非常关键的一个差别，对于很多购房者来说，甚至可能是决定性因素。

我将两个项目本次推盘的户型结构以及相关信息统计如下：

1、入围比不同，导致整体上车概率大不同

整体来看，古美华庭入围比为2，本次推出388套房源；而华发建发缦云入围比则为1.3，本次全盘推出，共666套房源

华发建发缦云不仅能够入围的人数更多，而且入围比相对低（对应入围后买到房的概率高）

华发建发缦云不仅入围难度就低，假如不挑房源，能买到房的概率也更高

2、优势总价段不同

如果细分总价段来看，华发建发缦云只有138㎡4房2卫及部分非标，会与古美华庭打架

因此对于预算1000w左右的购房者，显然古美华庭入围后，更有可能上车

而对于800w以内预算的购房者，毫无疑问华发建发缦云入围后，更有可能上车

最后总结一下

古美华庭和华发建发缦云都是非常优质的新盘，选择哪一个主要可以考虑这几个因素

1）喜欢热闹繁华，对商业、教育要求较高，选古美华庭；喜欢闹中取静，更私密舒适的生活环境，选华发建发缦云；

2）看重潜力的购房者，可以优先考虑古美华庭

3）前提想要用足预算，那么预算在1000w左右，选古美华庭，入围后更有机会选到房；预算在800w以内，只要入围华发建发缦云，就有很大概率买到房；

4）就是想买大户型，预算弹性较大的情况下，入围后，华发建发缦云有更大概率买到四房及以上产品